为什么说东京房地产市场的最佳年份还在后头

2018-07-20 16:34  来源:外房网
 在泡沫经济以惊人的方式爆发25年之后,日本仍然被许多人视为一种经济警示故事,一个处于永久性萎靡状态的国家,随着人口的萎缩和老龄化,经历了漫长而缓慢的通缩螺旋。
 
然而,东京的一瞬间揭示了一个永远不会感到停滞,灰暗或奄奄一息的城市。从闪闪发光的银座购物寺到涩谷的混乱; 从流行文化到超精致的设计美学,再到世界上最多的米其林星级餐厅。
 
世界肯定已经注意到了。旅游业在日本飙升,2016年国际游客达到创纪录的2400多万。与此同时,东京正准备在举办2020年奥运会时再次在世界舞台上炫耀其品牌。
 
自2012年上台以来,首相安倍晋三的通货紧缩政策被称为“安倍经济学”,带来了不同的经济结果。然而,日本房地产市场一直是毋庸置疑的受益者,需求和建筑活动蓬勃发展。
 
安倍经济学基于政策的“三箭” - 日本银行贬值日元,增加公共基础设施支出和量化宽松政策。令人难以置信的低借贷利率,日元疲软,以及大量重建和房地产投资项目,2012年交易量增加,2013年开始快速增长。
 
虽然该国的一些地区仍然在洗牌,但影响尤其集中在东京都的23个区,在首都的千代田,中央,港区,新宿和涩谷的五个中央商业区内更是如此。
 
根据日本房地产研究所的数据,2013年1月至2017年8月期间,东京大都会区新公寓的平均价格增长了35%以上。
 
自2013年以来,土地价格也同比上涨。银座购物区的土地是世界上最昂贵的土地之一,每平方米的价格达到惊人的4030万瑞士法郎。
 
对于许多观察者来说,现在的问题是市场是否已经达到顶峰。
 
东京23个区的新公寓售价在2013年增长了4.3%,2014年增长了6.1%,2015年增长了8.9%。然而,他们在2016年稳定下来,为-0.1%,年底几次大幅收缩11月下降4.5%,12月下降1.6%。2017年价格再次回升,但月度波动幅度比前几年有所增加。

日元疲软吸引了大量亚洲高净值人士前往东京市场
 
总部位于东京的日本房地产研究所(JREI)最近公布了对东京23区内新建标准型公寓(面积40至80平方米)的预测,但仍有增长空间。它预计2017年新公寓价格将小幅上涨1.1%,然后在2020年放缓至0.3%。
 
JREI的研究员Dong Hwan Kim说,在豪华住宅方面,奥运会前可能会有更多的增长潜力。
 
“我认为奢侈品市场有可能增加更多,”他补充道。“购买条件仍然不错,特别是利率如此之低。日本银行实际上在[2016年]进入负利率。“
Kim表示,豪华的公寓价格也受到了日本老年人的推动,他们之前搬到了东京的郊区,但现在正在寻求重新安置回中心。由于遗产税一直在增加,高净值日本人的公寓投资背后也有节税目的。
 
在东京,2016年上半年出售价格超过1亿比索的700套全新公寓,比2015年增长5%。然而,相对于其他全球资本,奢侈品价格仍然较低。
 
房地产管理公司仲量联行日本资本市场研究的当地主管Koji Naito也看到了豪华住宅市场的巨大潜力,特别是因为新开发项目的土地仍然稀缺。
 
“由于在东京市中心开发高档,高端住宅物业的机会有限,价格将对奥运会产生更大的影响,”他说,并补充说大多数奢侈品市场的需求是由外国投资者,特别是来自香港和新加坡的外国投资者,他们的房地产市场远远超过东京。
 
“日元疲软吸引了许多亚洲高净值人士前往东京市场收购资产,”内藤说。“新加坡和香港的房价非常昂贵,东京对他们来说真的很便宜。”
根据JREI的说法,新的奢侈品开发项目的价格差异更为明显,东京不仅仅是香港和新加坡,还有台北,上海和北京 - 以及纽约和伦敦。JREI表示,香港的公寓价值比东京每平方米高1.9倍。
 
日本的主要开发商清楚地看到了住宅市场奢侈品市场的机会。日本最大的私人开发商森大厦(Mori Building Co)正在大力区的Toranoman中心区投入巨资,其中有几个备受瞩目的项目正在改变该地区。 
 
Mori Building的混合用途Toranomon-Azabudai项目将在2022年之前在三座塔楼中增加1,300个新住宅单元,开发商还计划建造一座56层高的塔楼,以其高端的Mori Living品牌提供550个住宅单元。该项目计划于2020年完工,将包括160个服务式公寓单元,一个日托中心和一个三层零售基地。奢侈品单位的销售额为1亿比索。

家庭现在通常有两个收入者,所以他们有更多的钱,并希望有更新,更方便,更时尚的房子

一些分析师认为,由于对东京中心地区的高需求,整体市场仍有增长空间。
 
“我认为(市场)尚未达到顶峰,尤其是租赁市场因为经济看起来非常好,无论是日本还是世界,所以这意味着东京中心地区的住房需求增加,”Tetsuya Kaneko, Savills Japan的研究和咨询主管说。
 
他补充说,劳动力市场紧张,女性参与度增加,也促使买家和租房者走向东京市中心。“现在每个人都需要在一个良好的位置,所以这是中心位置更多住房需求的大趋势。而这些家庭现在通常有两个收入者。因此,他们有更多的钱支付,这就是为什么他们希望在中端市场和奢侈品市场拥有更新,更方便,更时尚的房子。“
 
东京市场缓慢而稳定的特征与20世纪90年代初形成鲜明对比,当时房地产泡沫的破裂给日本带来了冲击波。很少有人预计这种情况会再次展开。
JREI的Kim表示,他一直关注的是,市场上是否会出现大量豪华住宅物业的上涨,但他们认为潜在的基本面强劲。“在大多数情况下,不必担心出现泡沫。”
 
瑞穗研究所也认为房地产市场没有真正的结构性失衡,2017年7月的一份研究报告写道,虽然整体房地产市场的资本化率一直在下降,但收益率差距没有显着变化(上限之间的差异)利率和长期利率)。
 
“尽管人们越来越认为房地产市场处于巅峰状态,但由于缺乏严重的不平衡,很快就会出现市场逆转。由于预计不会出现超低利率的预期,因此房地产市场总体上应保持高位,“报告指出。
 
远远超出其投资前景,东京也保留了一种特殊的品质,几乎没有全球城市可以宣称。它安全,干净,高效,而且具有令人难以置信的活力和发明感,吸引了日本国内外的年轻人和老年人。
 
正如JREI的Kim所说:“很多人只想住在东京。”
 
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