泰国曼谷土地价格飞速上涨:30年来增加了1000%

2018-07-13 16:00  来源:外房网
 自1988年物业顾问CBRE在曼谷设立办事处以来,曼谷市中心的土地价格上涨了1000%。
 
在1997年至1996年的亚洲虎繁荣时期,在1997年金融危机中市场陷入停滞之前,土地价格大幅上涨。价格增长在21世纪初恢复,过去两年中央商务区(CBD)的价格迅速上涨。
 
20世纪80年代后期的两项具有里程碑意义的交易是被废弃的帝国大厦的原始开发商以每平方米约125,000泰铢的价格收购Sathon的8-rai土地,以及收购无线路上的21-rai土地。渣打银行经理的房子,M泰集团每平方米约250,000泰铢。该地块被开发为All Seasons Place。


 
最近在Sathon的出售是2017年澳大利亚八大使馆的地块,每平方米145万泰铢。在Lumpini,SC Asset为Lang Suan Road的一个880平方英尺的场地支付了每平方英尺310万泰铢。以价值计算的最大土地出售是将2018年英国大使馆23-rai场地出售给中央集团/香港土地合资企业。
 
世邦魏理仕表示,土地价格上涨并不统一,曼谷的发展模式发生了巨大变化。
 
历史上,商业城市中心位于Charoen Krung路上,政府大楼位于Rattanakosin岛。在20世纪50年代和60年代,商业中心搬到了Silom和Surawong道路。
 
曼谷在20世纪70年代和80年代增长,但由于新的道路建成后没有明确定义的城市中心和发展,但这已经发生了变化。
 
两个重大变化是公共交通系统的开放和扩展,1999年的第一条轻轨系列和2004年的第一条地铁线路。
 
公共交通线路改变了曼谷的生活方式。到2020年代中期,曼谷应该有大约460公里的公共交通线路,超过了402公里的伦敦地铁系统。
 
曼谷的公共交通路线每天有超过120万用户的普及,增加了车站旁边的土地价值,但不是每条线路或车站都具有同样的吸引力。土地价值部分取决于线路和车站的普及程度。
 
“土地价格的另一个重要决定因素是城市规划和建筑法规,特别是那些可以建造多少空间的法规。显然,如果在一个场地上建造更少的空间,那么土地价值就更低了,”执行董事Kulwadee Sawangsri说。
 
规划和建筑法规变得越来越严格和复杂,已成为决定土地价格的关键因素。
 
在20世纪80年代和90年代,曼谷向外扩散,但在2000年代,随着高层公寓生活的采用和现代办公空间的增长,曼谷变得更加内向。市中心的定义越来越明确,下一轮开发将建在许多剩余的未充分利用的地点上,例如位于Rama IV和无线道路拐角处的One Bangkok开发区的105-rai Suan Lum站点。
 
土地价格开始在总开发成本中占很大比例,因为它们以比建筑成本更快的速度上涨。总开发成本上升,主要是由于土地价格上涨,公寓价格上涨以及提高租赁项目可行所需的收入。
 
世邦魏理仕预计,曼谷市中心将继续成为最佳酒店,办公室,零售中心,住宅和其他类型建筑的首选地点。曼谷将有一个明确的城市中心,沿着公共交通线路延伸发展,集中在车站周围的集群。
 
土地价格的上涨速度将取决于发展活动的水平和发展可产生的回报。这取决于可以建造什么以及客户可以支付多少钱来购买或租用已完成的开发项目。
 
随着曼谷中部永久业权潜在开发地点数量的减少,世邦魏理仕预计土地价格将继续上涨。
 
在某些情况下,土地价格将高于地块上现有建筑物的价值,我们将看到更多的旧建筑物被拆除,而且地块正在重新开发。
拆除无线路上的Kian Gwan Tower I和Chidlom Road的Vanissa Building就是很好的例子。还计划拆除杜斯特塔尼酒店并重新开发该网站。到目前为止,它只是被拆除的单一所有权建筑物。
 
共管公寓法要求100%的共同所有者同意撤销公寓,使其能够被出售和重新开发。到目前为止还没有发生这种情况,尽管有些公寓所有单位的总价值低于建造公寓的土地的空置占有价值。
 
所有单位的销售和网站的重新开发都在其他国家进行,特别是在新加坡,那里需要同意大宗销售的共同所有者数量较少。世邦魏理仕认为,让曼谷100%的公寓业主同意将所有单位出售给开发商是非常困难的。
 
“假设规划法规没有改变,并且可以在现场建立的空间数量保持不变,那么曼谷的CBD土地价格可能会继续上涨,”CBRE泰国公司董事总经理Aliwassa Pathnadabutr表示。
 
她表示,收益将与经济和房地产开发周期保持一致。
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