谈一谈大家对澳洲别墅的误区

2018-10-25 10:19  来源:必盈澳洲置业
 这两年来,海外房产投资,慢慢进入公众的视野,逐渐被不少人所熟知、认可。

每个国家都与中国的国情不同,市场状况、法律规则都不同,但是仍然还是有不少人在考虑海外房产投资时,用在中国买房的思维去套用在海外房产上面,这是十分不可取的。在别的国家做投资,我们只有按照当地的思维、习惯、喜好去考虑事情,才有可能让自己的投资收益最大化。

比方说很多人在听到澳洲房产时,下意识的就会问一句:
 


然而实际情况是,澳洲通常不使用单平米多少单价来计算房产的价格。

国内的房子是70年使用权,房屋面积都有公摊。而澳洲房屋是永久产权,无公摊面积,基础不同,是无法笼统的去做比较的。

在澳洲,通常人们讨论房产的价格时,最先申明的是区域,其次是房型,打个比方说,在墨尔本west melbourne这个区域,一套2房2卫1车库的全新公寓的价位在70-80万澳币左右。

长居在国内的人们,住惯了公寓,所以当他们在考虑海外房产的时候,也会下意识的考虑公寓。

而实际上呢,在澳洲,别墅是最主流的房屋形式。公寓和联排,这些都是新兴的房屋居住形式,是随着人口疯狂增长,近20多年才兴起的一种住宅形式。这一点,各位读者打开谷歌地图一看便知。墨尔本的CBD尽是高楼大厦,但是再往西或者东延伸,就都是平铺在地上的一幢幢house了。

 


 

很多人觉得:别墅肯定比公寓贵,持有起来是不是成本高呀?别墅租的出去吗?今天就这些疑问,来更大家一一解释一下!

 


别墅肯定比公寓贵?

 

房屋价格是与所在区域是息息相关的。好的区域,不管是公寓还是别墅,价格都不会便宜。

客观的来说,公寓的位置,都是很不错的。要么是在城市的中心,要么是在火车站商圈附近等等这些人口流动比较大的繁华区域,因此公寓的租金,是非常优越的。能够带来非常好的现金流。同时也因为它周边区域已经成熟繁华,升值的空间就不那么大了,所以每年的涨幅非常有限。如果碰巧买家还做了比较高昂的贷款,扣除每年的贷款利息,物业费等等这些开支,恐怕还会造成负向现金流。

而别墅呢,墨尔本西南距离CBD26km的位置,一套400平米的土地200平米建筑面积的一层house,和墨尔本市中心一套2房2卫1车库总面积在90平米的公寓的价格是差不多的。公寓增幅有限,通常2-3%的增幅,而别墅的增幅确是可以高达每年15%-20%。所以更加看重土地增值的客户,一般会选择购买别墅。

 


 

墨尔本蓝色30km范围内的house中位价(澳币)

 

别墅持有成本是不是比较高?

 


从图中我们可以看出,公寓和别墅在持有期间主要的不同在于:物业管理费和地税。

物业管理费是开发商聘请的物业公司,对物业进行统一管理而征收的费用。物业公司提供的服务,比咱们国内的物业公司的服务更多更全面。费用根据物业所在的区域、物业的档次、物业的设施以及所提供的服务范围来决定。通常为3000-6000澳币一年。

而别墅的地税,也是一年一征收,每年政府下面的第三方评估机构会为业主的土地进行评估,从而得到一个评估值,在维州,这个评估值如果超过25万澳币,土地才会被征收地税。如果买的是升值潜力大的区域,每年房屋涨幅15%左右的情况下,这些地税,也就根本是九牛一毛了。

别墅好不好租呢?

事实上,我们的租赁业务目前负责的最多的租赁case,是别墅的case。位置距离市中心26-30km左右的独栋别墅,平均1-3个礼拜就可以出租成功。澳洲整体的房屋空置率非常低,在2%左右。100天当中有2-3天是处于空置的状态,这样低的空置率在国内是想也不敢想的。

 

这主要是由于两国人民对房屋的不同看法引起的。众所周知,澳洲是一个社会福利好,收入差距相对不大(对比中国以及英美发达国家),人民对于买房没有那么大的执念,也不是非要住在自己的房子里面不可,甚至澳洲还有很多的租投者,所以社会上有超过35%的人口是选择租房子的。房屋租赁市场上,租客的数量,是远远大于可供租住的房屋的数量的。

所以,在这里,可以负责任的对各位说一句:澳洲的house,只要区域不差,大多都是很好出租的。

这里不得不提一句,必盈的物业经理,是澳洲专业的持牌物业经理,从事房地产行业30余年。经验老到、诚实敬业,必盈的租赁业务之所以能够开展的如此顺利、高效,与物业经理的辛苦努力密不可分。

我们也相信,在专业的物业经理的管理下,我们能够妥善的为客人打理好他们在澳洲的房子,管理好客人们的账单,看到客人们收到满意的租金,我们心里也十分喜悦!

当前的澳洲房市,略微有所降温。市场趋于冷静,反倒是一个值得入手的好时机。当然不管在一个什么样的市场,总有些人,是在观望;有些人已经磨拳擦脚准备进入市场;而有些人,早已坐收南半球的租金,手握税后收入,逐步实现理想。

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