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首先，我们要先理清楚柬埔寨的“外资所有权”，据2010年所有权法律条规，驻柬埔寨的外国人也可享有某些特定房产产权。

但是，这些所有权仅限于获得分契式产权的大楼，而分契式产权只有新建成的公寓大楼才有。

根据分契式产权条规，外国投资者不能合法拥有地面层公寓，所有外国投资房比例最多只能达到一栋共管公寓大楼的70%。
 

尽管如此，外国人租赁一套有土地的房子最长期限可达50年，而且还可续约50年。

柬埔寨土地产权所有权有3种形式：硬产权，软产权和分契式产权（即业主对土地并无所有权，只是购买了土地上的有限空间）。另外，还有一种高度安全的LMAP产权。

硬产权是柬埔寨房产权中最强有利的形式，也是最好的土地产权。
 

硬产权是国土管理规划局提供的所有权证书。
 

硬产权是得到国土部的国家级认证的土地详细信息。
 

转让硬产权需交付4%的转让税。

软产权是最常见的所有权形式。
 

软产权是柬埔寨土地所有权获得地方政府认可的形式。
 

软产权是由当地区/县办公处获得，不是国家级的，但仍被视为一种所有权。
 

为了避交转让税，大部分房地产交易仍然以软产权的方式进行。但是，大多数新项目的交易都通过硬产权的方式进行，因为硬产权是柬埔寨土地所有权中最可靠和长久的。

分契式产权是最新的所有权形式，允许外国人在柬埔寨合法拥有房产。
 

是购买高层建筑第二层以上的房屋产权，这种产权在柬埔寨不太普遍，但是正在快速增长中。
 

2010年5月24日柬埔寨发布了外资所有权法。
 

这项法规限制外国人共同拥有房屋产权，但外国人依然不能拥有土地产权。
 

这项产权是指有多个业主的大楼或建筑，大楼的某些部分是某个业主专有的（私人单位），某些部分是所有业主共同拥有的（公共区域）。分契式产权最近已经扩展到商用大楼，尤其是合租的办公楼。

LMAP（土地经营管理项目）产权系统由世界银行引入柬埔寨，通过柬埔寨国土、城市规划和建设部来改善土地产权的安全性。
 

在这种模式下，国内所有土地都必须注册GPS坐标。如果你已经有了LMAP产权，与周边各方都达成边界协议，那么所有的边界争端都能解决。这是最安全的产权类型。

有许多人会这样问：“外国人是否可以直接购买柬埔寨土地”，答案是“不”。

即便如此，我们仍然有办法让外国人可以管理和使用柬埔寨土地：通过本地公司购买，通过租赁土地，通过获得本地国籍购买，通过本地人代替购买。

你可以与柬埔寨公民合伙成立一家公司，以公司的名义买卖及转让土地。但是要确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的实权。

长期租赁土地是外国人常用的一个方法。长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。
 

租赁期限非常灵活。租赁一般持续50年，70年或99年。请记住，长达15年以上的租赁必须在土地办事处登记才能生效。如果您正在租赁政府土地，租期最长可达40年，具有延期性。
 

值得注意的是，在租赁合同中应该加入条款，即所有者在转卖土地之前必须获得租赁者的同意。或者禁止所有者转卖土地，除非新买家承认租赁继续生效。以保障你的权益。

如果你获得了柬埔寨国籍，你就有权利合法购买柬埔寨土地。

以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法。但是，这个方法就等于忽视宪法禁止外国人对房产的直接所有权。所以，这似乎是不合法的，而且法律上也不支持投资者这么做。
 

简而言之，方法是通过本地人代理购买，投资者与土地所有者签署信托协议，以获得土地管理权。所有者再抵押土地并将其租给外国人。当然如果事情没按照计划发展，土地很容易遭受国家的征用，或被迫出售土地。

土地管理与城市规划建设局需要最终买家提供身份和婚姻状况的所有证明文件，这些文件还需要翻译成高棉语。
 

因为公寓产权只有高棉语一种形式，因此公寓产权上面不能出现英文名，所有买家的名字都需要翻译成高棉语。高棉买家、外国买家以及开发公司都必须满足不同流程和文件的要求。
 

在这个过程中，请一个合格的当地法律公司来审核这些证明文件和上面的翻译，并且负责与土地部门之间联系，能为买家在支付过户税之前的整个过户过程中提供法律支持。

买家是否必须在柬埔寨完成新产权的过户流程？是的。买家本人必须要在柬埔寨，要在他们的证明文件上画押，但是最重要的是，销售合同和过户申请都需要是土地部门提供的标准模板。
 

这就意味着国际投资者必须要回到柬埔寨完成产权过户。

这个税费产生在卖方将房产过户到买方名下，需要支付给房产所在的省或市级单位。买家除了需要支付4%的过户费，还需要向地税局支付1000美金作为服务费。通常情况下，地税局办理硬产权过户需要12周。
 

就过户税而言，在证明文件经过土地部门审核通过之后，同样的文件以及其它表格需要提交给税务总局。地税工作人员会根据既定的范围和计算方式来评估房屋价值，然后会出具一份缴税清单列明具体缴费金额。税务总局出具买家的缴税证明后，土地部门就可以完成产权过户。

当你申请房贷时，银行或贷款机构会在评估和贷款过程中收取一笔费用。你需要支付总贷款金额的1%给银行或贷款机构。

此外，还要支付250美金给律师，作为服务报酬：法律咨询、财产清点和法律程序等。

柬埔寨的金融和经济部门要求买家在向银行贷款的同时购买房屋保险。房屋保险费依据房子的大小和价值而定。如果房价超过10万美元，那么每年至少支付100美金。如果房价低于10万美金，那么每年保险费则不会超过100美金。

中介费通常是卖家需要支付给中介的。但有时候是买家承担的这笔费用。在柬埔寨，中介公司会收取卖家交易费的3%作为中介费。
 

但是有些案例中，买家需要支付这3%的佣金费。这种情况通常发生在卖家不情愿卖房，但是买家很想买这套房，于是请求中介去说服卖家。

理论上讲，这种情况下房屋再次转卖会产生很多问题，因为下一个买家无法全面检查或者确定此房有无争端、贷款、判决或者未支付的税费。

纯粹的投资者在过户房产时通常不愿意填写这些纸质文件，交纳这些费用。这种情况下，有些开发商会为他们保留产权——但是这会给之后的买家带来不必要的麻烦。我们不建议投资者这么做。另一方面，这样的安排也会给保留产权的开发商捆绑上房东责任。
 

减轻这个繁琐过程的一个有效途径就是寻求可靠的律师，整个过程中让律师与开发商周旋以及了解情况。

从专业的律师事务所聘请一位律师是很重要的——因为他们能竭尽全力让这个过程顺利进行。

由于柬埔寨房地产开发的立法和执法力度不足，一些开发商（本地和国际）在运作过程中几乎没有透明度，对于买家也没什么责任感。总之，如果你想避免今后出现问题，那么你有必要对打算购买的特定开发公司进行尽职调查。
 

在同意任何购买协议之前，买家需要向开发商查询四个关键的法律文件，这些文件包括：
 

1：土地硬产权和硬产权的细分（即分契式产权）

2：开发商公司的注册

3：总体规划的批准

4：建设许可证

这些文件可以与国土、城市规划和建设部（MLMUPC）登记的相同文件进行核对。关于分契式产权，买卖协议里也应明确提及地共有所有权的细节。
 

另一方面，买家也应该注意开发商的财务实力。一些开发商没有足够的资金来支持他们的项目，他们只是借钱购买土地，所以施工进度也很重要，因为有些人从开发商那里购买房产，结果开发商由于资金不足，将你首付的钱都用完了，或者因为资金不足推迟了项目的完成，这样的风险不是不存在。

现在，柬埔寨有许多开发商与上市母公司在其本国证券交易所上市。这些类型的开发商对于买家来说是一种稳妥的赌注，因为他们的财务记录和实践标准是公开的和可预测的，正如他们作为上市公司所承担的义务一样。同时，各地方开发商公司在项目的财务可预测性和质量标准方面均有较好记录的，应该作为首选。