重磅!专家解读:澳洲房市面临五年来最大危机

2018-01-11  来源:澳洲家园网
 悉尼和墨尔本以及布里斯班过热的房价增长已成为过去式,正如经济学家一致认为的那样,房市繁荣结束了,但关于2018年房市的走向还存在争议。
 
 
自2013年以来,澳洲的房市一直强劲增长,州府城市的房价在5年里上涨了约22%。在此期间,悉尼和墨尔本的房价分别上涨了35%和30%,布里斯班公寓和别墅也有不少涨幅。
 
 
但官方最近公布的房价数据显示,在截至9月30日的季度,房价下跌0.2%,而本周公布的CoreLogic数据显示,第四季度的房价下跌0.5%。2017年的房价年增长率从一年前的10.9%降至9.2%。
 
 
经济学家对2018年全澳房价表现的预期各异,从增长6%到下降5.8%不等。
 
 
对房市较为乐观的包括:汇丰银行,预计房价上涨3%至6%;道明证券预计房价将上涨4%至5%;穆迪预计房价将上涨4%。
 
 
但即便是那些预计房价温和增长的专家也对房市前景持谨慎态度,认为市场正在降温,而非升温。
 
 
汇丰银行的Paul Bloxham先生说:“澳洲的房市繁荣结束了,住房供应增加、收紧的审慎政策以及外国需求的回落都刺痛了澳洲的房市。”
 
 
关注利率
 
凯投宏观的Paul Dales先生预计,2018年房市的表现将大致稳定。他说:“想不出有什么理由让我们认为今年房市会走强。”
 
 
“由于美联储升息,而且澳洲审慎监管局不太可能放松信贷条件,若海外抵押贷款利率带来上行压力的话,(澳洲的)利率是不会下降的。”
 
 
对于大多数经济学家来说,利率是影响其2018年房价预测的一个不确定因素。很多经济学家称,他们的预测取决于澳洲央行对利率的一贯谨慎态度,央行已连续多个月将澳洲的现金利率维持在1.5%不变,创下历史纪录。
 
 
昆士兰投资公司(QIC)的Matthew Peter先生预计,2018年房价将同比下跌2.5%,而到2020年第四季度,房价将触底,下降5%。
 
 
联邦银行(CBA)的Michael Blythe先生确信市场已在降温,州政府的措施和阻碍外国买家的资本管制确实发挥了影响。“但是,强劲的人口增长,尤其是在悉尼和墨尔本以及布里斯班,意味着价格大幅下跌的可能性很小。我们猜测,如果房价增长与收入水平的增长一致,决策者会感到高兴。在这种情况下,价格与收入比和债务与收入比会出现横盘整理。”
 
 
一些经济学家还对悉尼和墨尔本的房地产市场做出了具体的预测,Laminar预计悉尼和墨尔本的房价将下降5%至10%,Market Economists预计悉尼房价将下跌6%,墨尔本则下跌2%。
 
 
在2017年最后一季度,悉尼房价下跌2.1%,远不如2016年第四季度2.4%的涨幅,墨尔本房价则上涨0.9%,低于上年同期2.4%的涨幅。
 
 
AMP Capital的Shane Oliver先生表示,“悉尼和墨尔本的住房市场很可能会进一步放缓,受到了借贷标准收紧、投资者和只付息借款人利率上涨、公寓供应上涨且价格下跌约5%的影响。”
 
 
珀斯和达尔文的市场已快要触底,受矿业投资低迷的拖累,房价可能会横盘。霍巴特的房市可能保持强劲,吸引墨尔本的居民涌入。至于阿德莱德、布里斯班和堪培拉,房价将继续温和上涨。布里斯班公寓和别墅的投资机会将会更多。
 
 
人口增长或是房地产市场的一个变数。
 
 
Laminar的Stephen Roberts先生表示,不断增加的新房供应、更严格的房贷要求以及外国投资者对澳洲房产的需求下降,都预示着房价将面临下行压力,但这可能一定程度上被强劲的人口增长抵消。
 
对于中国投资者来讲,配套澳洲房产是他们五年来一贯的选择。从疯狂扫货悉尼和墨尔本,到后来转战布里斯班房产市场。五年来,澳洲从一个陌生的国度,变成了那么熟悉的国度。许多投资者甚至因为投资热爱上了这座移民国家。如今,他们确实需要面临更多的抉择,五年房价上涨,已经收紧了他们的投资机会,即使那些边缘城区和布里斯班这类二类城市的房价都上涨超过了预期。是收割了回报选择撤离,还是依旧坚守在这个熟悉的战场,很多投资者面临矛盾,犹豫,徘徊。尤其是中国买家的境遇变得更加困难,我们看到很多转楼花的买家,他们无法在坚守下去,选择了撤离。当然我们也看到了一些买家的苦守,他们坚信投资澳洲所带来的长期回报,愿意选择长期持有的方式来丰富自身的投资组合。从目前市场条件来看,无论进退,都是市场赢家。
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