日本房产到底有多便宜

2018-07-11  来源:株式会社東寧
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我在日本已经生活多年,到日本后的一大感受就是房子便宜,无论是横向跟中国内地、中国香港地区以及欧美、新加坡等地区相比,还是纵向跟30年前的日本相比较,都很便宜。
  在日本买一套房子需要多少钱呢?就以东京的新建商品房来说吧,根据最新的调查结果,买一套房子只需要6300万日元,换算成人民币大概是340万人民币 不到。不过,日本的房子普遍较小,平均只有72平方米(日本房子的面积是使用面积,且阳台属于赠送面积,不算在内),所以东京地区的新建房屋大概是87万日元(约46800元人民币不到)/平米。当然了,这个数据是 平均的,根据房子位置、周围环境、使用建材、公共设施等等,房子之间的价差也是非常大的。



大阪神户的房子就更便宜了,更别说北海道、新泻之类的地方了。那里人少地多,房子便宜。一些相当于中国二三线的城市,直接送土地(有的土地每平米只要540日元,也就是不到人民币30元),土地归购房者所有,自己盖房子,还有税收减免。
  这是新房的价格,那么二手房呢?更便宜。今年东京的一套二手房大概是2562万日元(人民币138万元),每平米的均价为55万日元(人民币不到3万元),跟新房的差距非常大。
  也许有人会说,东京很多地段的房价还是不比北京上海的便宜啊。可是如果考虑一下日本人的收入就知道不贵了。我一个朋友刚毕业在东京工作,第一年工资是每年大概 300万日元左右(人民币约16万元),不算其他奖金加班费补贴,这也是日本所有大学应届毕业生的平均工资。之后3年都涨了工资,现在大概是600万日元 不到,以后不出意外的话每年都会涨工资(日本有一个春斗的说法,就是相当于工会的组织跟代表各个公司的组织讨论职员工资升降等等),升职的话涨得就更多 了。按照这个收入估算,10年不到就可以买一套3居室的新房,买二手房要的时间更短。
  在日本买房子便宜还有一个理由,就是日本的贷款利息很低,平均只有1%左右,这还是计算了通胀的影响了,另外日本人买房子需要交的首付也很低,有些房企卖房时宣称零首付,也就是说跟每月交房租一样,交满 了这房子就是你的。跟中国不同的是,在日本买房,房企都是先把房子造好了才会卖,购房者只要交了首付,签了合同就可以入住。
  有人说日本人买房子要交的税多,其实说起来日本也就比中国多一个房屋的固定资产税,也就是买了房子之后,购房者每年要交1.4%的房屋固定资产税。但是,即使是这个固定资产税也是根据情况的不同会有不同程度的减免。所以,在日本买房的时候,购房者大概要交房价8%左右的税费,包括中介费、印花税、房屋取得税等等。
  从历史角度看,现在日本的房价只有30年前的一半。日本的房价地价在1985年到1990年间最夸张,当时的日本不仅仅是房价地价,股价,就连高尔夫俱 乐部的会员卡、艺术品都被炒到了一个很离谱的价格。当时日本流传着一个“土地神话”,大家都疯狂买土地买房子股票,之后再以这些房子抵押贷款再买土地房子 股票。当时有统计,日本东京的土地,按当时的价格可以买下整个美国的土地。东京才2100平方公里,可是美国有930多万平方公里。可以想象当时日本的泡 沫有多大。
  后来土地房子越来越贵,很多想买房子的人都买不起了,物价也越来越高。日本政府采取了一系列的措施来控制地价房价,比如限制 房地产贷款、开发、加息,加税,开征固定资产税。这么一来,泡沫被戳破了,地价房价一降再降,从天堂到地狱。当时,很多个人、银行、企业破产,日本经济从 此一蹶不振。
  日本的房地产市场一直到2013年前后才有所好转。为什么在此之前一直好不起来呢?因为泡沫破了之后,大家都没钱,个人没 钱消费,公司没钱投资,银行没钱或者不想贷款,因为怕借出了收不回,政府也没钱加大投资带动经济,所以这就是个恶性循环。后来又来了个1997年的金融危 机,雪上加霜,破产的更多。情况刚好一点,2008年又来了个金融危机,还没够又来个大地震。
  当然,还有一个很重要的因素就是日本很严重的人口问题,少子高龄化。新生的小孩越来越少,老人越来越多,政府就要花更多钱来养老人。将来老人更多,政府加大投资的余力就更小。
  还有一点,日本的丈母娘嫁女儿,并不强求女婿一定要买房子。如果学习中国的丈母娘,日本房地产市场估计早就重新崛起了,当然这是玩笑话。现在的日本人确 实很少买房子,有可能是几十年前房产泡沫破裂的后遗症吧。我的导师,日本一个国立大学的教授,现在工资每年至少1500多万日元,还没算上学校的补贴和研 究经费。他结婚两次,两次都没有被要求买房,到现在还住在学校提供的房子,70多平方米,一个月的房租3万日元(学校房租又补贴),比我一个人在外面租房 子(25平方米)的租金还便宜。
  不过自2013年房地产市场好转以来,日本的房价也开始不断上涨。日本不动产研究所的数据显 示,2013年东京地区的房价同比增长了 5.07%,2014年同比增长了4.69%,2015年9月同比增长了4.12%。再来看一个日本全国的统计,这个统计以2010年为基准,绿线代表公 寓(商品房)的价格指数,2015年比2010年增长了23.7%,比2014比增长了8.3%。蓝线单门独户的住房价格指数,2015年比2010年增 长了1.3%,比2014比增长了2.3%。红线代表所有类型住房的平均价格指数,2015年比2010年增长了6.5%,比2014比增长了3.6%。 黄线代表住房用地的价格指数,2015年比2010年下降了0.8%,比2014比增长了0.5%。
  为什么呢?因为这一年奥委会宣布 2020年的奥运会将要在东京举行。到时候东京必然要开始大规模地建设相关设施,对土地、建筑材料以及人工的需求将会增加,会带动整个东京的地价上涨,建 筑成本增加,必然会带动房价的上升。更别说到时候去日本参加比赛、旅游的人增多,会需要更多的宾馆。所以到2020 年前,东京以及周边地区的房地产价格估计会有很大的上涨空间,投资者对该地区房地产价格上涨所抱有的预期以及信心强烈。
  其实在2011 年的东日本大地震之后,因为要重建福岛,所以需要大量的建筑材料,以及施工人员,导致建材价格以及人工成本大幅上升。整个日本建材短缺,特别是熟练的建筑 工短缺严重,引起整个日本的建筑成本增加。房企为了转移成本负担,必然会提高房价,所以从那以后,房价已经有了上升的迹象。
  日本 的房地产市场开始回暖,房价上升,并有可能持续到2020年。所以想投资日本房产的朋友可以多多关注。

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