会在澳洲买房不等于会投资,这是两码事儿!

2018-07-11 16:20  来源:澳洲房产大全
 买房和投资是两码事。 What ?万邦君你到底在说什么,一个会买房子的人怎么不会投资呢?先别急,听我慢慢解释给你听。

为什么会买房子不等于会投资呢?那是因为买房和投资是两码事。

会买房代表你知道最优质的房子所要拥有与具备的条件,比如你知道如何挑选一个最棒的区域,如校区,海滩,购物中心和交通等等,你也懂得优质房内在所要具备的条件,如户型,朝向,室内装潢和加建可能性。

但投资是完全另外一码事,一个成功的房地产投资者也懂房,但不一定懂那么多。投资讲究的不是买最好的房子,而是通过简单的计算来判断,怎样的资金分配比例才能让这笔投资产生最大的收益,最小的风险。

举个简单的例子,会买房和会投资的区别就像司机和赛车手的区别,都是开车,司机也可以飚车,但还是和赛车手有着天壤之别,因为赛车是为了速度构架了整个生态系统,如赛车,赛服,仪器和赛道。

如果你还有点混乱,别着急,让我用一个假设的例子来说明一下:



 

 

请问看到以上这些结果,你会如何选择? 先别急着说买房就要买好区的房子,有些好区涨的会比烂区高,有的则未必。这幅图只说明一个道理,那就是升值大于租金,两套房子B加在一起的投资回报在10年后都没有房子A高,就是因为房子B年增值7%,房子A年增值8%,所以每年多1%的升值,在复利作用下就差了很多。

是否专业投资人就一定会选房子A而不是B?投资富人区的收益也一定大于贫民地段吗?答案是不一定,做选择时需要考虑以下三点:

 

1

 

第一,谁也不是王健林,每个人每月所能承受的支出和月供是有限的,假设你每月能拿出来补贴房贷的金额是3000元,那绝不应该买房子A,因为房子A每月支出2603元,按照既定负担能力,最多能买一套房。但是如果你能放下偏见买房子B,按照房子B每月400的支出你可以买7套了,很明显,7套房子B的收益比一套房子A的收益要高不少。

 

 

2

 

第二,你的首付有多少, 如果你有45万左右的资金,你当然要买房子B,因为你可以买3套,3套的收益肯定大于只买一套房子A。

 

3

 

第三,风险控制。万一利息涨了,你的收入有变,如果你买的是两套房子B,可以卖一套,留一套;如果是房子A,就要全部出手了。

 

 

会买房子不代表会投资,因为房子只是整个地产投资体系的一部分。专业投资者会在贷款,首付,租金,选筹,加建等多个环节去优化自己的收益和风险比例。

 

 

我觉得这世界最悲哀的是别人忽悠你,你还觉得是对的。之前听过这样的段子:地产投资行业是非常好混的行业,只要你包装好,树立好形象,高举价值投资买富人区,屌丝会排队给你送钱,没人会认为你是错的。

 

我也曾经开玩笑和我同事讲,如果我去当投资顾问或是地产讲师,我一定高举买好地段,专推悉尼东区和下北的房子,因为跌也跌不了多少,涨么又很迷惑人。如果我推荐200万的房子一年涨10万,很多人就会觉得我是大师。但是他们从来不会算10万对于一个200万的房子只是涨了房价的5%,这个实际跑输了市场的平均值。

 

 

最后,建议投资者在买房时做好优化选项。例如:

 

 

1. 利息支出是5%,那我可不可以把利息将到4%? 房子首付是20%,我能不能借到90%呢?

 

 

2. 首付只有45万,买完房子A后,还剩8万,那如果我能够想办法把买房子B的贷款借到95%,那是不是我的整体收益率有提升呢?

 

3. 如果我买的房子的后院可以建祖母屋(Garnny Flat), 那我是不是可以增加收入,降低支出,同时提升房屋价值。


总之,买房像找女友,漂亮身材好就行;投资如娶老婆,全面和多维度背景调查,女友的家庭成员你要考虑分析,还要考虑自身条件是否匹配。

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