投资者争相购买迪拜的经济适用房
2018-01-15 15:38 来源：外房网
咨询公司Core Savills的一份最新市场报告显示，由于目前有太多类似价格的房屋正在建设，预计到2020年交付，“许多回归后的高收益不太可能持续”。更重要的是，“如果这些项目的租赁需求在交接时不足，预计这种供应激增将对租金造成巨大的下行压力(并导致更快的收益压缩)。”
“最终，收益率的收缩将降低投资者的需求，进而拉低中期的销售价格。”
预计到2020年，迪拜将新增12万套房产，其中30%至40%的房产可以负担得起。这些单位的售价为每平方英尺Dh1,000 1000以下，还有较小的建筑面积(800- 1100平方英尺是标准)。
目前，投资者正大举进入这一类别，认为他们将能够从未来的租金中获得更好的回报。
报告补充称，在2014年至2016年期间，“(迪拜房地产)价格的强劲下跌，以及租金的轻微疲软，使得这一领域的收益率上升了68个基点，代表着相对8%的增长，这是为了增加需求。”“多数购房者的需求是由投资者买家主导的，而不是最终用户，因为持续的负担能力问题，他们无法承担转向所有权的负担。”
对于市场的长期可持续性，租户需要开始购买并成为最终用户。但是，根据市场的证据，这些租户仍在原地不动。这也可能是为什么迪拜的住宅空间中低端的租金不会像高端市场那样下跌。
核心报告称，在高端市场，房价可能企稳，租金下降开始放缓。
对于整体市场而言，除了租金下降外，整体经济的因素也可能导致收益率下降。“美元正在持续走强，而引入增值税可能会带来有限的通胀效应，预计会压缩投资收益率。”
在迪拜的写字楼里，一切都很好。核心报告指出，包括DIFC、D3、Tecom和一个中心在内的主要地区的需求都很旺盛，这可以从稳定的前期和后期租赁活动中得到证明。
由于高租金需求，传统的A级开发商一直不愿出售。这样的开发商通常是现金充裕的，因此可以维持租赁周期，让他们无限期地持有股票。
因此，由于可供出售的投资级股票有限，这一层的机构投资者较少。除了可供他们购买的有限股票之外，他们还可能因黄金商业地产的短期租赁期限而被推迟。
“机构投资者通常更青睐那些拥有15年或以上长期租约的蓝筹股占领者的投资级资产。”然而，迪拜主要占领者的平均租赁期限要短得多，从5年到9年不等，很大程度上是由于在10年以上期间的总租赁价值所适用的4%的转让费，这使得占领者不再考虑长期选择。“此外，自由区内的许多办公大楼都是由自由区当局开发和控制的，而在岸地区的土地仍是租赁物。”
在过去的两年里，房地产投资信托基金(Reits)已经购买了不少高曝光的房产和项目，比如“ENBD REIT购买了Edge、Uninest和South View School”。Core Savills的首席执行官David Godchaux称，“鉴于Reit目前在迪拜上市的房地产市场中所占的份额明显低于其他全球中心，预计该行业将继续在中期内扩张。”通过进一步整合房地产和资本市场，reit将有可能为开发商增加融资渠道，并为较小的投资者提供多样化的房地产投资。
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