澳洲央行警告房市风险加剧 加息或成投资者致命稻草
2018-05-16 15:22 来源：澳洲家园网
澳洲央行（RBA）副行长德贝林先生（Guy Debelle）警告说，澳洲负债累累的家庭和房贷还款上涨的可能性仍是澳洲经济前景面临的关键风险。
周二早上，德贝林先生重申了对国内家庭持有“大量抵押贷款债务”的警告。
他还表示，尽管澳洲经济正处于缓慢改善的轨道上，但短期内并没有加息的理由。
他表示，如果利率大幅上升，如果借款人面临更高的还款成本，如果银行在皇家委员会展开调查之后大幅收紧放贷标准（这可能会对房价造成严重不利影响），那么负债累累的借款人可能会使经济活动脱轨。
德贝林先生说道：“澳洲家庭拥有相当多的抵押贷款债务。这意味着他们对收入和利率的变化更敏感。”
“这对支出的最大组成部分——家庭消费的前景构成了风险。” 他称，由于工资增长近年来跌至历史新低，一直在拖累家庭收入，许多借款人“背负的抵押贷款数额可能比他们预期的更大，还贷时间也更长”。
“虽然他们供得起房贷，但房贷还款占收入的比例比他们的预期更大，还贷时间也更长，”他说。
RBA之前警告，未来三年只付息房贷热潮可能回归，再度令它担忧，原因是，数千亿澳元此类贷款的只付息期限将结束，恢复到正常还贷模式，这将导致借款人争相再融资（refinance）或者卖房。
根据数据，约1200亿澳元的只付息贷款（约占未偿贷款总额的7%）将在未来三年内转换为正常还本付息贷款。届时借款人的年还贷额将一下子跳涨30%至40%，对于一位背负30年期40万抵押贷款、只付息期限为5年的典型借款人来说，这意味着其年还贷额将增加7000澳元。
德贝林先生称，他感到“宽慰”的是，房贷拖欠率很低，“有相当多的缓冲可以让这些借款人应对还贷额上涨”，比如抵销账户（offset accounts），和以较低利率进行再融资。
“这些贷款中有很多是今年到达只付息期限。值得注意的是，去年也出现了同样数量的贷款重置，”他说。
他说：“虽然一些借款人显然会为此而挣扎，但我们的预期是，大多数人将能够应对，所以这对经济造成的整体影响将较小。”
他指出，随着更多借款人按时还贷或者更快还贷，信贷增长可能放缓。
德贝林先生还说，未来放贷标准可能进一步收紧，这一风险可能拖低房价。
“这可能对家庭能够借贷到的数额造成的影响最大，超过了它对有资格申请贷款的家庭数量的影响。”
“反过来，这意味着信贷增长可能在一段时间内放缓。在我看来，这对房价的影响比对消费前景的影响更大。”
在此之际，由于监管机构和政府希望全面改革金融服务部门的收费方式，银行业皇家委员会造成的经济影响再度引发担忧。
德贝林先生表示，澳洲审慎监管局（APRA）一直致力于确保贷款机构对借款人的收入进行合理评估。
“没有升息压力” 在利率前景方面，澳洲央行对经济的核心预测是，2018年和2019年的经济增速将比2017年稍快。
这应该会促使失业率继续逐渐下降。德贝林先生表示，预计工资也将增长，通胀率逐渐回升。
“经过一段时间后，如果核心预测实现的话，升息可能是适宜的。但储行委员会认为短期内调整现金利率的理由并不充分，”他说。
自2016年年中以来，RBA一直将官方现金利率维持在1.5%的历史低位不变，金融市场预计，它还会按息不动一段时间，尽管美联储、加拿大银行和英格兰银行等主要央行已收紧货币政策。
点评：
对于澳洲房产投资者来讲，他们可能在未来一段时间里面临更多的加息痛苦。澳洲央行公布的数据表明经济指标一切向好，而房产市场出现的泡沫开始令央行和监管部门担忧。最先受到冲击的首先就是海外买家，政府不仅加征印花税来限制海外买家购房，还征收空置税，停止针对海外买家的贷款服务等一系列措施，不过这些措施似乎没有起到有效的遏制房价上涨措施，这就使得央行必须拿出杀手锏来，加息也不可避免。同时，由于美联储的加息政策，迫使全球的国家央行出台应对措施，防止资金出逃，加息更是被摆到了台面上来。对于投资者来讲，当他们已经适应低利率的借贷环境的时候，我们想要问的是，他们能够适应加息所带来的变化吗？
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