商用不动产与公寓住宅市场的刚需支撑不同,商用不动产市场能反应「城市的全球企业投资信心指数」、「城市产业周期循环」、以及「城市消费市场的成长指标」。
根据莱彷(Knight Frank)最新的研究报告指出,由于外国直接投资的涌入(FDI)与柬埔寨的跨国公司(MNCs)寻求扩大经营,促使金边需要兴建大量的A级和B级办公楼。加上金边高端公寓市场的销售量与销售速度趋缓,以及写字楼项目可让业主能更弹性的运营,不少地产开发商已转向开发建造一流的办公大楼与空间,因此预估至2020年底办公空间会比现在的存量增加46%。
综观金边市,现在大多数写字楼仍然是以C级写字楼和B级写字楼为主,其中C级楼占总供应量的51%,而B级写字楼与A级写字楼分别占35%,及14%。预计2021年底A级与B级的写字楼的占有率才能从现在的51%提高至72%。因此,高端写字楼的的开发目前仍仅处于增温阶段。
金边写字楼在产权结构主要有两项型态,分别为中央控股(集中式产权)及分层产权或部分所有产权。安达大厦、交易广场、加华大厦只租不售,是属于前者。分层产权则是指单位分别由不同的业主个别持有,可租可售。预估2019年的新投入市场运营的写字楼,其中有40%是属于中央控股,写字楼分层或按部分所有权将成为主流趋势。目前分层产权的单位售价由B级的一平米2000美元至A级写字楼的4500美元。
从2010年底柬埔寨开放外国人买房,最早对金边商用地产布局的外资企业,是新加坡开发商Oxley Limited,在2014年和Worldbridge共同开发金边房地产市场,成功推出The Bridge大型综合性开发项目,首创柬国金边第一个SOHO项目,可住可办。接着引入国际香格里拉酒店的高端A级写字楼项目The Peak,让金边的房地产开发直接提升与国际城市发展接轨。
The Peak 金边奢华A级写字楼项目 The Peak国际奢华品牌商场
商用不动产投资属于长线投资,因此地段、运营商、及租金的考虑更是重中之重,不论是兴建中的写字楼开发项目以及2019年投产的新写字楼将压缩老旧的B级与C级写字楼的生存空间。目前金边大型的开发商除地点选择外,在建筑设计、设备、软件与高规格客户服务规划等,都以香港、上海、新加坡等亚洲金融中心的城市CBD商务综合体写字楼为基准,集交通、经济、娱乐休闲于一体,导入智能办公科技、互联网的商务空间管理模式以及绿色生态概念,满足国际化办公的大部分基础需求,吸引国际大型企业集团入驻,以迎来金边产业发展与转型的全新机遇。
根据CBRE最新市场调查报告,2018年Q3 A级写字楼的平均租金持续成长至28~40美元一平米,而B级与C级办公室平均租金则小降4%。预估2019年A级写字楼租金会持续成长,并且会拉大与B级及C级写字楼租金的差距。与金边市高档住宅单位的平均租金为22美元每平方米相比较,租金回报率更符合长线投资效益。
金边市写字楼的开发目前主要在俄罗斯大道以南沿莫尼旺大道两旁、至NAGA娱乐城周边、以及钻石岛,由原有的中央CBD区(Daun Penh区)发展至NAGA金融商业特区(Chamkarmon区)。而NAGA金融商业特区的写字楼开发较为集中及现代化,且本区邻近三江四水,基于独特的地理环境条件,多数开发商努力将本区打造成上海陆家嘴、香港上环、美国曼哈顿、韩国江南区。如果交通基础建设能跟上政府的都市发展政策,本区的繁荣景象指日可待。
NAGA金融商业特区
作者
Mack 马克 (金边房产專家)