澳洲房产:老房子到底值不值钱,这里有两个标准可以参考一下

2018-08-10 10:43  来源:澳洲房产大全
 进入春季,上市房产的数量开始增多,买家挑选的余地也大了起来。如果不打算买全新现房,要在几十上百套二手房里挑到最好的那套,那还真不能只看价格。

 

房子的好坏,价格就是最终评判,好的要价贵,差的要价便宜,贵有贵的道理,便宜又便宜的原因。以下是今年5月悉尼西北区同时期成交的两套房产,相隔两条街道,同样700平米左右的地,同样四十年左右的房龄,价格相差近30万,不用说,一看就知道第一套贵。

 


人人都会说“地段地段地段”,但是如果不谈地段,还能能说出来贵在哪里,才是真正会挑房子吧?

 

这也是澳洲房产投资的门槛了,市面上很多二手老房子,有质量好的,也有质量不好的;有价值高的精品,也有低档货的;有保养的好的,也有被糟贱得不忍直视的。


当然新房也有很大区别,有10几万20万的project home,有30万,40万普通质量的行货,也有80-100万的设计师精品。

有些人特别喜欢新东西,对于老房子大多抱着敬而远之的态度,是因为自己不懂,无论是对于质量、还是风格、还有历史意义,他们都干脆因为不懂而不碰,这样会错误判断了老房子的价值,非常可惜。

 

 

“那么,你能看懂老房子的真实价值吗?”



老房子,首先要看用料

 

 

必须要承认,由于市场的变化,大部分新房子的用料的确不能和老房子比,比如老房常用的木料普遍比新房好,一些硬木连电钻钻都很费劲,老橱柜虽然样式outday,但是都是实木做的。而现在的普通建房,基本已经不用这些材料了。

 

还有双砖和单砖的区别,现在新建的房子基本都是单砖板房,似乎在很多人心里双砖房已经成为了老房子最明显的优势点。


不过在很多本地人他们眼里,双砖单砖甚至木板房的区别,并没有华人看得那么严重,也不是决定他们买房子的首要因素。他们认为双砖房虽然十分坚固,但缺点也非常明显:

 

第一、如果双砖房出现结构问题,比如因为地基沉降(很普遍的现象)出现承重墙裂缝,修起来极其麻烦。同理,如果想改动内部的房间布局,双砖房比单砖房要难度大很多,而且成本相当高。第二是双砖房的导热慢,夏天难以排出热空气,降温也慢,能源消耗及大。

 

所以,双砖单砖并不绝对,反而是看砖和砖之间的区别更重要,说到底,仍然是用料的区别。

 

房子看多了,你就会有感觉,50年代甚至更早以前的房子感觉比较大气、庄重,而60年代以后,有些就给人的感觉不是非常好看,而且cheap(例如第二张图片里的房子)。

 






 

仔细看,你会发现这两套房子的砖是不同的:5, 60年代之前造房子用的砖,都是“Pressed Brick”(压制砖),顾名思义,是一块一块压出来的,这种砖表面平滑自然、密度高、重量重、强度高,外观来讲更加精细一些,就算是经过时间的沉淀,也是增添了气派。

而60年代后包括现在的砖房,砖是切出来的,叫“Wire-cut Brick”(切制砖),就是批量生产出的砖,制造的时候先将粘土制成一个非常长的柱形,然后一块一块切出来的,它的密度、结实程度、质量上比“压制砖”差一些,但胜在价格便宜。从外观上来讲,比较毛糙,如果不刷外墙涂料的话,有种半成品的感觉,显得低档。


第二看风格,也就是,颜值

 

澳大利亚的房子,历经几个世纪,形成了众多各式各样的风格。而在房子的风格对价格是有影响的。特别是本地人眼中,经典风格的老房子往往会受到追捧,就跟不少北京人喜欢四合院一样。

 

我们华人对澳洲的历史和文化了解有限,看房子大部分还是停留在户型朝向,双砖单砖上等表面因素。新房子特别是Project Home大部分也都没有说得出来的风格,用料再一跟不上的话,容易让人觉得浮躁、肤浅。

 

另外,50年代以前的砖房,如果本身风格强烈,用料讲究,那基本都已经做过了翻新和扩建,变的十分古典和大气,都属于房产市场上的精品级别。所以那些尚未翻新的老房子,就需要一双慧眼来发掘其潜力了。

 

Federation 联邦风格是澳洲常见的老房子风格,与之接近的还有维多利亚女王风格和安妮皇后风格,要仔细分辨。

 

 

而50年代以后的Double/Triple Fronted Brick Veneer,市场上很少有外观非常漂亮的。因为这种房本身就是当时作为平价住房而建造的,用料与外观都不太讲究,更谈不上艺术风格,先天底蕴不足,就算花重金翻新也很难有本质的改善。购买这样的房产,应该更加多地衡量土地价值,并且测算一下推倒重建的成本。

 


所以,今后看房子不要只会念“地段地段地段”了,试试从用料和风格这两点入手,多了这两个标准,判断起来更有依据,算是进阶级的眼光了。


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