为什么日本的老房子也有市场

2018-07-12  来源:株式会社東寧
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继美国、加拿大和澳大利亚之后,日本已经成为中国人海外地产置业的第四个热点区域。首先日本房产良好的置业环境,永久产权、高品质建造、租赁市场稳定、可贷款等置业优势,再加上2020年东京奥运会、2025年大阪世博会的利好政策,让日本房产越来越受到海外置业者的青睐。

去日本买个二手房,如果每个月房租的收入,高于每月物业管理费,修缮基金以及折旧成本,基本上是不赔的。购入一套房龄稍老的二手公寓作为出租用,我们要看的不仅仅是目前眼下,还得稍微看得再远一些。房龄稍老的二手公寓到了一定的年头,势必将面对是否面临将拆除重建。这个时候,也先别急着说“在这之前就转手卖掉”,再往后想一想,没准儿能帮我们再以超低价蹭得一套新房子。

首先,拆除重建,需要获得全体业主80%以上的同意,才能进行。日本经济腾飞时期建造的大量40年以上房龄的老楼,却难以进行拆除重建。为什么?当年的青壮年业主,现已高龄,拆除重建时所需的费用,对依靠养老金生活的人来说,负担过重。因此,导致难以实现80%以上的同意率。

如何实现老业主们开开心心签字同意呢?我们得先理解两方面。

①老业主们并不都属于清贫

一个人青壮时期的学历职历,在很大程度上决定了年老后的生活经济状态。手头宽裕的老邻居与手头拮据的老邻居,在面对拆除重建问题时的态度也是两样。邻居的个人信息不方便打探,但这栋楼当年销售时的定价定位是可以打探到的。房价高低很自然的区分了业主层次。

②掏得起拆除重建时的补差价

在日本的公寓和一户建一样,业主不但拥有建筑物的所有权,也拥有土地所有权。只是公寓的土地所有权,并非具体哪个位置、哪一块地,而是按自家公寓建筑面积来计算比例。拆掉重建,地还是那块地,建筑物重建而已。业主不用再花钱买地,但必须为拥有新的建筑物买单。

然而,怎样的情况下,才可以少掏钱,甚至不掏钱呢?举个例子吧。
以前盖的住宅楼,鲜有高层或超高层。当年只盖6层,也许现在能建成个10层以上的楼。当时停车场清一色是非机械化的平面停车模式,也许现在可以高科技立体式。翻建新楼时,可以充分利用空间。




比如:从平面停车到立体停车,停车场所占土地面积缩减,车位未减。多出来的土地,用以增加户数(下图所示黄色部分)。




新增户数的销售额,就的减小了旧业主(蓝色部分)的负担额。负担额变小,不但可使旧业主们轻松签名同意翻建,也使得我们这些后来入住的房东,蹭到一趟顺风车,以超低价换得一套新公寓。

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