【迪拜著名房地产开发商 】由于计划外销售不顺利,迪拜的开发商正在寻找其他地方的资金

2018-12-14 15:05  来源:外房网
 计划外销售和发布不顺利?别担心,迪拜的开发商正在积极制定他们的B计划。
 
首先,使用他们可用的任何资金来使他们当前的项目达到并超过50%的建筑标记。大多数开发商的新观点是,只要触及20%的水平,就不会对潜在买家造成太大影响。
 
迪拜土地部门(DLD)要求开发商需要全额支付土地并达到20%才能正式开始销售。但是现在“购买者的整体需求已经发生了变化 - 他们希望在项目可见时购买,”Aqua Properties首席执行官Ali Tumbi表示,该公司最初是一家经纪公司,现在也有开发组合。

 
“从今年开始,他们不会在项目早期购买。开发商正在做的是尝试并达到中途标记,然后开始认真对待买家和他们带来的流动性。”
 
“这样做的方法是更好地利用项目 - 通过这种方式,您可以获得新合作伙伴/大宗买家或银行所需的额外资金,以达到项目的中点。”
 
支持项目
 
很明显,债务在这里不再是房地产开发界的肮脏词汇。在2008 - 09年金融危机之后,开发商因债务风险而被烧毁,并且他们需要很长时间才能再次开始对账面上的债务风险感到满意。但这是无法避免的。
 
最近的监管变化也将有助于银行更加适应房地产项目 - 央行已取消银行对房地产和建筑业20%的上限。
 
“在美国或英国,开发商从不依赖于计划外的现金销售,”房地产咨询公司Global Capital Partners的董事总经理Sameer Lakhani表示。“当一个项目现在在迪拜启动时,开发商正在确保通过债务和股权的混合来解决财务问题。项目需要充分资本化。这种信贷只会给予符合更高标准的开发商,而不是依靠“热钱”进行非计划销售的现行规范。”
 
“2017年,当计划外销售大件时,发生的事情将是个例外。”
 
银行愿意将资金存入项目或通过与开发商的其他联系。Tumbi说:“银行早些时候对开发商的销售数字的关注正在逐渐消失。” “他们更愿意根据项目的可行性开始筹资,而不仅仅是销售数据。他们正在查看开发商的资产负债表和土地成本,并释放所需的资金。”
 
此外,如果项目未能交付,银行还有更好的抵押品 - 以土地的形式。在过去十年中,迪拜的土地价值在市场的起伏中保持相对较好的水平。通过持有土地权利,银行有机会收回相当大一部分开发商风险,如果项目进展不顺利的话。
 
 
“马修课程”
 
开发商还在决定是否利用债务时使用“马修课程”策略。专注于奢侈品项目的签名开发商依靠自有资金建造其第一个项目 - 位于市中心黄金地段并靠近哈利法塔的118座住宅大楼。最终成本约为4亿迪拉姆。
 
这可能是因为这块土地是在2012年被收购的,当时迪拜的房地产市场正处于延长的平静状态。但对于第二个项目,JLT的The Residences,开发商决定挖掘一些债务。该塔楼拥有200间客房的酒店组件和80个住宅。
 
“由于酒店因素,项目变得有点复杂,”Signature的主管Raju Shroff表示,该公司是Regal和Lal集团的合资企业。“如果没有任何外部资金,项目的可行性会下降并使其变得更加复杂。”
 
住宅 - 预计将有一笔总额为3.75亿迪拉姆的最终账单 - 将在2019第一季度完成日期前进。开发商打算在未来几天内将其销售活动推向更高的档次,并与最后的施工日同步。
 
“项目真正的价值来自于它的建成或第一批居民入住,”Shroff说。“市场上有太多的投资者驱动项目”,其中付款期较长,交货时间较长,而且公寓单位较小。它符合外出投资产品的投资者的需求。
 
“我们可以提供八年付款计划并出售单位......但这不是我们想要的方式。不是我们有11,000平方英尺的顶层公寓。”
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