【迪拜房产投资商税】迪拜面临着如何使经济适用房产成为可持续商业模式的问题
2018-10-16 15:03 来源：外房网
据迪拜土地部门（DLD）称，去年近82％的住宅交易涉及低于200万迪拉姆的房产。这些交易中近一半用于价格低于100万迪拉姆的房产。此外，85％的交易单位是公寓。这些数字提供了市场上购房者的特征线索：对预算敏感的家庭和单身汉。
JLL中东和北非的研究主管克雷格·普拉姆（Craig Plumb）表示，“近年来市场肯定已转向价格较低的单位，开发商认识到目前这是需求的最佳点，”他指出价格如何保持下去未来几个月内对中等收入阶层具有吸引力。
从历史上看，迪拜缺乏经济适用房，适合在北部酋长国寻求更便宜的住宿的低收入和中等收入家庭，特别是在沙迦和阿治曼。然而，CBRE的高级主管兼战略咨询和咨询主管Simon Townsend指出，许多开发人员已经开始专注于这一领域。
年轻的专业人
根据保守估计，阿联酋拥有超过820,000个中等收入家庭，占该国所有家庭的40％左右，Nshama的首席执行官Fred Durie表示，该公司已推出针对经济适用房市场的迪拜城市广场。有了这些信息，Nshama希望解决年轻专业人士和企业家被压抑的需求，他们每月收入约为15,000迪拉姆。
“我们的策略是通过鼓励投资者从租赁房屋转移到拥有附近所有设施的住宅来改变需求模式，”Durie说。
2020年世博会是小型和大型开发商更广泛参与经济适用房运动的催化剂。“有证据表明，由于2020年世博会需要大量额外的劳动力需求，经济适用房的需求将增加，预计将创造277,000个就业岗位，”极光房地产开发公司首席执行官Cian Farah表示，该公司正在开发一个仅租房项目在迪拜硅绿洲和学术城之间的Warsan 4中称为天龙座的Lyra，针对负担得起的细分市场中的年轻专业人士。
Farah预计短期内对经济适用房的需求将超过供应，“我们已进入经济适用房市场，因为阿联酋市场有明确的需求和需求。”
“现在已经达到了可承受性的门槛，我们认为很多新客户会购买这些项目，”SASD总经理Sailesh Israni说。“我们能够出租39,000迪拉姆的单人床和47,000迪拉姆的双人床。”
克服挑战
虽然经济适用住房市场的可用性有所增加，但法拉赫表示，通常情况下，良好的，无障碍地点的房产无法负担得起。此外，他引用了欧洲的例子，他表示，拥有较小房间但更宽敞的公共空间的住宅开发项目通常比只有较大房间的住宅开发项目更成功。
“与经济适用房项目相关的设计方面是，只要租赁成本最小化，客户就会对较小的单位感到满意，”法拉说。
这是SASD与SunBeam采用的策略，Sailesh说这项策略运作良好，并指出该项目如何吸引了许多阿联酋买家在工作场所附近寻找第二套住房或作为投资资产。
负担能力是关键
迪拜去年宣布的低收入住房政策凸显了政府致力于解决经济适用房短缺的问题。然而，为了使经济适用房项目真正成功，不同的利益相关者必须与政府合作。
“我们需要了解人们想要什么，”国际房地产联合会（FIABCI） - 阿拉伯国家副总裁Mahmoud Al Burai说。“政府需要在城市中拥有负担得起的区域，而不是以隔离的方式，而是将它们整合到城市中。”
另一个关键的挑战是土地价格，尽管Townsend指出迪拜的重要基础设施工作开辟了新的住宅区，土地价格不再是开发经济适用房的障碍。
可持续模式
该行业面临的一个关键问题是如何使经济适用房成为可持续的商业模式。Al Burai表示，开发商需要考虑开发的生命周期成本，以及增值服务，公共交通的连通性以及附近的教育，医疗保健和零售等负担得起的设施。
Plumb说开发商还必须在价格和规模之间取得平衡。“开发商可以通过两种主要方式提高产品的可负担性：减小单位面积并降低每平方米的价格，”他说。“已经明确转向较小的单位，因为这些单位可以以较低的票价出售。”
最终，开发人员还必须注意其局限性。“他们不能过度扩张自己，因为这可能影响产能，潜在的投资者非常关注能够满足承诺交付日期的开发商，”Farah说。
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