澳大利亚应该为住房市场低迷做好准备:专家预测房价可能在未来四年内下跌12%

2018-09-04  来源:外房网
 一位知名经济学家警告说,澳大利亚应该为这个国家现代历史上时间最长涨幅的住房市场低迷做好准备,因为信贷收紧和抵押贷款利率上升的全面影响。
 
澳大利亚资本经济(Capital Economics)首席经济学家保罗•戴尔斯(Paul Dales)表示,周一公布的数据显示澳大利亚8月房价连续第11个月下跌,表示未来四年房价可能下跌12%。
 
AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver也称,他们告诉客户悉尼和墨尔本的房价到2020年可能会下跌15%,这意味着他们还有10%的损失,因为他们已经记录下跌。


 
储备银行将于周二做出9月份的利率决定,届时预计官方现金利率将维持在1.5%的历史低位。
 
房价下跌也归咎于7月零售支出的平稳。澳大利亚证券交易所周一公布的数据显示,非食品项目的支出下降,家庭用品(下降1.2%)和百货商店支出(下降1.9%)尤其大幅下降。
 
奥利弗说:“由于财富效应现在正在逆转,悉尼和墨尔本的房价将持续下跌,而墨尔本将抑制消费者支出。”
 
周一公布的 CoreLogic住房市场数据显示,自2017年9月高峰以来价格下跌2.2%,悉尼,墨尔本和珀斯领跌。
 
上个月,澳大利亚八个省会城市中有五个城市的价值出现下降:悉尼(-0.3%),墨尔本(-0.6%),布里斯班(-0.2%),珀斯(-0.6%)和霍巴特(-0.1%) 。居住价格小幅上涨的唯一城市是阿德莱德(0.3%),达尔文(0.1%)和堪培拉(0.5%)。过去12个月,悉尼的房价下跌了5.6%,而墨尔本的房价下跌了1.6%。
 
经济学家现在警告房地产价格将会下降多年,尽管速度缓慢。
 
戴尔斯表示,住房市场低迷时期已经超过了自1980年以来澳大利亚七次房地产市场低迷时期的12个月平均值,但这次经济衰退期间的价格下跌幅度是历史上最小的。
 
总体而言,四年内房价下跌12%不太可能导致太多问题,”他说。
 
“但通过促使家庭更加谨慎地消费,可能会导致未来几年GDP增​​长率接近2.5%,而不是澳大利亚央行3%或更多的利率。”
 
“在信贷紧缩和抵押贷款利率上升的全面影响下,目前的房地产市场低迷可能最终成为澳大利亚现代史上最长和最深的房地产市场。
 
奥利弗指出,悉尼的价格在五年内上涨了72%,达到2017年8月的高位,墨尔本价格在五年内上涨了57%,达到2017年11月的高点,因此目前的价格下跌是在最近强劲的资本收益的背景下发生的。
 
但他预计,特别是在悉尼和墨尔本的衰退还有一段时间。
 
“银行贷款标准越来越差,负担能力越来越差,单位供应增加,价格增长预期下降以及FOMO(担心错失)有可能让投资者变成FONGO(担心没有退出),这促使价格下跌的城市价格下跌自2012年以来,“他说。
 
“在没有高得多的利率或失业率的情况下,崩溃登陆的可能性仍然不大,但由于难以衡量面对皇家委员会的银行贷款标准收紧程度有多严重以及投资者将如何应对在净租金收益率约为1-2%的时候,资本增长预期崩溃。“
 
CoreLogic的研究负责人蒂姆•劳利斯(Tim Lawless)表示,疲软的房地产市场状况可以用多种因素来解释,“其中最重要的是信贷环境收紧,这减缓了市场活动,特别是投资者。”
 
活跃的买家越少,库存水平越高,市场竞争也越来越激烈。总的来说,这些因素因负担能力挑战,外国投资减少和住房供应增加而加剧,“他说。
 
他表示,价格下跌可能会抑制消费者支出,因为“财富效应”现在正在逆转,因此房主将不太愿意在未来几年内让储蓄率下降。
 
周一公布的零售销售数据显示,7月零售销售持平,抑制了合理的6月季度增长势头。
 
摩根大通的Ben Jarman说:“销售增长受到利润率压缩,家庭财务状况趋紧以及房屋成交量下降的拖累。”
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