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美国房价分析：增速有所放缓，房价将下跌2-3％
2020-06-15 11:49
同样，联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）的经季节性调整的仅购买美国房屋价格指数在2019年第二季度同比增长4.76％（经通胀调整后为3.12％），是近五年来的最低增幅。FHFA指数在最近一个季度仅比上一季度增长0.75％（经通胀调整后为-0.02％），是自2011年第四季度以来的最低水平。
尽管如此，根据标准普尔的数据，美国20个主要城市中的19个仍继续经历了中等至最小的房价上涨，凤凰城在截至2019年第二季度的一年中涨幅最大，为5.83％，其次是拉斯维加斯（5.51％） ，坦帕（4.71％），夏洛特（4.54％），亚特兰大（4.5％），底特律（4.21％），波士顿（3.87％），明尼阿波利斯（3.85％），克利夫兰（3.43％）和丹佛（3.37％）。最小的房子价格上涨登记在华盛顿（2.89％），迈阿密（2.77％），达拉斯（2.66％），波特兰（2.36％），洛杉矶（1.57％），芝加哥（1.55％），圣地亚哥（1.33％），纽约（1.11％）和旧金山（0.72％）。截止到2019年第二季度，只有西雅图的房价下降了1.32％。
山区地区在2019年第二季度的房价增幅最高，达到5.71％，其次是南大西洋（5.58％），东北中部（4.89％），西南中部（4.77％）和东南中部（4.66％）根据FHFA。西北中部地区（4.48％），太平洋地区（4.33％），新英格兰地区（3.64％）和中大西洋地区（3.49％）的房价上涨幅度较小。
根据美国人口普查局的数据，2019年7月在美国售出的新房的平均售价同比下降了1.6％，至388,000美元。实际上，同期新房销售价格中位数下降了4.8％，至312,800美元。
根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，对于现有房屋，2019年7月的中位数价格比去年同期上涨4.3％，达到280,800美元。7月份的价格上涨是连续第89个月同比增长。
需求仍然强劲。截至2019年7月的一年中，新屋销售和现有房屋销售分别增长了4.3％和2.5％（按季节性调整后的年率计算）。在抵押贷款利率下降的推动下，房屋建筑商信心有所改善，建筑活动再次增加。根据美国人口普查局的数据，2019年8月，批准用于新住房单位的建筑许可证同比增长12％，按季节调整后的年增长率为1,419,000套。同样，房屋开工和完工分别增长了6.6％和5％。
预计未来几年美国住房市场将继续放缓。NAR预计今年现有房屋销售将持平。此外，预计2019年全国现有房屋中位价格将温和上涨2.3％，低于去年的4.9％。
NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示：“房屋销售的预测将非常无聊-意味着稳定。”“房屋价格升值将放缓-轻松涨价的日子将结束-但价格将继续上涨。”
根据美联储的数据，2018年美国经济同比增长3％，高于2017年的2.2％，实际上是自2005年以来最快的速度。然而，据美联储称，预计经济将放缓，预计今年的GDP增长率仅为2.1％，2020年为2％，2021年为1.8％，这主要是由于持续的贸易战。
美国房地产繁荣与萧条的故事
在繁荣时期（1996年至2006年第一季度），美国所有20个主要城市的房价均出现了惊人的上涨。洛杉矶的房价涨幅最大，达265.5％，其次是圣地亚哥（247.7％），旧金山（226.6％）和迈阿密（213.1％）。
然后在2006年第二季度，房价开始下跌。从2006年第二季度到2011年第四季度，S＆P / Case-Shiller 20强综合房价指数暴跌了33.8％。在二十个最大的都市地区中，凤凰城的跌幅最大（-55.2％），其次是迈阿密（-50.5％），底特律（ -42.8％），旧金山（-41％），洛杉矶（-40.7％）和圣地亚哥（-39.7％）。
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房屋价格变动（％） |
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| 美国城市 | 住房热潮（1996年1月至2006年3月） | 房屋崩盘，全球危机（2006年4月至2011年12月） | 住房复苏，繁荣（2012年1月至2018年12月） | 2019年第二季度（同比变化） |
| 纽约 | 172.58 | -24.45 | 25.30 | 1.11 |
| 洛杉矶 | 265.49 | -40.06 | 75.17 | 1.57 |
| 芝加哥 | 96.84 | -33.47 | 31.87 | 1.55 |
| 凤凰 | 182.59 | -54.73 | 82.19 | 5.83 |
| 圣地亚哥 | 247.66 | -39.68 | 69.22 | 1.33 |
| 达拉斯 | -- | -7.53 | 66.88 | 2.66 |
| 旧金山 | 226.59 | -40.82 | 108.26 | 0.72 |
| 底特律 | 71.99 | -43.31 | 75.55 | 4.21 |
| 波斯顿 | 152.49 | -16.38 | 45.58 | 3.87 |
| 西雅图 | 134.22 | -23.97 | 87.86 | -1.32 |
| 复合材料10 | 192.25 | -33.52 | 52.88 | 1.82 |
| 复合材料20 | -- | -33.31 | 57.30 | 2.13 |
| 资料来源：标普《全球房地产指南》 | ||||
2012年下半年，美国住房市场开始复苏。除纽约外，美国所有20个最大城市的房价在2012年均比去年同期上涨。
2013年，标准普尔/凯斯·席勒（Case-Shiller）综合20强房屋价格指数同比上涨13.5％。房价在接下来的几年里继续上涨，尽管步伐要慢得多。S＆P / Case-Shiller Composite-20房屋价格指数在2014年上升4.3％，在2015年上升5.6％，在2016年上升5.4％，在2017年上升6.3％，在2018年上升4.1％。
利率下降，全国房屋销售改善
根据美国房地产经纪人协会（NAR）的数据，2019年7月，现有房屋销售（包括单户住宅，联排别墅，公寓和合作社）按季节调整后的年率达542万套，比去年同期增长2.5％。。
按地区：
在东北地区，2019年7月的现有房屋销售量比去年同期下降4.3％，降至660,000套的年率。在中西部地区，2019年7月的现有房屋销售量同比增长0.8％，达到127万套。在南部，2019年7月的现有房屋销售量同比增长2.7％，达到231万套。在西方，2019年7月的现有房屋销售同比轻微下降0.8％至118万套。
NAR的首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）声称，需求上升主要是由于利率下降。NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示：“抵押贷款利率下降正在改善住房承受能力，并促使买家进入市场。”但是，他补充说，经济适用房的供应严重不足。“低价房屋的短缺明显推高了房价。”
同样，根据美国人口普查局的数据，2019年7月新售房屋同比增长4.3％，达到季节性调整后的63.5万套的年率。
根据NAR的数据，首次购房者在2019年7月约占总销售额的32％，与一年前持平。此外，2019年7月全现金销售占所有交易的19％，略低于去年的20％。个人投资者占很多现金销售，在2019年7月购买了11％的房屋，低于一年前的12％。
根据NAR的数据，住宅物业通常在2019年7月在市场上停留29天，略高于一年前的27天。7月份售出的房屋中，约有51％不到一个月就在市场上出售。
住宅建设增加
住房建筑活动继续强劲增长，部分原因是抵押贷款利率降低。2019年8月（按季节性调整后的年率）：
房屋开工量：1,364,000套，同比增长6.6％房屋竣工数量：1,294,000套，比去年同期增长5％房屋许可证：1,419,000套，同比增长12％
根据全美房屋建筑商协会（NAHB）/富国银行住房市场指数（HMI）的数据，美国房屋建筑商的情绪从8月份的上修后的67点上升至2019年9月的68点，是近一年来的最高水平。读数50是积极情绪和消极情绪之间的中点。
NAHB主席Greg Ugalde表示：“低利率和强劲需求继续助长了建筑商的情绪，尽管他们继续应对持续的供应方面的挑战，这些挑战阻碍了住房承受能力，包括土地和劳动力短缺。”
NAHB首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）警告说：“但是，建筑商对与中国之间的贸易争端产生的不确定性越来越担忧。”
从1990年到2007年，房屋竣工量平均每年为150万套，在2006年达到近200万套的峰值，但在2011年跌至584,900套。住宅建筑在2012年开始恢复，到2018年又回到1,184,900套。但是，这仍远低于2005/6的峰值。
据NAR称，2019年7月可供出售的现有房屋总数同比下降1.6％至189万套。现有房屋库存为4.2个月，略低于一年前的4.3个月。另一方面，根据美国人口普查局的数据，截至2019年7月底，经季节性调整的待售新房库存为33.7万，相当于约6.4个月的供应，高于去年同期的5.9个月。
止赎继续下降
包括违约通知，定期拍卖和收回银行在内的止赎文件在2019年上半年较上年同期减少18％，至296,458处房产，较2010年上半年的1,654,634处高峰减少82％。到ATTOM数据解决方案。
截至2019年上半年，止赎率是美国所有房屋的0.22％，低于2018年的0.47％，2017年的0.51％，2016年的0.7％和2010年的最高点2.23％。在2019年上半年，该国的止赎率最高，为所有有止赎申请的房屋单元的0.54％，其次是特拉华州（0.46％），马里兰州（0.43％），佛罗里达州（0.39％）和伊利诺伊州（0.38％）。
ATTOM Data Solutions的Todd Teta表示：“我们的2019年中期止赎活动有助于总体显示止赎活动如何呈下降趋势。“当然，您在全国各地仍然有很多钱，止赎活动正在爆发。止赎开始是有待观察的市场的良好指示。例如，从全国范围内止赎开始年度增长最大的最大市场来看，五个市场中有四个位于佛罗里达。”
同样，根据美联储的数据，单户抵押贷款的拖欠率从2018年6月的3.7％和两年前的4.59％降至2019年6月的2.59％。
利率再次下降
在2018年1月至2019年7月四次加息之后，美联储目标利率在2019年8月降至2％-2.25％，在2019年9月进一步降至1.75％-2％。
结果，抵押贷款利率也再次下降。
2019年8月，30年期固定利率抵押贷款（FRM）的平均利率为3.62％，低于2018年8月的4.55％。15年FRM的平均利率在2019年7月为3.2％，低于去年的4.01％。5年期可变利率抵押贷款（ARM）的平均利率从一年前的3.87％降至2019年8月的3.36％。
根据美国联邦储备系统的数据，在利率下降的推动下，2019年第二季度的未偿还抵押贷款债务同比增长3.3％至15.63万亿美元。一到四户住宅约占2019年第二季度未偿还抵押贷款总额的70.2％。
根据《全球房地产指南》的估计，抵押贷款市场的规模在2018年相当于GDP的75％以上，低于过去五年的77％以上，远低于2009年的GDP的100.1％。
租金继续强劲增长
租金上涨是美国经济日益健康的另一个迹象。根据美国人口普查局的数据，2019年第二季度美国平均租金要价同比增长6％至每月1,008美元。
在东北，2019年第二季度的平均租金要价比去年同期增长了14.9％，达到每月1303美元。在中西部，2019年第二季度的租金中位数同比增长3.5％至每月797美元。在南部，2019年第二季度的租金中位数同比增长1.8％至每月945美元。在西方，2019年第二季度的租金中位数与去年同期持平，为每月1,358美元。
根据美国人口普查局的数据，从2008年到2014年，租金中位数基本保持不变。但是，自2015年以来，租金的上涨速度至少与房价一样快。
根据美国人口普查局的数据，2019年第二季度全国租金空置率为6.8％，低于上一季度的7％，但与去年同期持平。
西部的空置率在2019年第二季度最低，为4.8％，其次是东北（5.3％）和中西部（6.8％）。同期，南部的空置率最高，为8.9％。
房屋拥有率再次下降
经过三年的增长，由于房地产价格持续上涨和严格的信贷标准，房屋所有权在2019年上半年再次下降。根据美国人口普查局的数据，2019年第二季度美国的房屋拥有量为64.1％，低于2018年的64.4％，低于2004年的峰值69％。
按地区：
在东北地区，2019年第二季度的房屋拥有率为61.2％，低于去年同期的61.3％和2004年的65％。在西方，房屋拥有率从去年同期的59.7％降至2019年第二季度的59.3％。远低于其峰值64.2％。在中西部，2019年第二季度的房屋拥有率为68％，低于去年同期的68.3％，但仍远低于2004年的73.8％。在南方，2019年第二季度的房屋拥有率达到66％，比去年的65.9％略有改善，但仍远低于2004年的峰值70.9％。
新税法与房地产市场
唐纳德·特朗普总统最近签署了具有里程碑意义的税法（称为《减税和就业法案》或TCJA），这是30年来美国税法最大的一次改革。该法律于2018年1月1日生效，其中包括将公司税率从35％大幅降低至21％，以促进经济增长并刺激商业投资。但这也降低了抵押贷款利息扣除上限，增加了标准扣除额，但限制了州和地方税收扣除额，这对房地产市场的影响尚不确定。
抵押利息扣除上限将降低。新法律对扣除门槛设置了上限，这有助于房主降低新房的应税收入，从最初的100万美元贷款中，贷款的最初75万美元开始。标准扣除额将会增加。新法律将所有纳税人的标准扣除额提高到单身申报人12,000美元和共同申报人24,000美元。这意味着某些家庭逐项列出抵押贷款利息扣除额可能不再是更好的选择，因为它会低于其标准扣除额。州和地方税（SALT）扣除将受到限制。新法律将SALT扣除的上限定为财产价值，个人收入和营业税10,000美元。这将对高收入家庭产生最大影响，因为大约93％的年收入200,000至300,000美元的家庭要求扣除SALT，而只有39％的年收入50,000至75,000美元的家庭要求扣除SALT。
Realtor.com的Danielle Hale表示：“虽然买家的可支配收入增加对房屋有利，但业主失去税收优惠可能会导致销售减少，并随着时间的流逝对价格产生负面影响，对价格和收入较高的市场产生最大的影响。” 。
2018年，房屋销售与去年同期相比大幅下降，但很难将此下降归因于新税法。
一些经济学家还对新税法从长远来看只会伤害房地产市场表示担忧。在一个极端情况下，全国房屋建筑商协会警告可能出现房屋衰退。
全国房屋建筑商协会的杰里·霍华德说：“您正在谈论可能导致该国一些最大市场出现房屋衰退，而这些衰退往往会产生溢出效应。”“我们担心全国住房衰退。”
NAR的威廉·布朗说，这种担忧得到了美国全国房地产经纪人协会的支持：“取消或取消针对房主的税收优惠政策会使房屋价值和中产阶级房主面临风险，而从粗略的考察来看，这项立法似乎就是这样做的。” 。
美国经济放缓，赤字继续上升
根据美联储的数据，2018年美国经济同比增长3％，高于2017年的2.2％，实际上是自2005年以来最快的速度。经济增长的主要动力来自强劲的消费者支出，家庭财富的增加，房价的上涨，减税和工资的增长为其提供了支持。
根据美联储的数据，预计未来几年经济将放缓，预计今年的GDP增长率为2.1％，2020年为2％，2021年为1.8％，因为减税和联邦预算的刺激作用减弱中国与中国之间持续的贸易战加剧了赤字激增。
联邦政府2018年的赤字约为7,790亿美元，高于去年的6,650亿美元，是2012年以来的最高水平。因此，预算赤字从2018年的3.5％扩大至2018年的3.9％。 2017年，2016年为3.2％，2015年为GDP的2.5％。尽管如此，赤字仍然远远低于2009年记录的GDP的10.1％赤字。
根据国会预算办公室的数据，今年联邦预算赤字预计将进一步增加至9000亿美元，并从2022年开始超过1万亿美元。
根据美国财政部的数据，2018年国家债务达到近22万亿美元，高于去年的20.2万亿美元。公众持有的债务为16.1万亿美元，政府内部持有的为5.87万亿美元。
根据IMF的数据，总体上，去年的通胀率估计为2.4％，为2011年以来的最高水平。
根据美国劳工统计局的数据，劳动力市场仍保持基本强劲，2019年8月全国失业率仍接近3.7％的历史低点。2019年8月的平均每小时收入比去年同期增长3.2％，达到28.11美元。
外国买家对美国的兴趣正在下降。
美国的六个州对外国买家的兴趣最大，它们是佛罗里达州，加利福尼亚州，德克萨斯州，亚利桑那州，新泽西州和夏威夷州。不幸的是，特朗普的贸易战的影响打击了几人。但是在所有情况下，蓬勃的国内市场都超过了外国需求的任何放缓。
佛罗里达
佛罗里达州的住房市场主要由外国投资者而非本地购房者支撑。NAR的数据显示，事实上，美国有五分之一的外国买家在佛罗里达购买了他们的房产。在佛罗里达购买了约41％的加拿大买家（通常称为雪鸟）。
NAR的首席经济学家劳伦斯·云说：“许多加拿大人和其他外国人发现佛罗里达州如此诱人，因为其宽松的税法。”“此外，相对而言，许多佛罗里达州大都市地区都有较便宜的物业库存，这使得该州成为非常受欢迎的目的地。”
根据佛罗里达房地产经纪人公司的数据，在2019年第二季度，佛罗里达州现有单户住宅的中位数销售价格同比增长3.3％至265,000美元。同样，全州公寓-联排别墅物业的中位数价格同比上涨2.9％至195,000美元。在截至2019年第二季度的一年中，奥兰多的房价上涨了3.3％，杰克逊维尔和迈阿密的房价上涨了2％，坦帕和圣彼得堡的房价上涨了2.5％。
根据佛罗里达房地产经纪人公司的数据，2019年第二季度，单户住宅的封闭销售量同比增长4.6％，达到85,017套。相比之下，公寓和联排别墅的销售同比小幅下降1.4％至34,128套。
“佛罗里达州继续吸引新的居民和企业，”佛罗里达州房地产经纪人总裁埃里克·塞恩（Eric Sain）说。“事实上，我们的人口每天以大约906个新居民的速度增长，或者说每年超过30万人。这就像是根据州经济学家最近的一份报告，每年增加一个像奥兰多的城市一样。人口的增长，目前的失业率为3.4％以及良好的就业前景继续使佛罗里达州的经济保持强劲增长。”
佛罗里达州是美国人口最多的州之一。其许多城市严重依赖退休人员，年龄在60岁及以上的居民占人口的20％以上。根据《福布斯》的一篇文章，实际上在那不勒斯，他们占了61％以上。
在2019年第二季度，单户住宅通常在市场上停留41天，而公寓和联排别墅则持续52天。根据佛罗里达房地产经纪人公司的数据，2019年第二季度单户住宅库存为3.9个月，公寓和联排别墅库存为5.7个月。
加利福尼亚州
加利福尼亚州是美国人口最多的州，居民超过3,980万，是第二大外国购房者目的地，仅次于佛罗里达。该州每年约占该国所有国际采购的12％。根据NAR最近的一项调查，在加利福尼亚州大约有三分之一的外国购买是中国公民，其次是英国买家（占20％），以及印度和墨西哥公民（各占10％）。
南加州特别受中国父母的欢迎，他们希望把自己的孩子送到美国大学读书。但是，根据中美之间日益激烈的贸易战，根据NAR的数据，截至2019年第一季度，中国在美国住房市场的总体投资下降了56％，至134亿美元。在加利福尼亚州，2019年第一季度，中国在Juwai.com上对美国房地产的买家询价较去年同期下降了27.5％。在过去五个季度中，有四个季度的询盘一直在下降。
“我们称其为特朗普效应。这是反华政治言论，对签证处理的压制以及当然还有关税的结合，” Juwai.com首席执行官Carrie Law说。“特朗普效应正在削弱中国对美国房地产需求的一些主要驱动力，包括为在美国学习的学生买房以及该国作为安全投资的声誉。”
然而，总体需求保持稳定。根据加利福尼亚房地产经纪人协会（CAR）的数据，2019年8月，现有的单户住宅销售增长了1.6％，经季节性因素调整后的年度增长率为406,100套。但是，出售加利福尼亚房屋的天数中位数从一年前的21天微升至2019年8月的23天。
根据CAR的数据，全州房价中位数同比增长3.6％至2019年8月的历史新高617,410美元。在截至2019年8月的一年中，内陆帝国的房价涨幅最大，为6.7％，其次是中央谷地（5.5％），洛杉矶地铁（3.8％）和中央海岸（3.4％）。旧金山房屋价格最高的海湾地区，2019年8月的价格同比下降3.7％，至90万美元的平均价格。
CAR说：“在抵押贷款利率接近三年低点的情况下，加利福尼亚州的房屋市场连续第二年同比增长，而房价中位数达到了新高。”中非共和国总统贾里德·马丁说：“但是，买家仍然保持谨慎，由于经济和市场的不确定性继续徘徊，许多买家不愿介入，尽管利率大幅下降，但仍使增长受到抑制。”
德州
得克萨斯州是国际投资者特别喜欢印度和墨西哥购房者的另一个热门目的地。“孤星之州”稳定地占出售给外国买家的美国房屋总数的9％至12％。截止到2019年第一季度，约28％的墨西哥购房者在得克萨斯州购房。得克萨斯州也是印度（13％），英国（4％），中国（3％）和加拿大（3）购房者的热点。 ％）。
但是，与全国趋势相似，德克萨斯州的外国房地产销售也在下降。根据德克萨斯房地产经纪人协会的数据，在截至2019年第一季度的一年中，外国购房者在德克萨斯州的18,310套住房上仅花费了78亿美元，比去年同期下降了28％，是六年来的最低水平。
但是，除了外国投资者之外，得克萨斯州也受到国内买家的欢迎，因为它没有州所得税。这些本地投资者现在正在使市场持续运转。根据德克萨斯房地产经纪人的数据，在2018年增长1.7％之后，2019年第二季度总封闭销售量比去年同期略增1％，共计101,896套房屋。
根据德克萨斯房地产经纪人公司的数据，2019年第二季度房屋价格中位数同比增长2.9％至245,000美元。达拉斯-沃斯堡-阿灵顿区，占得克萨斯州市场的近30％，平均价格在第二季度2019年同比上升了1.9％至$ 280,000平均价格也上升3.1％至US $ 32.5万个奥斯汀-圆的岩石区，在休斯顿-伍德兰兹-糖土地地区增加了3.8％，达到249,000美元。
住宅物业在2019年第二季度通常在市场上停留了88天，略高于一年前的87天。2019年第二季度库存为4.1个月，而去年同期为3.8个月。
亚利桑那
尽管全国范围内经济增长放缓，但由于人口强劲增长以及住房供应非常低，亚利桑那州的住房市场仍然非常紧张。根据亚利桑那州区域多重上市服务公司（ARMLS）的数据，在凤凰城大都市区，2019年8月的销售价格中位数同比猛增6.5％至280,000美元。这与S＆P / Case-Shiller指数一致，该指数显示，凤凰城在截至2019年第二季度的一年中，同比房价增幅最高。
2019年8月，总销量同比增长8.6％至8,726辆。相比之下，2019年8月的新库存同比下降2.1％至9,436辆。实际上，同期总库存下降了11.8％至17,492辆。
根据Re / Max的最新报告，菲尼克斯房屋市场是2019年供应量最低的市场之一。“六个月的供应量表明，买卖双方之间的市场均衡平衡。在2019年8月…库存最少的市场是亚利桑那州的菲尼克斯和新罕布什尔州的曼彻斯特，均为1.5。
住宅物业通常在2019年8月在市场上停留63天，略高于一年前的62天。
亚利桑那州，尤其是其首都凤凰城，因其全年阳光明媚且温度高而吸引了外国购房者的兴趣。它也以其高端水疗胜地，充满活力的夜总会和杰克·尼克劳斯（Jack Nicklaus）设计的高尔夫球场而闻名。在大峡谷，公认的世界七个大自然奇景之一，每年都吸引数百万游客。
新泽西州
新泽西州以其130英里的海岸线而闻名，从桑迪胡克（Sandy Hook）到开普梅（Cape May）。其美丽的白沙滩和木板路每年吸引成千上万的游客，其中许多人后来决定购买房屋。尤其著名的是泽西海岸，因为它位于海边，具有独特的自然，居住和文化特色。新泽西州还以其意大利人口和维多利亚时期保存的建筑而闻名。
根据新泽西房地产经纪人的数据，2019年8月，新泽西州现有单户住宅的中位数销售价格同比增长4.4％至329,000美元。同样，全州公寓-联排别墅物业的中位数价格同比上涨5.4％至274,000美元。
根据新泽西房地产经纪人的说法，在2019年的前八个月中，单户住宅的封闭式销售同比下降1.7％至55,784套，公寓和联排别墅的封闭销售下降5.5％至15,400套。
2019年8月，独户住宅的平均市场销售天数为58天，与去年同期持平。2019年8月的库存量为5个月，低于去年同期的5个月。
夏威夷
夏威夷是举世闻名的旅游胜地，以美丽的岛屿而闻名，那里被温暖的白色沙滩和绿色茂密的植物丛生。该州的和平与安宁，海滩生活，高尔夫球场，自然公园和文化对世界各地的游客和国际买家而言都是无法抗拒的。
2018年，游客人数同比增长近6％，达到创纪录的990万人。夏威夷的大多数购房者来自加利福尼亚，亚利桑那州，中国，德国，俄罗斯，日本和加拿大。
夏威夷房地产经纪人称，2019年8月，全州销售价格中位数同比增长5.2％至673,125美元。不过，该州的本地住房市场现在分为两层，毛伊岛（19.64％）和夏威夷县（12.68％）房价上涨强劲。相反，考艾岛（-4.32％）和瓦胡岛（-2.47％）的房价下跌。
毛伊岛和瓦胡岛在2019年8月是夏威夷最昂贵的住房，平均价格分别为837,500美元和790,000美元。
根据夏威夷房地产经纪人的数据，2019年8月单户住宅的销售同比增长5.9％，但公寓和联排别墅的销售下降了6.9％。
冠状病毒将使美国房屋价格在全国范围内下降2-3％，但可能还会有更深层次的发展
自大萧条以来，房价仅在全国范围内下跌过一次，那是次贷危机和大萧条之后的一次。Zillow表示，现在，在触底反弹仅八年之后，在强劲复苏之后，预计全国价格将再次下跌，今年下跌2-3％。
这家房地产上市公司指出，它是基于专有数据的预测以及2020年美国GDP下降4.9％，2021年随后增长5.7％的基准预测。
它还预测房屋销售将快速下降50-60％，这将在今年春季末触底，并在2021年之前每月恢复10％左右的速度。
吉洛（Zillow）的首席经济学家古德（Svenja Gudell）表示：“住房的基本面很强-比导致大衰退的原因要多得多-这对整体住房而言是个好兆头。”“尽管困难重重，但我们看到一些迹象表明，对住房的需求仍然很大，并且买家，卖方和中介人越来越愿意在可能的情况下进行交易。”
Gudell指出，快速发展的技术正在帮助购买者在冠状病毒大流行期间远距离购买房屋并关闭房屋。
根据标准普尔Case-Shiller指数的数据，相比之下，大萧条时期的全国房价下跌了27％以上，从2006年的峰值到2012年的低谷。在美国一些最大的城市，它们跌得更厉害。到今年2月，价格比2006年的峰值高了15.5％，比2012年的低谷上涨了59％以上。
Zillow的预测包括更为悲观的情况，即价格将下跌3-4％，直到2021年底之前都不会恢复。他们认为这种可能性为25％。然而，其他人则认为悲观的可能性更大。
3月下旬，Capital Economics的经济学家预测，到2021年初，房价将下跌4％，达到最低谷，而在今年剩余时间内价格将趋于平稳。
“我们预计随着经济开始好转，房屋销售将在下半年反弹，这也将防止房价大幅下跌。但是，家庭收入和储蓄需要花些时间才能恢复，”马修·波顿（Matthew Pointon）表示。资本经济学的经济学家。
与此同时，全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）预测，今年房屋价值不会下降，但“可能会在2020年将收益升至历史新高。”
Yun说，随着当地市场的变化，今年的价格将上涨1.3％。他指出，高端市场将看到价格下降。
抬高价格是待售房屋的严重短缺。甚至在大流行爆发之前，上市数量就下降了，现在，由于潜在的卖家推迟了上市，而已经在市场上的卖家取消了上市，现在它们已经跌至历史最低点。
根据Redfin上周的报告，房屋销售现在每年下降22％，新房源下降约40％。但是，市场上的价格并未下降。上周仅有3％的房屋价格下跌，与去年同期相同，但低于1月和2月4％的平均水平。
从历史上看，价格跟随销售，滞后了几个月。今年春季销售将急剧下降，但是已经有迹象表明买家将重返市场。房地产网站上的网络流量正在增加，并且几位房屋建筑商表示，在最近几周内需求已经增加。当然，这在很大程度上取决于整体经济复苏以及消费者信心持续下降的程度和程度。
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