美国迁徙潮大变局：逃离都市圈，商业地产投资逻辑彻底颠覆！

2026-01-23 16:23

　　美国人正在改变迁徙目的地，这将如何影响商业地产？

　　核心要点

　　根据联合货车公司的年度迁移报告，历史上美国人迁移是为了寻找更好的经济机会。但如今的驱动力已从当年“年轻人，去西部吧”那种由免费开放土地带来机遇的心态，转变为更个人化的家庭因素与可负担性考量。

　　报告发现，美国人不仅选择住得离家人更近，而且随着他们寻求更便宜的住房和更好的生活质量，他们更青睐较小的市场，而非城市核心区。这一转变将对美国商业房地产投资者及其未来的选择产生重大影响。

　　2025年，俄勒冈州有史以来首次成为最受欢迎的迁徙目的地。而在新冠疫情期间及疫情后初期经历大量人口涌入的佛罗里达州和德克萨斯州，现在移民潮正趋于平衡。

　　在迁入人口最多的前10个州中，有6个位于南部和南大西洋地区：西弗吉尼亚州、南卡罗来纳州、北卡罗来纳州、阿肯色州、阿拉巴马州和特拉华州。

　　“数据显示，美国人正在寻求一种不同的生活节奏，而俄勒冈州、卡罗来纳州和南部地区正在提供这种生活，”联合货车公司企业传播副总裁艾莉·卡明斯在一份新闻稿中表示。“虽然我们的居民搬迁总量与2024年相似，但我们看到人们搬迁的原因更为复杂，不同年龄段的迁移模式差异也越来越大。”

　　与此同时，报告显示，年轻的千禧一代和Z世代更青睐新泽西州，因为那里比纽约市更可负担。但退休人员正搬离该州，使其成为迁出人口最多的州。

　　全球房地产投资、贷款和服务公司BGO的首席经济学家瑞安·塞韦里诺指出，随着迁移理由转向基本的可负担性和更轻松的生活方式，所需支撑的商业地产类型，可能不同于以往以更强劲经济机会为主要驱动力的迁移模式所需。

　　他表示，对投资者而言，投资于更可负担的住房、更适中的办公园区以及更多面向中低收入群体的零售空间是更好的选择。甚至支撑这些需求的工业地产也包括在内。例如，如果人们住在较小的劳动力住房中，他们需要在附近有自助仓储设施。

　　人口结构的变化也支持这一论点。根据美国人口普查局的数据，人口增长正在放缓，家庭形成率正在放缓，迁移率也在随着时间的推移而放缓。

　　“我认为，这给我的启示是——尤其是在为一家私募股权投资者工作时——从商业地产的角度来看，我们确实需要比过去几十年的许多人更聪明、更谨慎地选择投资标的。过去很多人抱着一种笼统的假设来运作，认为这些迁移模式是持久的并且会随着时间的推移而加速，但事实可能恰恰相反。” 塞韦里诺说。

　　南部的波动

　　虽然美国人仍因生活方式和可负担性前往南部地区，但现在的迁移模式似乎比过去更具波动性、更不持久，且未必会加速。

　　疫情最初几年曾出现向南部各州的大规模迁移，多户住宅开发商预计这将是未来多年的金矿。

　　“他们会想当然地认为，我们将获得6%到8%的租金增长，前景一片光明，我们会赚大钱，五年内资产价值就能翻倍，”商业房地产数据和分析平台Lightbox的数据战略主管马努斯·克兰西说。

　　然而，随着过剩供应在整个系统中显现，租金现在正在下降，一些逃往南方的人现在正在搬离。

　　“事实是，人们南下是为了省钱。虽然迁移是真实的，但并非没有其他因素影响，比如新开发项目、新库存上市。2024年的新房库存是50年来最高的。我认为出现了大量的‘买家后悔症’。”他说。

　　亚利桑那州、内华达州和佛罗里达州就是典型的例子：公司搬迁、人们为了所谓的“更好的生活质量”而迁入，但现在却在离开。

　　“这完全不是我认知中的现实生活。我认为很多投资者和开发商把这更多地视为一种长期的结构性变化，是这些长期模式的加速，”塞韦里诺说。“所以他们出去在佛罗里达、内华达、亚利桑那这样的地方建了一大堆房子，然后很多那些人并没有留下来。”

　　克兰西认为，虽然“雪鸟族”（冬季南迁的退休人士）仍会迁移到南方，但商业房地产投资者在投放资金时需要更有策略性，尤其是在零售地产方面。

　　“像西蒙地产集团这样的公司会做高端项目，他们确实如此……但他们变得非常、非常挑剔。没有人会说，‘我们要投机性地建一个带状购物中心，因为我们预计未来五年会有百万人口从伊利诺伊州、密歇根州和印第安纳州搬下来。’这根本不会发生。”他说。

　　克兰西表示，他预计会看到更多面向折扣杂货店和沃尔玛等商店的零售业态。

　　迁移数据确实显示，虽然美国年轻人有一股新的推动力涌向中西部更小、更可负担的市场，但老一辈人通常仍会选择在南部退休，只是规模远不如过去。

　　“即使人口在增长，所有这些指标的增长率都在放缓，这意味着这可能并不像许多即使只是被动关注商业地产的人所认为的那样板上钉钉。”塞韦里诺总结道。