越南地产投资，一场黄粱美梦
说到越南，我相信大多数人对越南的看法无外乎穷、乱、脏、黑。经济穷、城建乱、环境脏、肤色黑。也许，10年前的越南确实是这样，然而，如今继续带着有色眼镜看越南，未免有些落后于时代了。
作为越南的第一大城市和经济城市，胡志明市就好比越南的“上海”，它拥有全国最发达的交通系统、最悠久的历史和最丰富的文化。自2015年越南颁布了允许外国人购买越南当地房产的新法律后，胡志明市房地产市场发展火爆，短短十个月，核心商业区就上涨了一倍有余。
2018年的中国金融市场是灰色的：违约、P2P暴雷、去杠杆、更严厉的监管措施、国外的CRS的实施、GDP的贬值，这些无一不宣示着金融寒冬的到来。很多境内投资者出现了财富焦虑，在资产配置时多处掣肘。这也是我们逐渐开始关注海外资产配置的一大原因。
越南炒房热仿佛正如欲瞌睡时，送来的枕头。那么越南的房市房市真的是寒冬中的，投资者们的一抹新绿吗？
遥不可及的房产价格
首先，先科普下越南的劳动力成本。在胡志明市附近工业区工作的工人们，他们的底薪是600万，算上加班费能到800万，折合人民币2300元。在一次旅游中，一位导游曾透露，他的月薪能达到5000人民币。然而，相较而言，越南的房价却让人大跌眼镜。在越南十分受到欢迎的独栋几乎达到了100万美金的起价。有人说那用贷款啊，然而令人望而却步的是，越南的房贷利率达到了惊人的10%。因此，在这我们基本可以定义：越南现在并没有真正进入商品房时代。
接盘侠在哪里？
在越南的房产，国人显然是作为投资性质的，那么之后又有谁来接这个盘呢？然而，当地年轻人，几乎都是租房，要么住家里，买房的都是去郊区（1800美元/平）。就目前看来，能期待的只有外国人了，尤其旅游胜地芽庄，岘港等地。乍一看，这仿佛就是个海南的翻版。
然而越南却还有一个致命的问题，那就是一旦越南在旅游上的价格优势不在，谁还会来呢？并且，其他国家对越南房地产市场投资兴趣，一直很淡。
一个没有后续盈利能力，也没有接盘人的市场，越南的房产投资前景堪忧。
泡沫怎么形成？韭菜质量问题
很多人吹嘘说越南经济如何如何好，却不说这几年它也深受重创，前几年房市的暴跌，今年的股市暴跌。目前越南的楼市已经出现供需不平衡，毕竟本国老百姓还太穷，人均GDP才2186美元。越南这一波发展只是凭借廉价劳动力和区位优势，以纺织业主导，然而这是有天花板的，产业升级不了，工业化上不去，就只是一辈子打工仔的命。
另一个更麻烦的问题则是汇率问题。2015年购房资格开放之前，越南的房价几经波动，尤其是2013年，房价比最高时候缩水了30%。这两年恢复元气之后，房价异动，河内和胡志明市的高端公寓和各大旅游城市地价也开始野蛮上涨，岘港的地价从15-17年已经翻了3倍，背后黑手——越南政府。
1996年起算，美元兑越南盾（蓝色），升值111.35%；同期美元兑人民币（紫色），贬值16.59%。换句话说，越南盾兑人民币，贬值了127.49%。
我想说的是，别以为自己是去抄底，就越南这个国家来说，现在根本不是底，不要被数据假象和信息不对称迷惑。
海外房产投资，几个旅游城市就别碰了，几乎都是深水炸弹，要动手也是两个核心城市。短线毫无机会，长期的投资收租当取款机还可以。当然，具体情况还要具体分析。
