悉墨城郊房价涨幅达收入200倍 再不入手就亏大了
2018-04-25 14:52 来源：澳洲家园网
分析显示，由于贷款容易，人口增长率创纪录以及新屋供应不足，在墨尔本和悉尼的一些外围郊区，房价上涨的速度比收入快200倍。
墨尔本快速增长的外郊问题最为严重，当地市府和居民的反对导致关键基础设施的供应出现了瓶颈。
“这些数字凸显了房价与收入之间的惊人断裂，”新南威尔士大学商学院经济学教授理查德·霍尔登先生（Richard Holden）警告说，问题似乎越来越严重。
“鉴于潜在的利率上升对于金融稳定性有重大影响，而只付息贷款也开始需要分期偿还。” 根据负责监测房地产价格和趋势的CoreLogic的分析，墨尔本CBD东南41公里处的Narre Warren North在过去12个月的房价和收入增长之间的差距最大。
当地的别墅中价上涨了40％左右，相差19,800％，然而过去16年来这座建在农地上的通勤郊区的平均工资仅增加了0.2％，两者相差198倍。
“这是一个古老的供需问题，”住在该地区的抵押贷款经纪公司Foster Ramsay Finance的负责人拉姆齐先生（Christopher Foster Ramsay）说。
“这个郊区是东南部发展走廊的中心，并且在拥有一些当地最好的基础设施。” 在价格和收入之间差距最大的50个郊区中，有43个位于墨尔本，人口增长创新高给房价和供应都带来了压力。
位于墨尔本CBD西北41公里处的Sunbury，的平均收入下降了0.5％，然而房价却上涨了23％，两者之间的差距将近50倍。
“随着悉尼的房价-工资比已经居于全球第二高位，墨尔本位居第四，澳大利亚两个最大的首府城市已经出现了严重的住房负担能力危机，但这些数字表明，它正在蔓延，并且越来越糟，而不是越来越好。”
根据澳大利亚城市发展研究所的数据，墨尔本占全国新开发住宅区的大约40％，而地皮中价在2017年飙升了24%至281,000元，相当于现有住宅价格增长率的近三倍。
根据该研究所的数据，悉尼的地皮价格在2017年上涨了3％，但在过去四年中上涨了40％，中位价达到40万左右。
分析显示，在全澳最富有的邮政编码区，房屋动辄以数百万元的价格出售的地区，过去七年中的收入增长也赶不上创纪录的房价增长速度。
例如，Double Bay的房价约为400万美元，增速比收入快100倍左右。在珀斯郊区Dalkeith和Crawley，房屋价格超过100万美元，增速比收入快1.6倍。
“我并不感到惊讶，”公共政策智库格拉坦研究所的研究员布伦丹·科茨先生（Brendan Coates）说。
“近几年房价上涨速度超过收入，主要因为利率已经创下历史新低，家庭能够负担得起更大金额的房贷，也借了更多。”
科茨先生表示，随着利率开始上涨，信贷收紧以及住房供应增加，“潮流似乎正在转向”，墨尔本和悉尼此前的热门地区房价开始下跌。
Digital Finance Analytics负责人诺斯先生（Martin North）称，房价可能会下跌，但家庭债务正在上升，这给家庭和整体经济带来“不可持续的”压力。
诺斯先生说，关键问题是信贷供应。
“这种情况行不通，”他说，“我们过度借贷以进入房市，价格上涨，债务推高了高国内生产总值。”
他警告说，房价下跌会伤害家庭财富，降低消费支出和减缓经济增长。
“在房价上涨的时期，房贷金额变大，家庭把更多收入用于还贷，但收入却没有增长。在收入持平时，更大的房贷就意味着更高的杠杆率，随着房价下跌，信心衰退，支出下降。”
该分析由《澳大利亚金融评论报》委托，使用CoreLogic的房价数据和澳大利亚国立大学的收入研究数据得出。
点评：
澳洲的低价城区正在收到越来越多的投资者关注，比如布里斯班，未来随着更多的投资者涌入，将会像悉尼那样经历一个快速增长的繁荣期。对于投资者来讲，如果在悉尼这样的城市购置房产感到很吃力，完全可以轻松的去那些低价城区买家，正如巴菲特所说的那样，逢低买入，然后长期持有，就会获得更多的资本收益。
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