投资客为什么偏偏独宠柬埔寨房产?

2018-11-27 14:36  来源:www.hhoverseas.cn

如果评选2017年度国内楼市关键词,“限”字当之无愧:

3月份开始,一场调控席卷全国,各地楼市调控频繁加码。

上半年,全国历史上首次全面“限商”,商改住市场被全面收紧。

十九大报告再次指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。“限购、限贷、限商、限售、限价”,对于国内房产市场来讲,5限时代已经来临。

在这样的背景下,偏爱房产投资的中国高净值人群,纷纷将目光转向了国外。

 

提到海外房产,不少人会第一时间想起欧美澳加。曾几何时,欧美澳加的房产市场确实风光无限。但近两年,形势却在悄悄变化....

 

新年伊始,大多伦多地区房市表现却未能实现开门红。2018年1月,该地区房屋销量同比下降22%,平均售价同比下降4.1%。造成这一现象的主要原因之一,是2018年1月1日开始,加拿大实行了更严格的贷款政策,导致市场上观望情绪严重,买家明显减少。

1月份,市场活跃房源达到去年同期的近2.4倍,平均待售天数也从去年同期的19天增长至32天。在15%海外买家附加税与贷款压力测试双重作用下,多伦多房市预计在短期内将继续承压。

无独有偶。近日,BC省财政部长宣布了一系列针对海外购房者的新政策。在全BC省境内(包括温哥华,维多利亚等地),外国购房者将需要支付20%的附加税。大温哥华地区从2016年8月开始已经对外国买家征收15%的附加税,这次再度加税意味着当地政府限制海外购房者的目标似乎没有改变。

 

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另悉,今年秋天开始,BC省还将开始征收“投机税”。该政策实施后,投资性房产将首先被征收0.5%的投机税,该税率将在之后进一步上调至2%。

除此之外,省内价值超过300万加元的房屋交易税也将由当前的3%上调至5%,对此类房屋征收的学校税(school tax)也将增加。

这次加税也意味着加拿大BC省已经超越新加坡,已经成为对海外房产投资者征额外税第二高的国家。目前,香港针对购买非首套房的非当地居民征收最高30%的附加税,新加坡则对外国买家征收总共18%的印花税。

 

1、贷款政策的收紧

2016年4月以前,海外投资者都可以在澳大利亚本地银行贷款购买澳大利亚房产

而从2016年4月开始,随着海外买家材料作假问题凸显以及澳洲国内对于海外买家大笔购入房产推高房价的担忧,现在澳大利亚本地银行对于海外买家的贷款申请基本上停止。

部分非澳洲的银行还可以为海外买家提供贷款,但是贷款的比例也在降低,审核标准一直在提高,也没有放松的迹象。

 

2、本地买家向本地银行申请贷款变化

过去本地买家在澳洲银行贷款,无论是投资房还是自住房,只还利息还是本息同还,利率相差不大。

现在本地银行提高了投资房的贷款利率,并且还在不断提高只还利息的利率。

 

3、针对海外买家税务方面的政策变化

最直观也最简单粗暴的变化就是征收了外国投资者的特别印花税,并且税率一直在提高。

过去,本地买家与海外买家的印花税相差不大。甚至在2014年,海外买家在购买新房的时候,还能享受一部分的印花税减免政策。

现在这个优惠政策不但取消,且海外买家在新州及维州购买公寓物业的印花税分别增加4%、5%至12.5%。

除此之外,海外买家现在购买澳大利亚的物业,根据物业价值,至少需要交纳$5500澳币的FIRB申请费,而在过去FIRB是没有申请费的。 

2017年11月2日,全球第五经济大国英国宣布加息,正式宣告持续十年的超宽松货币政策走向终结。

自此,英国央行成为美联储、欧央行之后第三个退出宽松政策的主要央行。

受此影响,2017年最后一个季度伦敦中心地区房价下降了0.9%,全年下降了4%。

 

值得一提的是,2018年1月18日,英国最大的房地产经纪公司Countrywide股价暴跌18%。该集团警告称,在去年第四季度“令人失望”的业绩之后,公司利润将低于预期。

 

对于投资英国房产的买家来说,加息并不是好事——低利息借款的好日子,一去不复返了!很简单,之前,你欠银行的钱,不管房贷,还是消费贷等各种贷款,利息都要随着上调了,钱包变瘪不可避免!

 

如果按照英国权威机构的预则,英国央行未来还会有几次加息的话,那么购房者的“低利率”时代或将终结。

 

更要命的是,英国在2015年底颁布了针对房地产的3%额外印花税,今年秋季预算案是否会修改印花税条款还有待观察。如果房贷和印花税双管齐下,国内炒房者要想在英国炒房获利将变得非常艰难。

有意思的是,2018年2月22日,英国央行行长卡尼表示,英国将走向更高利率。不过,卡尼并没有给出明确的加息路径。目前,市场预计英国央行5月加息的可能性大约为80%。

 

当然,也有人说,利率提高短期内会有利于提升英镑价值啊,但仔细一想,长期来看加息也会对英国的经济前景带来不利影响,特别是在英国选择脱欧之际,这会进一步削弱英镑的影响力。

 

而对于中国购房者来说,只有英镑和英国经济更有吸引力,才能获得更好的投资回报率。

至于英国之外的其它欧洲国家,整体而言,房产市场已非常成熟和完善,上涨空间已然不大。美林美银称,美国现房销售或已见顶,价格接近泡沫高峰、贷款利率上升都对房地产市场形成压力,房主不得不降价进行应对。数据显示,全美挂牌待售的住宅中有超过四分之一价格下降。

美林美银分析师Michelle Meyer在研报中表示,“现房销售已经达到顶峰”。美国现房销售占到所有销售的90%。在金融危机后,相对于新房销售,现房销售恢复相对迅速。

 

相关销售数据在去年11月达到572万套之后始终无法进一步攀升,而现房销售见顶很大程度上可以通过负担能力下降来解释。

其指出其他因素也在阻碍房屋销售:现有房价接近与泡沫高峰时期的水平;美联储如期加息之际,美国房贷利率连涨五周,迎来七年新高。

为了应对这种状况,房主正在更积极的降价以吸引买家。

 

这种状况也可以从房地产数据中看出。CNBC援引房产经纪商Redfin的数据称,在截至9月16日的四周之内,全美挂牌待售的住宅中有超过四分之一都降价了。这是该公司自2010年开始汇总该数据以来的最高数据。公司对“降价”的定义是价格降幅超过1%、不到50%。

而数据显示,美国7月二手房销售总数创出近两年半最低水平,为连续第4个月下降,是2013年以来的最长连跌期。其中,价格较低的二手房销量暴跌,同比降幅达到17.9%。

 

美国二手房价格连续77个月同比上涨、最近数月连创新高的势头也在7月份戛然而止,当月成屋售价中位值同比增长4.5%至26.96万美元,低于6月所创的27.69万美元历史峰值。

 

新房销售同样不容乐观。7月新屋销售年化户数创去年10月以来最低水平,是今年以来首次出现连续两个月销售下滑的态势。其中,东北部地区新屋销售锐减52.3%,创2015年9月以来新低,是该地区自2015年年初以来最大的月度降幅。

在欧美澳加等传统的海外房产市场遇冷的情况下,不少眼光独到的高净值人群则将目光转向了东南亚。

最新的统计数据表明,较前2年相比,柬埔寨泰国越南等东南亚国家的房产市场正悄悄崛起,逐渐受到国人青睐和追逐,尤其是柬埔寨。近年来,柬埔寨正在以飞快的速度进行新建筑物和基础设施的建设,柬埔寨房地产市场也迎来极快发展。

 

柬埔寨2010-2017增速分别是7.1%、7.3%、7.4%、7.0%、6.9%、6.88%,经济增速全球第六、亚洲第一。凭借这一成绩,亚洲开发银行(ADB)把柬埔寨称为亚洲国家经济增长速度最快的国家之一。世界银行认为柬埔寨未来可能成为新兴市场。

 

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对外,柬埔寨有着最多的贸易协定,已经做到了31国零关税,优惠政策多,而且没有外汇管制,对于投资者而言,相当具有吸引力!

柬埔寨的房产市场近几年发展势头惊人,以柬埔寨首都金边为例,近年来柬埔寨房价平均涨幅高达15%,而目前柬埔寨核心区域公寓平均租金回报率更是高达8%-10%。尤其近五年来,更是实现了快速增长。未来,金边的房产市场依然涨幅潜力巨大。这也是近几年中国的高净值人群纷纷选择在此置业的一大原因。

在多重因素的助推下,柬埔寨首都金边的房价、租金正在实现着稳步的迈进。

 

1、最新金边房产指数

·高端公寓房产均价:$ 3,211 /㎡

·公寓租金:$ 14.3 /㎡

·办公室租金:$ 25.5 /㎡

·商业地产租金:$ 40 /㎡

 

2、金边公寓市场供应情况

2018年第二季度,约2000个新的住宅单位进入了市场,使得金边的整体公寓供应量达到11,830套, 季度环比增长20%;超过80%的新建公寓位于金边的热点区域Chamkarmon区。 

 

2018年第二季度又一次见证了金边公寓市场两年来的持续稳固增长,五个新项目破土动工,共计将为供应市场带来2256套新住宅。

 

3、金边房产空置率

数据显示,截止到2018年第二季度末,金边房产整体空置率在跌倒了10%以下,这与当地两个大型购物中心AEON几乎100%的占有率的推动有着很大的关联。

在接下来的一到两年中,随着金边许多大型购物中心的相继落成和投入运营,商业地产竞争压力将不断增加,预计空置率将有小范围的回升。

 

4、金边租金回报率

数据显示,目前金边四类主要房产(住宅、办公、商业、工业)的平均租金回报率在7.6%左右,溢价率达到3.6%,超过过去一年的定期存款汇率。

黄金地段住宅的租金收益率在5%至9%的范围内,办公室房产的收益率在6%至9%之间; 而商业银行一年定期存款的利率介于1.25%和5.25%每年之间。 


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