澳洲公寓楼花交割时间长变数大 如何有效避免？
2018-05-25 15:33 来源：澳洲家园网
案例1：
来自北京的A女士于2016年购入位于墨尔本西北区的别墅。
合同价格：土地60万+建房41万=101万澳元
2018年4月，开发商通知A女士，土地即将交割，要尽快准备贷款。其时正值海外收入贷款收紧，而其他融资方式又来不及出来的紧张时刻。尽管A女士联系了多个贷款broker，澳洲四大银行甚至中资银行在澳洲的分行，但都表示暂时无法接受海外买家用海外收入贷款。2018年6月，土地交割的最后期限已过，A女士不仅白白损失了10%的定金，更令人心痛的是损失了这块已经升值到80万澳元并且再升值空间巨大的优质土地。
案例2：
来自上海的B先生于2016年购入位于墨尔本内西区的一房公寓。
合同价格：57万澳元。
2016年6月，开发商通知房产将在三个月内交割，请买家尽快准备贷款或现金。在此之前B先生已经了解到海外收入贷款收紧的消息，在联系了两个贷款broker均表示暂时无法贷款之后，B先生当机立断，让中介在房产交割之前把这套房产挂牌转让。所幸的是这套房产地理位置优越，挂牌后很快就以69万澳元的价格售出，不仅拿回了5.7万澳元的定金，除去印花税、中介费以及律师费外还净赚了约8万澳元，两年时间投资回报率超过了100%，是相当成功的例子。
案例3：
来自河南的C先生于2015年购入位于墨尔本两房水景公寓。
合同价格：82万澳元。
C先生是墨尔本某大学的学生，2015年刚到墨尔本不久就购下了这套环境优美的公寓。当时因为贷款政策宽松，C先生是打算房产交割时用海外收入来贷款的。但2016年7月房产即将交割时，正是海外收入贷款收紧的时期，C先生不仅无法申请到贷款，而且其时墨尔本房地产市场正值寒冬，如果放弃这套房产不仅损失10%定金而且很可能要赔偿开发商再次出售该房产的中介费和价格损失。最后，C先生在国内筹集了全款，用现金买下了这套房产。
澳洲买房流程及费用
选定房子交付10%首付申请海外投资许可（FIRB）交纳印花税房子建好后办理贷款或全款成交房产。
接下来我们来算算在澳洲买房，从交付定金，到成交需要交多少钱？
选好心仪的楼花
比较分析多种渠道的房源，挑选适合自己的就好。
交纳房价10%的首付
相比于中国普遍的30%首付，澳洲的10%甚至是5%（少数楼盘）的楼花首付使得很多海外投资者对澳洲楼花趋之若鹜。
曾经有亲戚兴冲冲打电话问我，听说中国某著名开发商在悉尼的房子几十万人民币就可以买到了，是这样吗？
我回道，且不说这个你听到的应该只是首付的钱吧，后面成交的时候还要有印花税，FIRB，成交时贷不了款的分分钟要全款付，那就是几百万人民币了。几十万人民币就能拿下一套房只是吸引你购买的噱头。
海外投资申请费（FIRB）和律师费
外国人在澳洲买房需要先递交海外投资申请，并且缴纳澳币5000或更多的申请费，而律师费通常在1000-2000澳币之间。
印花税与海外人士的额外印花税
印花税大约是房价的4%，外国投资者在澳洲购房还需要交一定比例的印花税（海外买家还有额外印花税，具体税率各州不尽相同。新南威尔士州为总房价的4%，维多利亚州是房价的7%）。新南威尔士州规定海外投资者在合同签订后三个月内需要缴交印花税。
楼花的交割（成交）
一般而言，成交所需要的金额由两部分组成，一部分是贷款的金额（通常最高是房价的80%），另一部分就是10％的剩余房款。然而，现在澳洲的房贷市场十分苛刻，已经不是一年前海外买家轻而易举贷80%的好光景。
曾经有买家愤怒地表示，中介在卖房时信誓旦旦地保证，只要交了10%的首付，成交时能轻松贷款80%。也就是说，在房子成交时再交10%，就能拿下一套房子。
这位客人在要成交的时候才发现，根本没办法从银行贷出80%，并以此理由要求撤销合同，开发商退回首付。对于这样的理由，开发商自然是不会接受的。最终也只能因为从银行贷不到款付余下的房款而损失了10%的首付和两年的等待时间。
当然也有买家当机立断，在确定无法全款付尾款后积极联系中介将楼花转手，全身而退拿回首付和印花税。
总而言之，就现在的房贷形势来看，海外买家在成交时要准备的资金可能远大于房价的20%。
投资须做好规划
当然，上有政策下有对策。
在几近严苛的银行海外收入审查政策出台几个月后，市场上也出现了很多新办法，包括找私人基金贷款、找诸如新加坡等地区的银行贷款等，更有甚者草拟出协议，请有澳洲正规收入的本地人“借壳”贷款买房。
对于澳洲境内也出现了一些私人基金，通常能以高于几大银行的贷款利率（约1.5至两倍利率）贷给外国人约房价60%的贷款；另外，一些其他国家（如新加坡）的银行也推出了为购买了澳洲楼花的澳洲海外买家而设的贷款基金，通常贷款额度为房价的60%。
同时，为了避免延期交房，一定要做到以下5点：
勤沟通
大量实例说明，很多客人买了楼花后基本就不闻不问，这是引发交楼疏漏最主要的原因。投资是个人行为，每一步骤都需要业主积极参与，千万不可把希望寄托到任何人身上，就算是律师也要到成交前的三个月才开始频繁与客户沟通。
有些客人由于种种原因，三个月准备贷款周期太短，所以业主应该在预计交房日期前1年，8个月，6个月，3个月，1个月等时段，主动联系律师，发展商已经中介确保得知大概成交日期。
至少半年准备贷款申请材料
置业者无论自身条件如何，一定要在成交日期前6个月去咨询自己的贷款能力评估，准备自己的财务计划，例如查看自己是否存在不良信用记录，已有债务过多，收入是否满足银行需求等。
做好应急预案
楼花成交前，一定做好融资备选预案，尤其是海外投资者，千万不能指望一家金融机构，一旦政策发生改变，再去申请其它金融产品就会白白浪费许多时间。
对于申请材料不是很强的本地买家或者购买规模较大楼盘者，最好也备选一家银行做为备选，因为银行有时会对楼盘贷款配额有限制。
估价时间的把握
大部分银行都会派估价师实地估价，等估价结束后转成全批并出贷款合同，业主在成交2个月前要留意自己的邮箱，第一时间获知发展商估价联系方式。
有些大银行可以选择根据整本合同已经户型图进行估价，我建议业主在成交楼花时选择这类银行。
留出备用资金
目前悉尼有些区域被银行划入高密度区，根据一些银行的政策，在这些区域内贷款比率为70%，所以业主也许在估价结束后被银行要求首付提升至30%，也就意味着业主要筹集额外资金成交。
综上，对于最近半年需要成交的楼花，建议尽快与律师以及贷款中介取得联系，讨论最快捷最有效的贷款方法，不要在临近成交的时候才着手贷款。
对于离楼花成交还有半年以上的这一类买家，也不要过度悲观，因为澳洲的贷款在不断变化，贷款中介给出的应对措施也在时时更新，多了解多比较，一定能找到适合自己的方案。
澳洲的海外买家购房政策以及贷款政策都在时时变化，投资前要了解大概的成交时间，做好未来的财务规划以及根据自己的收入预期选择合适价格的房产。除已交的10%首付外，在交割前还要至少准备好房价的30%，避免无法成交而损失首付。
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