VIProperty提醒您:房地产海外投资需谨慎

2018-11-26  来源:

VIProperty提醒您:房地产海外投资需谨慎

meta_text="">Original 翻译于:VCTNEWS 越南房产投资 3天前

 

许多房地产项目在法理性未完善时就筹集资金

在2007 - 2008年的房地产热潮中,许多买家,二级投资者因出资合同而吃了“苦果”。 十年后,在2016 - 2018年的房地产热潮中,当开发商继续自行起草钻法律漏洞的合同以迅速调动买家的现金流时,一个危险的情景正在重演。

 

很容易在胡志明市找到未完基础但已经向买家收取房价总额70%的项目。

 

化身为买家,VTC NEWS记者接近位于胡志明市第12郡Thoi An坊Le Thi Rieng街的Green Mark项目。 这是Dat Gia Company投资的项目,总面积为11,751平方米,设计了751套公寓和商住两用房。


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位于胡志明市第12郡Thoi An坊Le Thi Rieng街的Green Mark项目


非法资金的调动

 

这个项目的推销员联系记者时说:“我认为你应该快速预订房子,因为项目位置良好,开发商信誉良好,价格特别便宜,只有2000万越盾/平米。你买来入住或者投资都行。现在我只接受预订,到12月8日该项目将正式开盘。如果你下5000万越盾的订金,你将可以任意选房。”

 

该项目在市场上正在积极销售,筹集的资金也流入了开发商钱包。但是,当我们质疑法理性及项目完成的进度时,这个人员就承认该项目尚未获得施工许可证,仅处于准备施工的阶段。

 

据PV VTC记者的实际记录,该项目仍然是一片空地,草长得茂盛,一些建筑机械和设备闲放着。该项目周围是广告招牌,没有施工迹象。


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Green Mark项目仍然是一片空地,草长得茂盛,没有施工的迹象。

 

房地产企业早期出售以非法筹集资金的情况在胡志明市发生很猖獗。同样,在由Dat Xanh集团开发的Gem Riverside项目(第二郡,安富坊,Nam Rach Chiec区)也正使许多客户感到困惑,因他们付了钱但项目尚未展开。

 

据VTC NEWS记者了解,截至目前,Dat Xanh集团已收取数千名客户对该项目12栋楼的订金。虽然该项目正在被检查过程中,没有施工的迹象。


以客户的身份,VTC News记者联系该项目网站的一个手机号码,这个人介绍自己时称自己是Dat Xanh集团的经纪人员。

 

 “该项目价格约4000万越盾/平米,预计2020年第三季度交房。我们公司已经卖完了8栋楼,现在正卖第9和10栋楼。现在如果你买,就签订50万预定的合同,如果你不买,我们就退还给你。此项目很畅销,已经收到超过1000多个预订了。如果你不赶紧预定恐怕没有房源了 。”这个员工说。

 

关于项目进展情况,这个人员表示,该项目有12栋楼共用的基础,开发商正准备建立基础。 “由于项目尚未完成基础,还在审查过程中,没有资格签订销售合同,所以我们必须签订预定合同来钻法律漏洞,而所有项目也是如此,你可放心”推销员补充道。

 

初步估计该项目有超过1000人预定,这样Dat Xanh集团已经从这个非法筹集资金中赚取了数百亿越盾。

 

具体是在胡志明市Tan Binh郡Pho Quang街上的项目B虽然这个项目的买家已经收房将近一年了,但开发商还没有签订买卖合同。

 

该项目的一个业主Khoi先生表示,尽管在2018年初已经收房居住并支付了70%的房款,但开发商尚未签署销售合同,仍然只使用预定合同。 “我以24亿越盾购买了一套73平方米的公寓,钱已经支付了,房子已经收到了,但是我不能签署买卖合同,及办理所有权手续。我们办理户口让孩子上学也很困难。”

 

据记者了解,该项目尚未签订买卖合同的原因是开发商未支付土地使用费。

 

然而,这个B项目的成千上万客户还是幸运,因他们收到了房子。在许多其他项目中,客户无可奈何,因为开发商拿着客户预定金许多年,而项目许多年后还是废弃的土地。同时,与开发商签订的合同在出现纠纷时法律地位非常薄弱,因为这只是咨询合同,预定合同,服务合同,出资合同...... 并非是买卖合同。


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由Dat Xanh 开发商开发的 Gem Riverside项目(第二郡,安富坊,Nam Rach Chiec 区)

 

将买家推入无法选择的境地

 

官 宣

到这一现实,胡志明市建设所所长Tran Trong Tuan表示:有资格在未来出售房屋的房地产项目将在本所网站上公布。但是,我们网站上没有Green Mark和Gem Riverside项目的信息。

 

根据胡志明市房地产协会主席Le Hoang Chau的说法,房地产经营法并不禁止开发商收取预定,所以企业在双方自愿同意的基础上依照民法操作。

 

民法也没有规定多少预定,所以交易房地产时,买家通常预定联排别墅价值的2-10%,公寓,别墅总价值的30%。关于未来形成房产的房地产经营法已明确规定。然而,为了筹集资金,开发商似乎“忘记了”这些规则。而当风险发生时,承担“苦果”的永远是买家。

 

Chau 表示:

“国家管理机构应该参与管控,投资者需要彻底了解开发商的声誉,项目合法性,尤其是与卖方签订的合同以限制风险。”

  律 师 表 示  

律师Ngo Huynh Phuong Thao - TAT律师事务所(胡志明市第1郡)副主任说: 根据房地产经营法”, 公寓项目仅在基础设施完工后才有资格出售。 因此,尚未完成上述要求,即销售,筹集客户资金是违法的。

 

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房地产开发商在不够资格时出售产品,非法动用资金的情况在胡志明市普遍存在

 

 

Thao 强调:

 

"目前在越南的房地产市场,当展开数万亿越盾的项目时,没有多少开发商有足够财务资源来实施这样的大型项目,能做到的屈指可数。因此,尽管有法律规定,但是开发商依旧钻法律漏洞筹集资金。

 

因此,购房者面临很多风险。项目没有实施,项目被撤销,或者最常见的是项目进展缓慢,所有的损害都推卸给客户,这时客户已被推入无法选择的处境 。”

 

 

问题在于,当开发商在纸上卖房时,律师的警告是否变成事实?虽然项目尚未完成任何法律程序,仍然是空地,但开发商一直积极销售,非法筹集资金,政府是否知道?

 

 

房地产经营法第55条

2014年修订后的房地产经营法第55条:

未来形成房地产要经营的条件必须有土地使用证书,项目档案,得到主管单位批准的施工设计图; 施工许可证; 完成相应技术基础设施建设的验收文件。对于将来形成的公寓楼或混合用途建筑物,必须有基础完成的验收报告 。

 

 

 

保护消费者权益

关于保护消费者样本合同的第76/2015 / ND-CP号法令和第99/2011 / ND-CP号法令,在未来形成公寓的买卖领域,开发商只能在完成基础并收到建设所同意决定后才能销售。在完成基础之前,除了整个项目合作合同分享的利润以外,开发商不能收取任何资金。

 

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