【阿联酋标志建筑特点】专家们讨论了关于维护阿联酋建筑的独特挑战
2018-11-14 11:33 来源：外房网
随着迪拜房地产开发的成熟，对优质建筑管理的需求也在增加。根据物业管理公司的说法，许多业主协会（OA）常常寻求最佳实践建议并带来更多专业知识。
“通过规划，实施可持续节能以及确保为未来的补救工作和更换提供充足的储备，人们越来越重视维持投资，”Asteco董事总经理约翰史蒂文斯说。
Cavendish Maxwell项目和建筑咨询公司的合伙人兼负责人Craig Ross同意居民现在对管理公司的期望更高。
“我遇到很多业主，他们觉得自己的声音在面对建筑物的缺陷时可能闻所未闻，”他评论道。
该公司经常进行技术和条件研究，这些研究对于迪拜房地产监管机构（Rera）的服务费批准是强制性的，或者就如何纠正其建筑物中的缺陷提出建议。罗斯要求提供服务费透明度，以确保业主只支付他们正在使用的费用，并避免就此问题发生典型纠纷。
“风险在于这个决定是在纯粹的成本基础上做出的，但就像生活中的许多事情一样，最便宜的选择并不总是最好的，管理质量也可能受到影响，”他补充道。
罗斯赞赏Rera在改革许多制造OA方面的重要作用。“Rera意识到，如果他们不愿意在关键物品上花钱，那么OA板在建筑物的使用寿命期间不会采取最佳行动，这会对其他业主产生负面影响，”他说。“正是由于这个原因，他们很可能很快就会改变开放获取法律，让雷拉和开发商在管理方面获得额外的权力。”
这是每个人的责任
罗斯说，保持建筑物的良好维护并非易事，特别是在原始建筑规范中没有考虑到生命周期成本的考虑。“长寿命的资产，材料和部件通常更贵，为了节省建筑费用，开发商可以使用更便宜的替代品来使他们的产品更便宜，”他说，并补充说，质量发展受到的影响较小，但经济适用房项目也倾向于“负担得起的维护”。
“我们可以估计，对于每一个在建筑上花费的迪拉姆来说，Dh60-Dh80可以用来运营一座建筑物，”Ross解释说，坚持认为设施管理（FM）公司不应该偷工减料以节省成本并赢得竞标。“削减成本可能对建筑物及其资产造成灾难性影响，特别是在居民通常看不到的'后院'区域。”
火灾和熔覆难题
2012年，70％的阿联酋高层建筑估计使用了易燃镶板。然而，由于主要引入了阿联酋消防和生命安全法规，包括一个显着增强的外墙材料部分，这些材料的使用已大大减少，据WSP中东地区负责人Andy Dean表示。 Parsons Brinckerhoff。
“很多情况发生了变化，因此进入新建筑的材料现在根本不同，”他补充道，并指出存在设计挑战。“这不是安全方面的创新，而是使用强大且经过验证的评估新建筑和建筑材料，建筑材料和技术的方法。至关重要的是，开发商已经开始关注他们现有的建筑库存和新设计，这是整个建筑行业必须采取的下一个重要步骤。阿联酋的高层建筑面临着一些独特的挑战，包括复杂的疏散策略，消防部门的可达性，烟雾运动和火灾控制。
在2016年Oceana开发大楼发生火灾后，Asteco在考虑修复计划时正在等待更新代码。“更新的阿联酋消防和生命安全操作规范已推动行业使用最高等级的覆层材料，甚至比以前使用的还要高”史蒂文斯说。“然而，当时，由于经过批准和更新的面板包层尚未公布，Asteco决定用混凝土抹灰取代包层。”
Oceana的居民非常感谢Asteco参与管理开发和火灾的后果。
“谢谢你因不幸的火灾而在亚得里亚海大楼上进行的伟大补救工作。新建筑看起来非常好，安全且非常专业”Suhail Matlub说。
成本
根据罗斯的说法，储备基金通常不会考虑更换熔覆。“如果储备资金不足，那么业主将不得不通过特别征税 - 他们拥有建筑物，他们决定是否更换，或考虑采取其他一些缓解措施，例如额外的外部灭火系统，喷水器或只是间隔更换一些包层，”他建议道。
罗斯还认为，人们可以同时进行其他改进，例如改造可持续性或改变覆层，以提供更好的隔热效果，从而在长期内抵消资本成本。
“就我个人而言，我认为方向和激励措施必须来自地方当局，否则不太可能发生，”他评论道。
在Oceana的情况下，OA已经采取谨慎和质量的方式而不是试图节省初始费用，认识到它今天节省了他们的保险金以及未来的费用。因此，它正在为Oceana内的其他六座建筑物更换覆层提供资金。
Oceana是Palm的优质产品，董事会决定制定最实用，最可持续的解决方案。史蒂文斯表示，不是用更多符合标准的覆层更换面板，而是用包括不会燃烧的材料的混凝土材料代替包层。
良好的建议和保险至关重要
罗斯表示，最重要的是，单位所有者必须了解为什么要求他们花钱进行改进，使沟通成为管理的重要组成部分。“除非改善是强制性的，或对建筑物的整体寿命至关重要，否则运营投资的决策很可能是在财务基础上做出的，”他说。“然而，只考虑资本支出方面的选择可能会对未来的建筑运营支出产生重大影响。”
罗斯补充说，如果个别OA经理不熟悉这一领域，那么第三方建筑顾问对于避免加剧现有问题至关重要。
在Oceana案例中，OA通过房屋所有者保险为亚得里亚海建筑物的50万迪拉姆消防安全改善提供资金。
“Asteco作为专业OA顾问和经理的角色之一是确保他们有足够的资金继续无缝运作。该项目的资金是从该基金中借来的，并且需要减少服务费，“史蒂文斯说。
居民也受益于租金损失，替代住宿，家具储存甚至一些服务费。
“需要注意的一点是，在火灾事故发生后，保险费从860,000迪拉姆增加到367万迪拉姆。在渲染工程提案之后，溢价降至2,572,500迪拉姆，其余六座建筑物的风险策略已经提交给保险公司，并且在重新封装工作完成后预计将进一步下降”史蒂文斯说。
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