英国购房实用宝典:父母如何帮子女买房才能实现合理避税

2018-09-12  来源:英国房产周刊
 由于一系列针对房东的加税及其它打击政策的实施,英国租房房源数量持续下降,房租水涨船高的趋势在可预见的未来仍将继续,皇家特许测量师学会预计未来五年租金可能上涨15%。对于有足够经济实力的家长来说,与其让房租“吃掉”成年子女月薪的一半,帮助他们购置自己的住房或许是一种合适的选择。那么,如何选择购房方式才能最大化发挥“父母银行”的效果?

英国律所Payne Hicks Beach合伙人Rosamond McDowell分析了这一情形下的四种购房手段:

(1)父母向子女提供购房现金

(2)子女向父母贷款购房

(3)由父母直接购买,或通过联合按揭贷款购买

(4)通过信托基金购买

其中牵涉到三种税:

(1)遗产税(IHT)

第一种父母向子女提供“现金赠予”的方式可以有效降低父母留给子女不动产价值,规避遗产税。如果父母赠予子女现金后的七年之后仍然健在,那么赠予的财产将不用缴纳任何遗产税。

不过,若父母在赠予现金后的七年之内去世,这笔资金仍然将被纳入遗产的计算范围内。将根据年数不同征收一定比例的遗产税。

父母向子女提供购房贷款,或直接代子女购房,那么贷款资金或房产都将算作父母名下的不动产。如果算上其它类型的遗产,总额超过英国遗产税起征点(目前为32万5千镑),那么子女需要按照40%的税率对超出部分缴纳遗产税。

(2)土地印花税(SDLT)

英国目前土地印花税的起征点是12.5万镑,而首套房购买者(全球首次购买)则以50万镑为界:对于价格低于50万镑的房产,其中1-30万镑部分免税,30万镑以上的部分按5%缴纳印花税;对于价格高于50万镑的房产,则按一般情况缴税,不享受减免。

因而如果以子女的名字直接购买房产,可以享受首次购房者的印花税优惠,而采用第三种方式,不仅无法享受优惠,由于父母一般拥有一套自住房,为子女购买的房产还有可能被认定为二套房,被征收3%的额外印花税。

(3)资本利得税(CGT)

子女以个人名义购房,只要这套房是他们的自住房,在转手出售时便可以免除资本利得税。

如果是父母代子女购房,房产转手时房价增值部分需要被征收资本利得税。

综合以上因素,父母帮助子女买房时最有效的避税方式当属“现金红包”。不仅可以躲开了额外印花税,还可以有效规避遗产税,或者降低遗产税的比例。

如果父母希望对购房资金有更大的掌控度,可以以子女的名义设立信托基金,委托托管人为子女购房或让子女向信托基金贷款购房。只要父母不在信托设立的七年内去世,这笔基金便不会进入遗产税征收范围。信托基金在设立之时及之后每隔十年需要经过遗产税审核,数额低于起征点即无需缴纳遗产税。在印花税和资本利得税方面,通过信托购买与子女直接购买所面对的情况是相同的。

Collyer Bristow律所合伙人Louise Jones对此补充了一种可以规避二套房印花税附加费的联合按揭贷款方式——“家庭跳板按揭”(Family Springboard Mortgage)

这种方式要求父母中的一位成员在银行储蓄房价10%的存款作为抵押,存在一个单独账户中,子女购房者最高可以获得全额贷款。

如果购房者能够连续三年按时偿还房贷,这笔押金将连本带息返还。

如果资金流动性有问题,父母还可以用自己的房产抵押来进行资金援助。而这套房产是子女的住宅房产,在未来出售时也不涉及资本利得税。

此外,“联合贷款单一产权”(joint borrower sole proprietor, JBSP)按揭是另一种合法规避部分税费的购房手段,父母可以作为按揭的贷款人但不成为房屋产权所有者,也就避免了房产被认定为二套房。

按揭经纪公司Anderson Harris的一位经理人Jonathan Harris以他的一位客户为例说明这种按揭的效果:一位年薪5万镑的年轻购房者,想在伦敦购置一处价值70万镑的住房。以她的工资收入最多能向银行贷款25万镑,与她期望的贷款数额60万相去甚远,然而她年薪15万镑的父亲成为联合贷款人后,便可以弥补其间的差额。

这款原本只是小众的按揭产品在居高不下的房价和严格的按揭规则约束下已经越来越受到年轻人和父母的追捧,虽然目前提供这项贷款选择的金融机构并不多,但它在未来有望占据更大的市场份额。

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