由于泰国公寓较高的首付和较高的投资回报，外国购买者不太可能转售公寓
2018-08-13 15:10 来源：外房网
亚洲Plus证券公司研究部执行副总裁Therdsak Thaveeteeratham表示，对出售给国外客户的公寓转让的担忧很小，因为大多数计划外项目要求这些买家支付高额首付款。
“我们应该担心泰国投机者，因为计划外的公寓项目通常会收取泰国买家5-10％的单价，”Therdsak先生说。“他们从外国人手中收集的比例高达30％。”
SET上市开发商Supalai Plc的董事总经理Tritecha Tangmatitham表示，该公司从外国买家处收取较高的首付款，这些买家在计划外项目中预订公寓而非泰国客户。
“高首付款可以最大限度地降低风险，”Tritecha先生说。“在项目建设完成后，买家不太可能拒绝接受单位转移，因为他们的付款相当高。”
Supalai向外国买家收取计划外公寓单位25-30％的首付款，而泰国买家收取15-20％的首付款。
泰国买家的首付是一系列分期付款，按照施工时间每月支付一定时间。对于外国人来说，首付是预订日期的一次性金额，因为这样更方便。其余的将在转移期间支付。
在今年早些时候海外销售代理商与Sukhumvit Soi 117附近的一个新公寓项目接洽后，Supalai开始将这些规则应用于外国买家。
物业顾问高力国际泰国研究部高级经理Phattarachai Taweewong表示，在曼谷购买高级公寓单位的外国人大多是投资买家。
Phattarachai先生说：“曼谷公寓将更受海外买家的欢迎，尤其是来自香港和新加坡的买家，因为他们在各自的国家购买房产时采取了降温措施。”
他说，这种情况既会将新买家的兴趣从这些目的地转移到曼谷，也会留住现有的外国买家继续在曼谷公寓投资。
在外国人的热门旅游目的地，如普吉岛和芭堤雅，许多公寓项目的外国配额占可售面积总面积的49％。如果外国人想要转售，总会有新的外国买家渴望介入。
Phattarachai先生说：“在普吉岛和芭堤雅，一些开发商的公寓项目拥有完整的外国配额，为外国客户提供长期租赁权，其余51％的泰国配额不能出售给外国人。” “虽然与永久产权销售相比，这可能不值得，但开发商需要这样做，因为泰国买家市场疲软。”
根据财务顾问瑞银（UBS）的数据，自去年以来，中国大陆买家对日本和东南亚地区，特别是泰国和越南的房地产的兴趣越来越大。
主要原因包括承认中国的“一带一路”项目及其所需的大量基础设施投资，以及具有吸引力的定价。
鉴于对公司和个人的重大税收减免，东部经济走廊的旗舰预计将吸引更多的外国专家和研究人员前往泰国 - 这种安排可能导致额外的外国购买房产。
瑞银表示，泰国2017年入境游客人数为3540万人次，中国入境人数在过去五年中增长了400％，导致外国买家购买的二手房数量增加。
Sansiri拥有先发优势，而AP泰国则专注于利用外国买家的兴趣。在与这两位开发商的对话中，瑞银表示，外国预售在2018年继续呈现上升趋势。
根据Sansiri的数据，2018年前四个月的外国预售总额为31亿泰铢，比去年同期增长11％，并有望达到130亿泰铢的全年指导。
Sansiri表示，80％的买家来自香港和中国大陆。理想的价格点仍然是每平方米160,000-170,000泰铢。
美联社描绘了一幅类似的照片，注意到外国人的兴趣。开发商在Asok-Rama IX地区的新公寓项目于2017年第四季度启动，30％销售给外国人，主要是中国人。
对外国人的销售比例从2016年的平均10％大幅上升.AP项目的平均售价为每平方米130,000泰铢或每单位400万泰铢。
美联社公寓业务集团负责人Vittakarn Chandavimol表示，该公司去年从外国客户那里录得了97亿泰铢的公寓售价，而2015年只有8000万泰铢。
“曼谷公寓吸引外国投资者，因为他们的资本收益高于本国的资本收益，”Vittakarn先生说。“在香港，房地产投资的最高年收益率是2.5％，而曼谷的公寓每年可以产生5-6％的收益率。”
根据美联社旗下的房地产代理公司曼谷Citismart的数据，在中国买家吸引力的中高端市场新推出的公寓供应的平均价格继续上涨。
在2018年第一季度，在奥绍克拉玛IX-Ratchadaphisek地区新公寓的平均价格，中国最喜欢的位置，在2013年增长了46％，至每平方米185000泰铢从126915铢。
该地区的公寓供应销售率也很高，过去五年推出的14个项目中有90％销售。
Vittakarn先生表示，AP在2018年前七个月的预售额为40亿泰铢，来自外国买家，占该公司预售量的20％，总计209.8亿泰铢。
美联社预计，2018年预计将从外国人那里获得100亿泰铢的预售，其预售总额为335亿泰铢。
Pruksa Real Estate Plc的高级业务首席执行官Prasert Taedullayasatit表示，该公司去年发布了涉及中国买家的60亿泰铢公寓预售。今年它将把Huai Khwang地区价值10亿泰铢的公寓单位转让给中国人。
“去年完成并转让给中国买家的开发商公寓被认为没有问题，”普拉斯先生说。“但今天可能存在来自中国的资金转移问题。”
泰国中文房地产网站和旅游杂志提供商Tongthai Group的首席财务官兼联合创始人Tiensak Thamcharonkij表示，中国买家在支付高额首付款后不会在曼谷倾倒公寓单位。
“先前有一些中国买家在他们无法转售已经完工并计划转让的单位后，倾销他们预订的曼谷公寓单位，”MR Tiensak说。“这是因为从他们那里收取的首付款很低，只有5-10％，对泰国人来说也是如此。”
他说，这些买家是由不专业的机构告知他们分摊他们的投资预算并预订多单位的低首付款。
物业顾问泰国特朗普泰国公司董事总经理Phanom Kanchanathiemthao表示，一些在泰国购买公寓单位的中国大陆人可能会看到中国去年收紧的资本管制措施所带来的影响。
然而，这种影响最终会减轻，因为这些买家无论如何都会找到另一种方式从本国转移资金。
“中国人是聪明的投资者，”帕侬先生说。“他们可以通过这种或那种方式转移资金来获得公寓单位。”
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