【新加坡高档写字楼出租租金】2018年新加坡甲级写字楼的租金涨幅超过去年,但预计2019年的涨幅将放缓
2018-12-24 11:23 来源：外房网
由于新办公楼空间紧缩，新加坡优质CBD A级写字楼租金将迎来稳定需求的第三年增长。
房地产顾问通常仍在描绘晴朗的天空，熟悉的需求驱动因素 - 联合运营商和其他灵活的办公空间提供商以及科技公司 - 预计将引领潮流。一些人也希望金融机构有更多的办公室需求。
然而，加息，贸易战，地缘政治紧张局势导致全球和新加坡经济放缓，都是可能抑制新加坡办公楼需求的因素之一。
新加坡第一太平戴维斯研究负责人Alan Cheong坚持他的预测，即明年CBD A级租金将进一步升值8％至10％（今年上涨10％），提醒办公室需求不会出现逆风。
他认为，如果最近全球股票市场的大幅调整 - 通常被视为公司盈利能力的领先指标 - 并未逆转，这可能导致公司关键决策者对扩大房地产空间要求变得更加谨慎。
一些观察人士可能认为，随着企业寻求提高效率，恶劣的商业环境可能导致对共同工作空间的需求增加 - 但这可能不足以抵消现金燃烧模式对共同工作运营商的潜在影响。
“共同运营商持续筹集资金的能力是维持或扩大其房地产足迹的关键。如果他们的投资者/风险投资公司决定他们不再希望为该企业提供资金，那么因为在纳斯达克上市的前景有所黯淡？
这同样适用于同样以现金燃烧模式运作的颠覆性行业的其他公司。对于我来说，这是新加坡办公室需求的一个主要风险点，但不是大多数分析师所共有的，”张先生补充道。
“也就是说，2019年，新加坡写字楼市场的优惠将来自CBD中办公楼供应的完成。”
根据各自的A级CBD办公室物业顾问篮子，今年的平均租金价值与去年相比有所上升 - 这得益于新建筑物对办公空间的强劲需求。此外，中央商务区旧楼的租金得到了共同工作的运营商的支持，这些运营商吸收了搬迁到新建筑的企业所留下的空间。
房地产顾问一致认为，新加坡租金上涨将在2019年继续，尽管大多数人预计增长步伐会放缓。
仲量联行的初步估计显示，中央商务区甲级写字楼的平均月租金总额已达到每平方英尺10.16新元左右，反映出2018年第三季度每平方尺9.93新元的季度环比增长2.3％。这相当于2017年第四季度每平方英尺9.17新元的全年增长10.8％ - 比2017年的7.6％增长更快。全部，租金从最近的底部回升了20.8％ 2017年第一季度每平方尺8.41新元。
仲量联行新加坡研究和咨询部门负责人Tay Huey Ying表示：“2019年新的A级CBD供应缺乏，加上Chevron House撤出进行翻新，将进一步收紧供应，并推动明年的租金上涨。
“然而，CBD之外新供应的供应应有助于缓解一些压力，并使2019年CBD甲级写字楼的租金增长率低于2018年估计的10.8％。”
Paya Lebar的PLQ办公室部分分两个阶段获得了临时占用许可证，分别是今年8月和10月，并且仍然有872,000平方英尺净可出租办公空间可供出租的约30％。Funan和Park Mall的重建计划将于明年完工。
同样，世邦魏理仕在新加坡和东南亚的研究负责人德斯蒙德辛说：“预计办公室租金在未来两到三年内将保持上升趋势，尽管与早期相比，步伐更加谨慎。租金回收周期。“ 他预计今年CBRE的平均每月A级核心CBD租金价格将上涨9.3％至每平方英尺11.80新元，此前今年加息14.9％。去年增长率为3.3％。
这种模式反映在高力国际的CBD甲级写字楼租金中。该公司新加坡研究负责人Tricia Song预计，2019年将增长8％至10％，此前今年加息14。8％，去年加息2.3％。
根据城市重建局的数据，今年前9个月全岛净办公楼需求（按占用空间变化衡量）达143万平方英尺，略高于2017年全年645,835平方英尺的两倍。部分原因是大租户搬入Marina One开发区和UIC大楼; 两者都是去年完成的。联合运营商的持续扩张也有助于今年的强劲净吸纳。
Colliers的Song女士估计2018年全岛的净办公室需求约为160万平方英尺。
对于明年，她预计这个数字将减少到约900,000平方英尺 - 办公室竣工量减少到约60万平方英尺，从2018年的180万平方英尺和2017年的270万平方英尺。
截至2017年9月底，市区局的全岛办事处空置率已从2017年第三季度的近期高位13.3％降至12％。
JLL的Tay女士预计，2019年甲级CBD办公楼的需求将保持广泛，灵活的航天运营商仍然热衷于扩大房地产业务以增加市场份额。
同意，世邦魏理仕的辛先生说：“随着新的共同工作设施越来越大，共同工作者对大型企业的关注明显转移，以填补他们的空间。” （他还指出，大多数主要业主要么投资于合作运营商，要么创建自己的合作品牌。）
Cushman和Wakefield的高级研究主管Christine Li希望明年科技公司的租赁需求可能会增加，并指出公司中的公司正在寻求扩大其在新加坡的业务。
新加坡JLL的租赁负责人Chris Archibold也预计，科技行业将在2019年继续推动办公和商业园区的需求。
高力的办公室服务主管邓肯怀特说：“政府继续推动技术，创新和研发，以及不同的部门增长将有助于促进市场的增长。”
针对另一个潜在的办公需求驱动因素，Cushman＆Wakefield的李女士说：“美联储不断加息已经提高了金融公司的利润率，这可能会导致对空间的需求增加。”
世邦魏理仕的辛先生指出，如果美中贸易紧张局势恶化，可能会对企业的扩张和投资计划产生整体负面影响。如果一些制造商将生产转移到东南亚，那么这可能是一线希望。“如果他们的（地区）总部设在这里，新加坡可以间接受益，”辛先生说。
房地产顾问还强调，新加坡高级写字楼租金具有竞争力。仲量联行的Archibold先生说：“根据我们的高级办公室租金跟踪器，从成本角度来看，新加坡在全球城市名单中排名第13位。因此，目前的办公室租金不应成为需求的障碍。”
“关键是商业扩张和新加坡为不断扩大的行业提供的商业环境，以鼓励他们在这里成长。”
顾问公司设想的办公室租赁市场的趋势是租赁结构和房东赋予的更大灵活性，以适应租户的增长和波动的空间需求。
Colliers的怀特先生预计将在“Flex and Core”租赁模式中看到更多活动，该模式将传统办公室租赁与灵活工作空间中心的短期租赁期限相结合。
JLL的Tay女士预测：“新加坡CBD中甲级写字楼的租金上涨和供应紧张的结合可能会促使更多公司探索维持较小城市存在的选择，并将其他业务运营定位于CBD之外。这对政府的权力下放战略来说应该是个好兆头。”
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