“黑天鹅”落地，英国脱欧大势已定！房地产这块宝该怎么押？
2018-11-29 10:28 来源：Qualive
早在 2016年，英国就进行了脱欧公投。今年6月，英国女王伊丽莎白二世批准了英国脱欧法案，允许英国退出欧盟。随后还发布了脱欧白皮书，确定将于明年3月正式脱欧。
11月14日，英国内阁通过了脱欧草案；11月25日，欧盟在布鲁塞尔召开脱欧峰会，签署脱欧协议；剩下的，便是等待12月份的议会投票。
市中心超四成区域房价下降
英国预计明年脱欧，在2016英国公投决定退出欧盟后，金融机构开始逐步将欧洲地区的经营中心以及相关员工迁到其他欧盟国家。
据估计，伦敦将因此失去上万个金融岗位，根据英国智库Z/YEN推出的全球金融中心指数(GFCI)，纽约的排名已经超过了伦敦。该指数从营商环境、金融体系、基础设施、人力资本、城市声誉等方面对全球重要金融中心进行评分和排名。
那么伦敦的房产市场是否会受到影响呢？Atlanta Capital Group的首席投资官Grey Siberman一直关注伦敦的地产市场。
他此前在威明顿信托担任过6年另类投资总监，管理20亿美元的私募和房地产投资等另类资产，而且曾经在JP摩根伦敦办公室供职。
伦敦的房地产市场已经开始承压。2017年初以来，伦敦房地产价格呈现跌势。尽管其他英国城市，如曼彻斯特和伯明翰等地的房价实现了双位数增长，但伦敦市中心超过42%的区域房价都有所下降。2018年第一季度，伦敦房屋均价跌至2015年以来最低—430,749英镑。8月2日英国央行宣布加息，利率上调25个基点，达到2009年3月以来的高位—0.75%。本次加息为英国10年来第二次加息。预计未来将逐步加息。此外，还有印花税上调及资本利得税增加，这些对于伦敦地产市场都不是好消息。
所以，从短期来看，房地产市场的租户需求将会走弱。但是由于英国房地产市场供应短缺的状况，脱欧对英国房地产租金的影响可能比较有限。不过由于市场初期发展方向和时机的不确定性，市场交易活动将不可避免地受挫。中短期内，投资者的投资情绪仍可能保持低迷。对房地产市场来说，最初的调整可能是非常剧烈的。
2019年英国房价预期：乐观？
面对这一境况，英国国内百姓有什么样的看法呢？我们不妨来了解一下英国人对2019年英国房价的预期。
国内人仍持积极态度
英国著名房产网站Zoopla发布了最新的房地产国家报告，报告表明，尽管经济存在广泛的不确定性，但英国人对房地产仍然保持积极态度 ——55％的人预计房价在未来12至18个月内会上涨。
根据Zoopla的房地产国家报告，消费者对房价上涨的信心从2016年的44％上升到55%，大多数人预计房价会出现个位数的涨幅。
但房地产经纪人不那么乐观，只有33％的人预测房地产价格上涨，低于两年前的42％。
那些希望搬家的人的需求依然强劲，去年寻找购房或租房的家庭数量增加了4％，达到31％。最活跃的购房者在伦敦，有51%的人在寻找购买或租住的房子，高于去年的43%。与此同时，在西南部和苏格兰，购房者最少，只有24%。
哪些地方的人最乐观？
东安格利亚的消费者信心最足，有60%的人预计房价会上涨，其次是英格兰中部(59%)和伦敦(58%)。
生活在威尔士的人最不乐观，只有46%的人预计房价会上涨，其次是北部(51%)和苏格兰(53%)。
英国住房供应情况
根据英国政最新统计数据，2017-2018年英格兰的住房存量增加了222190处，仍然没有达到政府在2020年中期之前每年建造30万套房产的目标。
据模块化住宅供应商Project Etopia，整个英国的住宅开发速度都落后于计划，未来8年中全英316个地方的住宅建设短缺量将达到889,803套。
据DCLG的预测，英格兰地区的家庭数量将从2014年的2270万增加至2039年的2800万。平均每年增加约21万个家庭。然而，就在这一报告公布后仅仅一年，316个地方中就有214个地点出现了赤字，平均比预定目标落后了9.2年。
所以综上所述，尽管面临着诸多不确定性，英国人对房价的信心依然提升，过去的一年里英国房价也处于平稳上涨中，再加上英国房产市场在未来很长时间内将仍然处于供不应求状态，这些都将推动英国房价进一步上涨。
专家：1-2年将迎投资最好时机
“英国脱欧，一定程度而言，英国和欧盟确实是两败俱伤，但我认为英国更受伤。”欧洲地产开发投资公司Castile Grupoi总经理Oscar表示，未来投资英国房地产掌握好时机最重要。其认为尽管英国决定脱欧，但由于英国和欧盟之间的条约，未来有1-2年时间过渡期，“英国经济将处于下滑状态，如果要购房置业，建议观察1-2年，在此阶段，实时观望，适时出手才是王道。”
“有统计显示，3-4之后，英国经济将会再次上升。”Oscar称，尽管英国房地产遭遇“黑天鹅”，但正基于此，投资者或许可以看到更广阔的欧洲投资机会。目前英国伦敦作为大型企业跨国分公司的总部，这些跨国公司不希望英国政局影响其发展，因此，为避险寻求更好发展，它们或会迅速从英国伦敦撤离，选择其他欧盟城市，而首选就是德国的法兰克福，其次是马德里、米兰、巴黎等。“所以这四个城市未来会发展的非常好，我建议，想在欧洲投资，现在就是最好时机。”
英国前议员、移民创业投资联盟名誉主席Philip Drury也认为，尽管目前英国经济经历风波，但仍然值得继续投资。“首先谈到英国的商业地产，目前英国商业地产仍在稳定增值。”当前在英国际投资不断增长，英国经济仍保持了强劲的吸引力。“尽管处于特殊时刻，英镑汇率出现波动，但总体来说，英镑走势强劲，汇率也能持续保持稳定。”
对于持币投资而言，英国脱欧未来2年或成为机会，但对于已持有英国资产的投资者，现在由该如何操作呢？
“如果当初投资时，你的意愿是短期赚一把就撤离，那么我建议马上就卖。”Oscar表示，不同的海外置业投资者在投资时有不同规划，会决定自己将是短期撤资、中期撤资还是长期撤资。短期期限是1-2年，中期是3-4年，长期是5年以上。而根据目前英国的经济状况，如果规划是中期撤资的投资，不如马上卖掉资产，如果是5年之后才会撤资，则可以再等一等。“毕竟英国是一个非常有实力的，5年之后，英国会再次增长，再次繁荣，所以长期撤资的投资者，我们建议以观望为主。”
资金流向说明了一切
小声办大事，闷声发大财，一向是很多投资者快人一步的原因之一。
过去，英国脱欧是悬在很多机构和个人投资者心中的一块石头。但也有一批人，仍然愿意押注这里。
一个城市的跨国企业和国际金融机构的数量，一定程度上决定着这座城市的国际地位。伦敦恰好就是聚集了欧洲乃至全球最多数量的大型跨国企业的一座国际化城市。英国脱欧公投之后，很多机构分析，将有大批企业和员工从英国撤离。
但两年后，伦敦作为国际金融中心的地位，并没有被欧洲的法兰克福和巴黎所取代。大批国际资金相继涌入伦敦、曼切斯特、伯明翰等英国的城市。
据BBC新闻报道，2018年，韩国超越中国3倍的巨额资金，进入伦敦的商业地产市场。尽管韩国比中国晚了好几年进入这块市场。
精明如李嘉诚和巴菲特，在脱欧公投后的两年时间里，两位大佬相继进入伦敦房地产市场。巴菲特已经和英国合伙方签署协议设立伦敦地产机构。趁着动荡期间，低点买入，高点卖出，也比较符合巴菲特的投资风格。
房地产的资金流向一向是我们追踪投资动向的重要指标。当“英国脱欧的不确定性”成为一切投资机构的背锅侠的同时，英国房地产投资却成为了全球资金追捧的对象。
普华永道的数据显示，从2017年第四季度到2018年第三季度，过去这一年里，英国的房地产投资金额为680亿欧元，超越德国（650亿欧元），成为欧洲地区房地产投资金额最高的国家。相比2017年，还往前进了一位。
在整个欧洲大陆，英国依然是投资者最看好的区域，即使是脱欧协议草案未出台之前。过去两年的不确定性之下，全球资金尚且重金砸向英国。大势已定的英国，将有更多的资金，押注这里的确定性。
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