美国买房 如何选择房屋贷款方案?
2017-06-14 10:35 来源：
塞班房产网讯：30 年固定利率房贷虽然是购屋者的首选，但是买家也可 视自身需求， 评估其他选项是否更为有利。对多数购屋者来说，30 年期固定利率房贷应是贷款首 选。据半官方房贷机构房地美（Freddie Mac）统计， 2012 年有 85%购屋贷款属於此类，而 2013 年上半年的 比率更高达 90%。 美国新闻与世界报导网站指出，30 年期固定利率房贷 普受欢迎，当然有其道理，但买家也可视自身需求，评 估其他选项是否更为有利。★现金付款。多数屋主可能没有能力用现金买房，但这 种作法仍值得一提。据大拉斯维加斯房地产商协会统计， 3 月当地购屋交易约有 43%是以现金付款。
Loans 101 Interactive Media 创办人陆文林（Spencer Llewellyn）说，「事实上，2013 年全美逾三分之一的购 屋交易是全现金交易」。现金交易多为投资者所为，他 们看中房价已经触底，有可观的上涨潜力。
★15 年期固定利率房贷。房贷专家表示，除了 30 年期 固定利率房贷之外，15 年期固定利率是第二受欢迎的房 贷类型。多数买家若有能力，会选择这种还款期限较短， 但每月还款金额较高的房贷。纽约市 Barlavi Realty 执行长保拉利（Pej Barlavi）说， 相较於 30 年期固定利率，15 年期能让屋主更快累积房 屋净值，到达一定程度後，甚至还能让屋主以房子作为 抵押，借出贷款再买另一栋房子。陆文林说，计画定居较长时间，且想省下利息费用的买 家，适合申请这种贷款。「相较於 30 年期，15 年期的 固定房贷利率至少低 1%至 1.5%，整个还款期限可望省 下数万元利息。」
★20 年固定利率房贷。如果你觉得 15 年期的每月还款 金额太高，又不想支付 30 年期那麽多的利息，不妨考虑折衷的 20 年期固定利率房贷。 不过，不是所有贷款机构都提供这种房贷，但部分机构 也可能提供更客制化的房贷期限，譬如 23 年或 11 年等。
★五年期浮动利率房贷(5/1 ARM)。陆文林建议，买家 若不打算在买房後住太久，可以考虑这种房贷，每月房 贷还款金额更低。当然，因计画不一定赶的上变化，这 种作法也有一定风险。 买家申请这种浮动利率房贷，头五年可享超低的固定利 率，随後的 25 年则是浮动利率，主要由银行优惠利率 与另一项固定利率加总而成。举例来说，如果某年这两 项利率分别是 4%与 5%，加起来你当年的房贷利率就是 9%。 保拉利表示，他通常不建议申请这种浮动利率房贷，因 他认为利率将在未来一两年内开始攀升。「钗 h 屋主在 利率从固定变成浮动之後，面临突然增加的每月房贷还 款，因而陷入财务困境。金融危机有部分就是导因於 此。」
★除了五年期之外，部分机构也提供 10 年期浮动利率 (10/1 ARM)，即头十年享有固定利率，随後 20年则采 浮动，每年调整一次。当然，锁定固定利率的期间越长， 利率便没有那麽优惠，且 10 年之後屋主若未卖房，仍 得面临浮动利率的问题。
★50 年期固定利率房贷。极少数银行提供这种房贷选 项，而多数专家也并不推荐，因买家虽拉长了房贷还款 年限，代表每月还款金额变低，但有长达 50 年时间得 支付利息，累积房屋净值的速度也非常缓慢，效果几乎 等同於租屋，只是租金不会每年上涨。
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