温哥华房价一个月降了25%？相信你就输了！
温哥华港湾（BCbay.com）晓寒综合报道：7月底加拿大BC省决定对海外买家征收15%的额外房产税，此消息一出，温哥华楼市进入各种猜测与观望期。
加拿大本地媒体Global News8月19日的一篇报道提及，房地产经纪人以及全国地产求售网（MLS）数据显示，温哥华楼市正在经历一场主要的调整，房价和销售量齐齐下挫。但个别中文媒体片面截取其中的一些参考数据，用“温哥华房市崩盘”、“温哥华房市雪崩”、“温哥华房价暴跌”等词吸引眼球，而其中理性客观的分析一概忽略。
文中引用了房地产经纪Brent Eilers通过MLS得到的数据统计，从8月1日到14日，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达94%。
除了西温哥华，列治文地区销售暴跌96%，北本拿比地区跌幅为95%，西区、高貴林市均遭到打击。平均来看，8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。
另外，报道还指出在房价方面，不断创新高的房屋价格也开始松动。加拿大房地产经纪商Zolo的数据显示，温哥华市目前的房屋均价是110万加币，在过去28天下跌了20.7%，过去三个月跌幅为24.5%。列治文房屋均价$779,000，最近28天房价跌幅为17.6%，过去三个月跌了20.7%。
但报道中也明确提出很多经济学家、专家的质疑，主要在于：第一，数据周期太短；第二，房屋均价是一个很有欺骗性的数据，受豪宅市场的影响太大；
下面我们通过例子解释下这个数据为什么不妥：
Zolo公司把所有MLS挂牌的房子放一起算了个平均价，而这个温哥华“平均”房价在很多地区跌了25%。问题是从统计学的角度来讲，这个平均价非常不靠谱。
举个例子，上个月温哥华假设MLS上有1万栋房子在卖，5千独立屋平均假设是150万，5千公寓假设50万，平均价是（150*5000+50*5000）/10000，最后算的平均价是100万。
这个月温哥华假设MLS上只有6500栋房子在卖，只有1500栋独立屋，公寓数量不变还是5000个单元。因为最贵的独立屋少了，所以整体平均价格也就是（150*1500+50*5000）/6500=73.07万，和上个月平均价相比是下降了27%，但独立屋平均价实际还是100万，公寓还是50万，根本就没有降。
也就是说，在房地产市场里不同价位的房屋比例变化的时候，平均价数据波动是很大的。可能出现房屋价格实际上没有变动，或者是升高，但由于贵的房子在市场上挂牌少了，所以平均价格大幅下降的情况。甚至可能出现贵的房子都卖出去了，便宜的房子因为质量问题没人买，房市火热但挂牌“平均价格”却下降的荒唐结果。
温哥华的房子到底降没降？
据FX168报道，政府和正规的地产研究机构比较房价，都是用同样一栋或者类似的房子互相比较，这个数据叫HPI(House Price Index，房屋价格指数)。地产协会每个月更新。HPI数据的比较方式举例来说，是两室两卫的公寓和两室两卫的公寓比较。五个卧室的独立屋和五个卧室土地大小差不多的独立屋比较。通过同类型房屋的价格波动来界定房市整体价格走势。
那么HPI降没降？8月的数据还没出来，7月是比6月环比涨1.4%，比去年7月同比涨32.6%。在谈到房价水平的时候，小编建议大家至少用HPI来作为依据。目前很多分析人士认为，BC省8月出台的限制海外买家政策理论上会对房市价格有所影响，8月的数据可能会出现波动，但目前来看，单月下滑25%的这种情况发生的可能性几乎没有。通常HPI数据月度波动，即使是在房市特别动荡的时期，涨跌也不会超过5%。
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