登录
注册
美国
亚洲
日本
泰国
马来西亚
新加坡
迪拜
菲律宾
韩国
柬埔寨
越南
印尼
印度
老挝
缅甸
斯里兰卡
欧洲
德国
英国
西班牙
葡萄牙
塞浦路斯
法国
意大利
希腊
斯洛伐克
克罗地亚
瑞士
匈牙利
保加利亚
俄罗斯
马耳他
荷兰
芬兰
黑山
波兰
罗马尼亚
比利时
瑞典
奥地利
土耳其
捷克
美洲
美国
加拿大
格林纳达
圣基茨
安提瓜巴布达
开曼群岛
波多黎各
牙买加
大洋洲
澳大利亚
新西兰
斐济
首页
视频
问答
专题
广告服务
Advertise
外房网
免费注册
发布房产
资讯
房源
首页
美国房产
奢华豪宅
美国房产中介
开发商专区
美国资讯
海外房产新闻
留学指南
移民指南
海外购房指南
专家专栏
海外生活
买房经验
物业特写
实用信息
移民签证
展会
广告联系
邮箱:glofang@glofang.com
您当前的位置:
首页
»
资讯
»
海外房产新闻
» 正文
买对房子很重要!什么样的投资房,绝对不能买?
2018-05-25 11:13 来源:综合整理
美国房产
最近收到很多问题:
“我今天看了三个房子,可我不知道要怎么看房子,我关注房子的什么部分呀?”
“看了几个房子。究竟什么样的房子可以买,什么样的房子不能买呀?”
“如果我要买,我出多少钱买呀?下单的价钱怎么定呀?”
还有非常具体的问题
“今天我去看了一个房子,要价才7万,经纪人说了,修好了能卖19万呢。修的话差不多6万吧。这个房子可以买吗?”
虽然你我都在美国,可我不在你的城市呀。得,还是写篇文章,希望对正在买房的你有用。让我用四年来掉进的坑,流过的血,告诉你答案。
希望你能好好阅读。不要再掉进我们的坑,让你的自由梦想之旅,更顺利。
要回答以上的问题,我们首先要理解这些问题的本质。
你问我究竟买哪个房子,不买哪个房子,如何出价,你究竟在纠结什么?
是价钱,是房子本身吗?
都不是。
你真正关心的是未来的收益。是你买了这个房子之后,未来能否挣钱。能挣多少钱。
至于如何挣钱,是通过出租挣钱? 还是翻新后零售 (fix-flip)挣钱? 你最清楚。不同的商业模式,对房子会有不同的要求。
比如说,同样是7万美元 flood zone 的房子,也许做出租能挣钱,而做fix-flip, 根本就挣不到钱。所以,不同的情况,不同分析。
鉴于我是做fix-flip的,我用我的经验告诉你,什么样的投资房,可以买,什么样的投资房,你就不要碰了。
70 %法则:解决你出价的问题
既然你问的问题的本质,是未来能否挣钱。那就明摆着,无论什么样的房子,价钱低到一定的程度,都可以买,都可以挣钱。
那价钱要多低呢?给你一个公式,70%法则。
也就是说,你买一个房子,如果你用现金买,能出的最高的价钱,用以下公式计算:
? 你能给出的最高报价= 房子翻新后的最后卖价*70% - 装修价
怎样估算翻新后的最后卖价?
让你的房产经纪人,到 MLS数据库中,根据你的目标房,找出同一区域内,6个月内卖掉的同类型房子,房子面积差异不超过 15%的, excellent condition的。拉一个单子出来,至少找到3个这样的房子,给出一个平均价。你就按这个平均价算吧。
什么?连三个房子都找不出来?那你就得考虑考虑,这个地方是否值得投资了。
如果你们那儿的市场一般般,用65%法则计算最后的最高报价。
如果成交价高于这个数字,直接略过,甭管这个房子是3卧,还是4卧,主卧的厕所如何高大上。外表如何地光鲜。跟你都没有任何关系。我们是投资者。这个没得商量。价钱是必要的考虑因素。
※ 一句话:买房子,cash offer, 买价必须小于等于最后的零售卖价,乘以 0.7 (或者0.65),减去翻新费用。
一套房子,你的最低目标,得挣到最后卖价的20%。 如果是卖价15万的房子,最后挣3万; 卖价20万的,净挣4万。
其他考虑事项
除了价钱,对我们来说,还有其他考虑事项:
1. 房子类型: 至少是三房两卫的单家庭住房(别墅, single family house)。必须是第一次买房者要买的房子,也就是85%的美国人买得起的房子。对我们来说,所卖出的价格一般在100K-150K。有经验之后,这个数字可以有所波动。
以上是适用于我们的房子类型,对你们未必适用。问你们的经纪人,第一次买房者都买什么样的房子。
2. Flood zone:房子必须是好的flood zone, flood zone C 或者X。如果是flat slab, AO, AE 还凑合吧。A1以上就统统不考虑了。如果房子是抬高的,符合标准,水险很低,可以考虑。水险超过2000美元一年的就免谈了。
3. 房子大小:必须在1200-2400 SQ 之间, 最好是在1500 SQ以上。大房子是现在的趋势。
4. 主卧室:要大,必须在12*12 sq foot 以上,能放一张king size的床。
坚决不能买的房子
位置
① 不安全的区域的房子(war zone)。在这种地方,空调,厨房的appliance装上去, 也有可能被偷走。被偷走了,又得重新装一遍,在卖房之前,还得去看着。真的很痛苦。
② 面临主街的房子。美国人讲究安静和安全。车水马龙,面临繁忙街道的房子,不容易卖掉。也许你低价买这样的房子,来做出租, 那是可以的。但我们是做fix-flip, 快进快出的。买家也是人,谁也不愿意自己的宝贝孩子,或者宠物,有被车子碾压的风险。
③ 水淹区的房子。 比如,周围的房子,都不是在flood zone。 唯独你这个房子是在水淹区,这样的房子不能买。
④ 邻居很糟糕的房子。比如说,紧挨着加油站的房子,高压电站旁边的房子,铁路边的房子。或者说,你的邻居,均是被抛弃的小黑屋,杂草丛生。
房子本身
? 结构不合理的房子。比如说,前面提到的要价7万,能卖19万的房子。从交谈中我知道,这个房子的结构太糟糕了。卖主自己把车库改成了卧室。楼上加了两个卧室,居然连个厕所都没有。
再比如,我曾经买过的一个房子。前任房主把周围的停车库,圈起来,做成了客厅。其中,有一个卧室的窗子,直接对着车库改成的客厅。白天卧室里黑咕隆咚的。
还有就是主卧太小的房子。主卧室的房子至少在12*12 Sq foot. 最好是在13*14 以上. 别的卧室也必须在10*10以上的大小。
? 太矮的房子,比如说高度少于八英尺的。尤其是主卧室和客厅的高度,绝对不能太矮了。
? 没有车库的房子。如果你的邻居都有车库,唯独你的房子没有车库,那你的房子就不会太好卖。如果大家都没有车库,则可以考虑。
? 太小的房子,比如说小于1200英尺的房子。这样的房子,你不要买 。
? 太贵的房子 。不要买小区中高于70%以上的价位的房子。你买的是85%的人都能买的起的房子,所以你的价位应该是低价位的房子,而不是高价位的房子,这一点一定要记住。
买对房子很重要!
以上,我详细列出了什么样的房子可以买,什么样的房子不能买。有一些是常识, 一些是我用血泪总结出来的。
做fix-flip最最重要的是买对房子。
以终为始,买房子的时候你要考虑的是,我买了这个房子,装修翻新后,能否卖掉,能否快速卖掉,然后回家数票子。
如果你的房子买错了,神仙也帮不了你。后面再怎么做,也不会成功的。做翻新房子能否挣钱,在你买房子的时候就决定了。
所以,在买房子的时候,绝对要挑剔。不合适的房子绝对不能买。
美国买房
总结
Tip 1:问某一个房子是否值得买,本质是:买这个房子能否挣钱。
Tip 2:选择房子的时候,房价是必要考虑条件。其他是次要条件。用70%法则,确定你能出的最高买价(你的offer)。
Tip 3:在价钱合适的前提下,也得考虑房子所在的位置,房子的大小, 结构。
Tip 4:买对的房子很重要。做翻新房子能否挣钱,在你买房子的时候就决定了。
文|自由梦想@文学城、华人地产网
文章来源:网络
进入外房网
美国房产
频道查看房源:
底特律房价
美国房价
美国房地产
达州房价
美国底特律房价
标签:
房子
卖价
价钱
车库
是在
的是
看了
你买
我用
水险
法则
本网注明“来源:外房网”的所有文章,均为外房网编辑部原创或编译作品,转载请注明来源“外房网”。 凡注明“来源:XX网(非外房网)”的文章,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,部分转载内容原作者未知,如果您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请及时与我们联络,我们会及时删除。举报邮箱:sam@glofang.com
上一篇:
飞翔的荷兰人是什么典故
下一篇:
美亚置业:年薪10万,如何步入海外投资人士行列?
相关环球房源
美国汇壹城二期 大
约人民币 201万
查询详情>>
美国麻省波士顿地
约人民币 342万
查询详情>>
相关房产资讯
美国房贷利率首次跌破7%!专家预测2024年楼市将现回暖
亚特兰大银行业面临监管压力:商业房地产价值下跌引发关注
Zillow最新预测,2023年美国房价将增长5%
佛州州长签禁中国人买房法,网友怒斥:种族歧视!
2023年5月美国房产市场报告,楼市分化加剧
美亚置业集团:专业引领海外房产投资,诚信赢得客户信赖
美国最新推荐房源
西雅图公寓 美丽都二期 MARI精品学区公寓
约443万人民币
昆仑府精装房
约200万人民币
达拉斯联排别墅,DFW未来城
约242万人民币
休斯顿湖景独栋别墅,LAKE CONROE康罗湖
约266万人民币
资讯排行
1
迪拜:住宅房产中几乎不存...
2
2024年第23届海外房产移民...
3
东区全新独立地契、无物业...
4
日本地价连续第三年上涨,...
5
2024 年美国首次购房者的 ...
6
2024年第23届上海海外房产...
7
2024泰国房地产补贴“可能...
8
布里斯班连续13个月录得创...
9
悉尼逆州际趋势而行,价格...
10
2024年迪拜房产市场新动向...
提交您的置业要求
我们将安排专家与你联系
12小时在线QQ客服
周一至周日 9:00-21:00
广告联系
邮箱:glofang@glofang.com