根据对住宅房地产市场的一项新分析,美国的利率上升正在对房屋价值产生影响,但这有助于首次购房者。
专家认为,在经济衰退之前,房屋所有权将继续回归历史规范,因为尽管房价上涨,每月抵押贷款支付仍然可以控制。
由Zillow赞助并由Pulsenomics LLC进行的季度调查向房地产经济学家和专家询问他们的预测,包括近年来房屋价值与利率之间的关系如何演变并影响房地产市场。
大多数人,约58%的小组成员表示,今天的房屋价值对抵押贷款利率的变化比过去几年更加敏感。只有15%的人表示房屋价值对利率的敏感程度有所提高或不那么敏感。
虽然最近抵押贷款利率已经有所缓解,但它们已从今年1月的4.03%上升至今年1月的4.51%,许多市场专家预计今年将上涨。该报告指出,如果抵押贷款利率增长到5.5%,一个寻求将不超过其收入的30%用于住房的典型家庭将不得不将其购房预算削减近35,000美元,以防止抵押贷款支付率上升。
结果意味着,严格预算的买家可以考虑的潜在住房份额较小,而其他人则可能会将预算紧缩。
从历史上看,抵押贷款利率的小幅波动并未显着改变住房市场。Zillow高级经济学家Aaron Terrazas表示,在20世纪90年代中期和2000年代中期以前的房价上涨期间,房地产市场仍然受到强劲劳动力市场的强劲推动,后者则受到宽松贷款标准的推动。
“但这种模式可能不会重演。有充分的理由相信房地产市场对利率变化的反应比过去更快,当利率下降时加速,而当利率上升时,房价市场就会放缓。11月份抵押贷款利率达到七年高位,但随后在12月份回落。”他补充说,如果他们在2019年的前几个月保持低位,房地产市场可能会出现适度的重新加速。
尽管存在这种不确定性,但小组成员基本上预计今年首次购买者活动将增加,投资者活动将减少,而房屋所有权率将在未来五年内攀升至高于其长期平均水平。
近一半的小组成员预测,首次购买者活动会有所增加或大幅增加,不到四分之一的人预测减少。其余的人说它会保持不变。
相比之下,重复的买方活动是一个预测僵局,近一半表示它不会有太大变化,并且两边有23%预测它会有所增加或有所减少。研究表明,在不断上升的利率环境下,潜在的上涨买家尤其受到限制。超过一半的小组成员表示,他们预计2019年投资活动将有所减少或大幅减少。
至少部分基于首次购房者激增,绝大多数88%的小组成员表示,房屋所有权率将在五年内高于现在的水平,84%的人认为房屋拥有率将在两年内高于现在的水平。
2006年房屋所有权率达到69%的峰值,但到2016年降至63%以下,因为近1000万家庭业主在经济衰退期间失去了丧失抵押品赎回权的房屋。此后,它已上涨至64%,接近65%的历史平均水平。
Pulsenomics的创始人Terry Loebs表示,对今年首次购房者活动增加的预期,以及个人和机构投资者活动减少的预期,都有助于美国房屋所有权利率前景良好。
他补充说,尽管近期价格和费率上涨,但超过八分之一的专家认为,这个国家的房屋所有权将在两年后更高,并且在五年之内,它将超过历史平均水平。