还在忽略投资中央海岸 数据告诉你这里的投资回报有多高
2018-04-24 14:12 来源：澳洲家园网
新数据表明，房地产投资者应该在悉尼郊区投资，以获得最佳的租金回报。
CoreLogic研究表明：20个租金平均收益率最高的郊区地区中，有17个都在大悉尼地区距离CBD 16公里以外。而几乎一半都位于中央海岸地区。
其他租金收益率的主要地区包括悉尼西南区和 Blue Mountains。
租金回报率最高的区域集中在中央海岸旅游热点区域Killcare和Killcare Heights。两地平均租金回报率都超过了13%。
租金收益是用郊区平均年租金除以销售中间价格来计算的。
一般情况下，租金回报率超过7%意味着租金回报高于买房时的按揭还款。
MacMasters 海滩别墅是中央海岸度假者的另一圣地，租金回报在7.6% 。但是在Killcare地区，许多房产都只提供短期出租。这就要求房主必须不断为他们的房产寻找新的、高收入的房客。
位于Blue Mountains中心Katoomba的公寓房，租金回报最高的地区是西区，租金回报率为5.1%。其次是Campbelltown，租金回报率 为4.9%。
悉尼公寓房的平均租金回报率为3.9%。独栋房屋的平均回报率为3%。
realestate.com.au首席经济学家柯尼斯女士（Nerida Conisbee）说，一些郊区地区的高租金收益率是基于其买房时低廉的价格。
“悉尼中心外围的房产价格并没有急剧变化，但租金在持续上涨。”她说。
柯尼斯女士称，由于近期市场的限制，如澳大利亚Prudential Reglation Authority对纯利息贷款的压制。对投资者来说，现金流也变得更为重要。
这使租金相对高于购买价格的房产更吸引人，因为这些房产按揭还款金额较低。
房地产专家表示，预算有限的投资者在中央海岸地区买房可以获得最大的现金流。Wyong郊区，包括Gorokan、Lake Haven、Wyong和Mannering 公园的房价中间值都在55万澳元以下。
Ray White Thompson Partners的经纪人哈乐德先生（Adam Hilder）说，特别是Goroka地区，吸引了大量的投资者。他说：“一切都是支付能力的问题。房价出现增长时，他们可能会出售他们的投资房产，并将资金用于其他方面。”
Hilder最近以低至26.5万的价格出售了位于30/80 dalnott路的一居室。他说，房地产开发商仍想在Gorokan投资。
“他们并不是真的想买该地区以外的房产，因为 Gorokan有出色的基础设施，低空置率，Westconnex也即将落成。许多投资者对我出售的房产表示出兴趣。”他说。
当地的中央海岸居民Karl Peter最近在Gorokan附近的郊区Canton海滩购买了他的第二套投资房产。他说，他的决定并非纯粹是因为高租金收益率。
“我当时正在研究大型投资者的投资方向，他们往往在水滨和海滩附近购买房产。我读到前滨已获得几百万澳元投资，以进行升级改造。”
“我研究了郊区房产的潜在增长率、租金回报率、周边的发展情况。这是一个漫长的过程。”
Ray White killcare地区经纪人瑞安先生（Kerrie Ryan）说，Killcare地区房产的高投资回报，是因为此地提供的生活方式。
“Killcare与中央海岸其他郊区不同，如Avoca和Terrigal地区。因为Killcare被国家公园环绕着。它有一种独特性。”
“悉尼郊区的人可以卖掉他们的房子，然后来这里买到非常棒的房产。对很多买家来说，尤其是对来自北部海滩的买家，这里距离悉尼很近，因为有棕榈滩的渡轮与之相连接。”
投资者买房需要注意：
从大处着眼
购买成本及转让费用很容易就被低估。
“不仅仅是房价，你的贷款还要考虑许多成本。”
在房价的基础上附加11%，大概就是你的额外附带成本。
“一个主要的问题，就是要问你的经纪人或银行，这是你的购买价还是包含了所有的费用成本。如果不包含，你就要再加11%上去。”
对于一套100万澳元的房子，在墨尔本大部分地区，平均附加成本达到11万澳元左右。
做好功课
印花税是最大的一笔额外成本，大约是购入价的5%左右，或者数万元。
在维州，首置业者购买60万澳元或以下的房产可以免除印花税，60-75万澳元的房产则享印花税减免，购买新房或在次发达地区还有补助。
其他政府收费项目包括100多澳元的抵押贷款注册费，以及产权转让注册费，在维州费用在1000多元左右。
购买保险
另外一笔最大的成本是，当你的房贷首付不足抵押贷款总金额的20%，通常你就需要购买抵押贷款保险。
保费金额取决于贷款和借贷金额，但有可能是贷款金额的1%-3%–上千澳元，也可能上万。
有些买家可能会多支付一些首付以避免这笔费用，但有些人则宁愿购买这笔保险以更早进入房市。
如果这是一套好的房产，市场表现强劲，你又一下拿不出那么多钱……市场一直在变化，你就像在追逐一个移动的目标。
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