澳洲房产投资：某信事件之后，给海外投资者的三个建议
大家问的最多的，就是是否墨尔本的公寓都不可以买。
而我的答案显然是否定的。
首先，我的观点是从来不可以一棍子把某个城市或者某种类型的物业打死，比如说，那种随便开口说“悉尼的别墅就一定好，布里斯班的房子都不涨，墨尔本的公寓不能买”，这样的结论就特别武断。
具体来说，同样是墨尔本的公寓，实际上就有一些涨幅非常不错的，但如果你没有做深入研究，或者请教了错误的人，那么你可能就会与这样的房子永远错过。
我们可以看看这套并不在CBD，但距离墨尔本CBD并不远的一房公寓。不论是从物业的装修，大楼的配套设施，室内的面积等各方面来说，都不是什么特别高大上的房子。
然而，就是这样一套60平米左右的一房，却在过去二十年中翻了近四倍， 以公寓的价格涨幅来说，算是非常不错的了。
而要找到具有类似潜质的房子，如果你自己不是专家，那么建议你最好请教在这方面有经验的人，比如买家中介，比如独立的房产咨询顾问，总之，在这个方面我同意澳房大全主编大悟的观点：
讲到这里，正好昨天网传国内最大澳洲房产销售公司资金断裂的消息，各路瓜众静待官方发话的同时，我们借此机会再来聊聊海外投资者的话题。
之所以想起这个话题，是因为最近和一些国内的朋友聊天，我本以为按照目前澳洲房产市场的现状，加之海外贷款的不断收紧，国内的朋友对于投资澳洲房产的兴趣应该有所冷清。不过让我有些意外的是，有不少人最近投资澳洲房产的兴趣不减反增。
一个相识多年的朋友就跟我说：“你是不知道目前国内的状况啊！拿着人民币资产的都觉得慌得一比。”
听这位朋友的意思，由于中美贸易战的打响，国内P2P市场的乱象，股市房市的低迷等多种因素影响下，持有人民币资产的同志们有着越来越强烈的不安全感。要不是澳洲的贷款政策还没有放松，这些朋友恐怕是都急着想要把一部分的资产转移到海外来。
不过，我给这位急于想要投资海外资产，尤其是房产的朋友也提了个醒，因为就我了解的身边投资海外地产，真正收益丰厚的人，实际上比例非常低，而根据我上个月的文章中提到的案例，发现其实后悔或者表示投资失败的人比例倒是不少。
说到此，我就给我这位好友提了几个在目前情况下，海外投资者考虑投资澳房前要考虑的注意事项，正好也在这里和各位分享。
1. 贷款门槛短期不会放松
四大银行关闭海外贷款已经有两年左右，大家也已经逐渐习惯了。目前，市场上专门针对海外投资者的贷款产品已经不少，利率也相较海外贷款刚刚喊停时的高利贷，回到了相对合理的状态。
但是，海外投资者指望四大银行重新开发海外贷款，享受和本地人同等待遇的好时光，恐怕将一去不复返。
正因为如此，想要投资澳房的海外投资人还是做好承受相对较高利率的准备，对于首付和贷款能力有限的人来说，不妨真的考虑一下这海外投资适不适合自己。
2. 避开海外投资者集中的项目
这一点是之前许多海外投资者感觉投资不成功的重要原因之一。你想，一栋100多户的公寓大楼，超过一半的业主是从没来过澳洲的外国人，这本来就是一种不太正常的现象。
要知道，一个房子的增值要好，最主要的因素之一，就是owner occupier对于该项目的认可。而如果是一个自住人群都趋之若鹜的项目，那哪里还轮得到海外人来买呢？
这是一个简单的逻辑，但也是一个悖论。而要解决这样的矛盾，对于海外投资者来说，要做的就是去思考，你所获得的信息，到底是一个在本地人眼中也值得投资的机会，还是一个专门拿到海外卖给韭菜们的产品？
格雷厄姆在《聪明的投资者》一书中说过，做所有人都在做的投资，那你就不可能获得出众的收益。虽然他老人家说的是证券市场，但我觉得放到房产投资领域来说，也是一点没错。
一个比较好的投资项目，它对海外投资者的开放名额一定是有限，有时甚至是没有的，而这些仅有的名额，也往往通过内部的一些关系就已经被消化了。虽然这并不构成一个好的投资的充分条件，但一个对海外买家敞开怀抱，想买多少买多少的房产，它一定不是一个好的选择。
3. 对海外房产的增值有理性的预期
最近我知道有很多国内投资者已经转战东南亚房产，尤其泰国，马来西亚等国家的房产，在中国的销售情况特别好，盛况和几年前的澳房投资如出一辙。
虽然我对东南亚房产没有太多研究，但我对东南亚这些国家的情况还是略知一二的。买房第一是选国家，第二是选城市，第三是选区和物业，这三步做好，成功率就大大上升。第一步国家就选错了，后面的功夫全白搭。
在我来看，澳洲的房产虽然目前涨幅有点慢了下来，门槛也提高了，但从国家层面来说，澳大利亚和美国，英国，加拿大等国家一样，依然还是海外房产投资的第一梯队。
东南亚国家的房产优势在于价格，但也仅限于价格。要是国家本身的素质不行，你价格再便宜又如何？十年后它还是依然便宜……
所以，对于依然有意投资澳洲房产的海外买家来说，国家的选择是正确的。但至于对于澳洲房产的增值期待，我劝那些没有耐心的朋友就算了，因为就大部分海外买家能买的物业类型来说，增值较慢是必然的。
澳洲这个国家在可以看到的未来，也没有任何经济规模爆发式增长，物业价格骤夜翻番的可能，这个国家的特点，就是稳。如果你选择了澳洲房产，那就要做好细水长流的准备。
