SMDC-GRACE:菲律宾马尼拉现房出租出售赠送SRRV

SMDC Grace Residences,Levi Mariano Avenue,Taguig. 房源编号:44393
SMDC-GRACE:菲律宾马尼拉现房出租出售赠送SRRV,编号44393
SMDC-GRACE:菲律宾马尼拉现房出租出售赠送SRRV,编号44393 SMDC-GRACE:菲律宾马尼拉现房出租出售赠送SRRV,编号44393 SMDC-GRACE:菲律宾马尼拉现房出租出售赠送SRRV,编号44393
价格: 请向中介咨询
物业类型 公寓
物业状态 新建
建筑面积 不详
占地面积 不详
卧室数量 不详
房龄 不详
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菲律宾马尼拉现房出租出售:SMDC-GRACE(格瑞仕 )



(SMDC-GRACE项目:现房60月免息分期、免税盘、轨交房、BGC商圈、包租托管服务、赠送SRRV代办服务)
 

项目概述:


由菲律宾最大的集团公司-SM集团,下属的地产开发公司SMDC在马尼拉最著名的主干道之一“C5 ROAD”旁边开发的公寓项目Grace Residences(Taguig City)。项目共计占地一万平米,由四栋住宅公寓和一栋五层楼高的停车库(停车库上方是其中的一栋公寓)组成,合计4345户,项目配套设施丰富:花园,泳池,健身房,慢跑道,儿童游乐区等。


(GRACE项目地理位置示意图及距离周边CBD行车预估时间)

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项目投资价值分析:



(项目附近的菲律宾国家CBD-Bonifacio GlobalCity)
 

价值点一:地段!------紧邻菲律宾国家CBD-BGC



Grace项目距离菲律宾国家CBD-Bonifacio Global City车程仅5分钟左右(按照行车60公里/小时计算),作为菲律宾目前为止最好的国家CBD,在内工作的约100多万精英白领就是该项目主要受众居住群体


博尼法西奥环球城简称 BGC(英文全文为Bonifacio Global City),位于马尼拉都会区东南部城市塔吉格(Taguig)内。由于塔吉格市(Taguig)位于拉古纳德湾(Laguna De Bay)西岸,战略位置非常重要,过去曾是菲律宾军队的驻地。在驻军离开后,1995年起塔吉格市政府主导出售了原先的军事用地,由博尼法西奥土地开发公司购买土地后, 开始了大规模的商业开发,被当地华人誉为菲律宾版的“浦东陆家嘴“。


(BGC城市方位图)
 

自设立之初,BGC便由政府统一规划、统一发展,因此该区域功能完整,集合金融、商务、住宅于一体,规划布局合更为合理,涵盖了现代化办公大楼、整洁的道路、绿色公园和诸多学校,是形式与功能的完美结合,被称为二十一世纪菲律宾模范城市。这一点,从其名称Global-City可见一斑。今天,BGC已是整个菲律宾最充满活力的蓬勃新区,吸引了来自全球的企业、投资者。


 
(新兴金融和中央商务区BGC实景)
 

BGC商务区因其独特的魅力吸引了全球众多知名世界500强在这开设分公司或者机构,如:摩根大通、埃森哲、塔塔集团、汇丰银行、花旗银行、华为、中国银行、凯悦酒店集团、Teleperformance等等…………因此BGC不但聚集了世界一流的公司,也聚集了来自菲律宾当地和世界各地的优秀菁英,BGC中高额的房价和房租对他们来说,是一个不小的考验

  

因此在BGC周边区域逐渐形成白领的居住生活区,Grace项目就在此区域位置最好的地方,其投资价值不言而喻!


 
(BGC周边逐渐形成的大型住宅社区)

 (红色标注处是已规划的地铁出入口)
 

项目周边的交通状况即将发生巨大变化:2018年12月份菲律宾第一条地铁已经开建,第11站(见示意图)的 “Cayetano Boulevard”的一个出口距离Grace项目仅600米,步行八分钟可达,并且距离BGC地铁站点仅一站路;同时,由BGC的SM AURA通向SMDC Grace项目的方向,塔吉格市政府正在规划一座跨越C5 Road主干道的高架直通桥,届时,项目到BGC就极为方便,房价的涨幅也不言而喻。


(已经开工的马尼拉大都会地铁一号线)
 

价值点二:付款方式好,价格低(免增值税),投资回报率高,升值潜力巨大



由于菲律宾独特的增值税率制度,给予房屋总价低于320万比索的房屋免除增值税(VAT:12%)。但是随着开发商上调价格及市场自然涨幅,一旦价格上浮后高于320万比索以后,免税政策就无法生效,从而不得不再加12%的增值税进行购买,购房成本会增加很多。


由于马尼拉自2018年以来房价显著上升,以前各开发商低于320万的高投资价值的房屋已经如凤毛麟角难以寻觅。


(Grace项目实景-一楼前厅)
 

现房60月开发商免息分期,支付10%的首付款即可交房以租养贷,尾款90%在60个月内分期支付(免息),月供压力小,无尾款压力是理想的投资项目。

  

为了便于投资者更直观的了解该项目的独特魅力,我们以该项目的三号楼2257单元为例,进行深入和量化的分析,以便帮助我们能够更具体地、全面系统的了解该项目的投资价值:


(Grace项目实景-三号楼前厅)

(Grace项目户型图-22.31平米)

面积:22.31平米(小户型投资回报率高,适合作为白领公寓出租)
户型:one bedroom(一房一厅,带小阳台)
房屋总价:3,147,000比索
房屋增值税:0比索
房屋定金:25,000比索(订房成功后用于抵扣房屋总价)
房屋杂费:204,555比索(用于办理房产证、过户入住等杂费,为总房价的6.5%)
房屋月供:55,442.58比索(根据房屋总价+房屋杂费合计金额60个月免息分期计算,约合人民币7,390元)
重点:购房可办理SRRV
 
(Grace项目实景-泳池活动区)
 

购房业主在支付房款达10%以后,即可进入申请交房流程,整个流程结束预计需时90天左右(拿到房屋钥匙)。 如果准备对外出租,请尽可能配置合适的家具、家电,按照菲律宾的物价水平,约需花费20万比索左右。目前,同户型项目周边市场租金大致情况是:空屋出租约15,000比索左右,而配置家具家电的房屋出租约22,000比索左右(周边市场实际调研数据,未抵扣包租托管管理费用)。


(Grace项目实景-三号楼泳池活动区)
 

根据马尼拉过去十年间房屋租金状况,每年租金涨幅约为5~8%之间。我们暂且保守考虑每年的月租金递增1000比索,第一年因为办理交房手续和装修等因素仅能出租7个月的情况,后续年份按照12个月进行出租的背景下,投资收益率预估如下:



租售比预估如下:



13.98%的综合租售比看似不可思议,其实,奥妙就在于是以租养贷。就是说在你获得出租收益的时候,你实际投入的真金白银是有限的,远远低于房价。这样的租售比和投资回报率,其价值就不言而喻了。

  

更不用说,Grace项目距离已经开工建设的菲律宾第一条地铁出口仅有600米,而且与菲律宾最核心的中央商务区BGC相距一站,升值潜力为市场高度认同。

  

价值点三:交通便利,生活便利,配套设施丰富,物业管理极佳



SM集团素来以优质商业项目闻名(Mall),考虑到Grace住户对生活品质的追求,毫不例外的是除三栋住宅建筑之外,还配备了小型商业Shopping Mall,可为非常人性化,深受住户们的喜爱。


项目物业管理严格,安全性佳,24小时保安巡逻,每栋住宅楼均配备前厅服务工作人员,提供人性化服务!





麻雀虽小、五脏俱全,Grace Mall配备银行、星巴克、便利店、各类餐饮店、健身房、洗衣房、服装店、SPA店、美容美发店,甚至还配备儿童早教机构等等,现在已全部开业,一铺难求!


Grace Mall实景采集如下:










 


投资价值综述:


核心的价值是:现房60月免息分期、免税盘、轨交房、BGC商圈、包租托管服务、赠送SRRV代办服务,投资回报率佳!


因我司与SMDC集团为战略合作关系,开发商给予通过我司渠道购买Grace项目的客户可以享受免息分期支付60个月的独有政策,这种付款方式在市面上凤毛麟角!(因为外国投资者无法通过银行贷款购买,因此投资其他现房需要支付全款或高额首付)

     

并且Grace项目已于2018年年底涨价18%,而通过我司渠道购买,开发商尚可按照涨价前价格进行出售,仅需要支付我司远远低于涨幅的选房费即可,买到就等于房屋已经涨幅18%!!!



免责声明:以上信息,仅供参考,并不构成投资建议。投资者要仔细研究项目信息,做出最合适自己的投资决策。



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