瑞典人气过剩:斯堪的纳维亚的房地产泡沫会破灭吗?
2018-07-26 17:00 来源：外房网
在瑞典，获得抵押贷款长期以来就像从其标志性的家具连锁店宜家组装一个扁平的椅子：非常简单。并且，不出所料，受年轻人和首次购房者欢迎。
二十年来，北欧人简单地签订了如此庞大的财务协议，从年轻的家庭到刚毕业的学生，以及那些低薪的人都是他们梦寐以求的家。
但是，虽然新房主高兴地决定购买什么样的tabell或者soffa，但银行和房屋分析师们仍在为他们是否处于坚实的基础或正在走向类似于20世纪90年代初崩溃的危机而摸不着头脑。当时经济陷入瘫痪，国家货币克朗经常贬值，政府官员被迫与外国债权人讨价还价。
由于多年来家庭债务和房价数据变得更加严峻和丑陋，监管机构在2016年决定足够了,市场需要理顺。
房地产服务公司Residensportalen AB的董事总经理萨拉福克森说：“如果你在2016年之前有抵押贷款，那么你无需偿还本金，无论你的工资是多少，也不管你的资产负债率是多少。” “所以你可以借很多钱而只能偿还利息，这导致了这个疯狂的市场,人们正在获得抵押贷款，而这些抵押贷款在他们的一生中从未得到过回报。
“每年赚10万美元的人可以购买价值100万美元的房产，这是疯狂的,这在其他任何国家都不会发生。”
自2007年以来，瑞典房价一直在飙升，平均每年上涨近6％，而家庭债务从可支配收入的1.2倍上升到1.6倍。
对于即将到来的房地产泡沫的清醒认识促使政府和银行在2016年改变了有关偿还抵押贷款本金的规定。
债务超过房产价值70％的借款人现在必须每年偿还至少2％的债务，而贷款与价值比率为50-70％的借款人则需要偿还1％的债务。
警告信号与金融危机一样强烈; 然后在8月交易基本停止
突然之间，在去年下半年，该行业的脉搏已经消亡。
“我们在去年五月开始看到有些东西正在酿造。警告信号与金融危机一样强烈; 然后在8月[交易]基本停止，“福克森说。
“8月份，人们还在购买新房，等待出售旧房。突然间，人们坐在两处房产上。而这些人迫切希望将其中一个出租，因为他们无法出售。“
除了在瑞典最引人注目的开发项目中销售单位，如哥德堡的Karlatornet摩天大楼，这个国家最高的240米高的建筑，“很多项目都停滞不前，”经纪公司Eklund Stockholm New York的联合创始人Niklas Berntzon说。
根据房地产市场统计数据的当地独立供应商SvenskMäklarstatistik的数据，斯德哥尔摩市中心的公寓价格近几个月与去年冬季相比下降了8％。
然而，虽然由于瑞典经济的整体实力，该行业似乎已经避免了全面的灾难，但预计会有更多的痛苦。根据纳斯达克OMX Valueguard-KTH房屋指数数据，瑞典房价自去年12月下跌2％后，今年1月结束了4个月的低迷时期。
但经纪公司Eklund Stockholm New York的联合创始人Niklas Berntzon表示，由于主要城市比农村地区更加严重，这些数据未能清楚地说明情况。
“不同的报道指出价格并没有真正下降，有些人甚至说价格上涨，”他说。“如果你问大城市的经纪人，比如斯德哥尔摩和哥德堡，他们会说市场下跌10％到20％。”
然而，大多数专家可以同意的是，公寓市场受到的打击最大，价格将继续下跌。
丹麦金融服务公司Nykredit首席经济学家Tore Stramer表示，“价格下跌将以不均衡的方式分布，并以大城市为中心，平板市场最为脆弱。”
他补充说，由于人口发展和持续的体面收入增长，住房价格预计将趋于稳定。
然而，在目前的房价稳定之前，目前的经济衰退可能会让人想起1992年房地产价格崩溃时的信贷危机和房地产泡沫的紧张情绪; 然而，专家并没有表现出太多关注，相信经济处于比当时更强势的地位，能够吸收房价下跌的冲击。
在过去的三年中，经济平均每季增长0.9％，而在1992年几乎没有增长，而正是这种有弹性的经济正在将破碎的金融结构整合在一起,并且（至少每个人都希望）能够防止重演灾难性的暴跌在20世纪90年代。
福克森表示，在市场完全恢复之前需要大约两年的时间，并且不相信这种情况目前是灾难性的。然而，那些在此之前迫不及待搬家的人将受到最严重的打击。
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