非美国居民在美房地产出租活动所得税申报答疑

2019-01-28 10:02  来源:
 

美国国税局IRS在上星期按时开放了2018年所得税申报。很多美国以外投资者在美国购置房产,并进行出租,那么,出租行为要不要在美国报税,怎么报税呢?下面我们将以问答形式进行解答。

 

·       我的出租管理公司已经每月扣除房租的30%作为预扣所得税并交给IRS,我是否需要报税?

答:您的预扣所得税已经远远高于您把租房收入当作美国有效相关收入(ECI)的税负,美国国税局不强制要求您报税。但是,您如果把租房收入当作美国有效相关收入(ECI)进行报税,您多交的预扣所得税的绝大部分甚至全部,会被退回。所以,报税能有效降低您的税负,提高房产的收益率。

·       我的出租管理公司没有从房租中扣除预扣所得税,我是否需要报税?

答:是的,您需要报税,因为您的美国房产出租收入是来源于美国的收入。

·       我已经申请了美国税号(ITIN),是否需要报税?

答:拥有税号和是否报税没有直接联系。如前所述,如果您的出租管理公司已经每月扣除房租的30%作为预扣所得税并交给IRS,IRS不会强制您报税;如果您的出租管理公司没有这么做,您需要就美国房产出租收入报税。另外,您如果连续三年不报税,您的税号将被取消。

·       我已经递交W8ECI表格,是否还需要报税?

答:W8ECI表格意味着您向出租管理公司承诺,您将把您的美国房产出租收入,当作美国有效相关收入(ECI),每年进行美国个人所得税申报,从而免除您的出租管理公司预扣30%所得税的责任。您如果不遵守这个承诺,这一故意不进行税务申报的行为,会有法律后果。

 

·       我的房子在没有所得税的州,还需要报税吗?

答:美国所有的州,都不能免除联邦所得税,只是某些州能够免除州所得税。所以,不存在没有联邦所得税的州。

·       出租房产收入如何计算税负?

答:美国税法允许外国投资人把租房收入当作美国有效相关收入(ECI),以租房活动的净利润为税基,计算税负。租房的净利润等于房租收入减去租房活动相关费用,再减去房子的折旧。

·       租房活动相关费用包括什么?

租房活动相关费用包括房产税,房屋保险,房屋贷款利息,管理费,物业费,修理费,维护费,水电费,网络费,专业服务费,差旅费等。

·       出租房的折旧如何计算?

出租用房产,以房屋购置成本减去土地价值 (CONDO一般没有土地价值)为折旧基础,按照直线法,居住用出租房,按照27.5年进行折旧,商务用出租房,按照39年折旧。房屋装修和大修理,比如更换屋顶,也要进行折旧。

 

·       出租房产的税率是多少?

如果您把房产出租收入当成美国有效相关收入(ECI),而且没有其他来源于美国的收入,出租房净利润按照如下税率征税

Tax rate

 A Non-resident Alien who cannot file a   joint return

10%

Up to $9,525

12%

$9,526 to $38,700

22%

$38,701 to $82,500

24%

$82,501 to $157,500

32%

$157,501 to $200,000

35%

$200,001 to $500,000

37%

$500,001 or more

 

·       除了联邦所得税,我还需要报州所得税吗?

答:如果您的出租房在有州税的州,一般来说,需要填报州所得税。

·       所得税的申报频率和截止日期是什么?

答:联邦和州的所得税均为每年申报一次,申报截止期限一般为4月15日。如果您居住在美国以外而且没有收到美国工资,您的申报期限可以到6月15日。

 

·       我的出租管理公司和会计师每年会自动帮助我报税,所以我根本不用管报税的问题。这个说法对吗?

答:不对。根据美国法律,纳税人的税务申报,即使由第三方(如出租管理公司或会计师)准备申报表,该第三方必须把做好的申报表给纳税人本人审核和签字。不经纳税人本人(或者由纳税人亲笔签字的美国国税局2848表格指定的代理人)在美国国税局1040NR表格或者8879表格签字,而向美国国税局递交纳税人的税务申报表,是违法行为。所以,您的出租管理公司或者会计师不可能不经过您审核和请您在申报表上签字,而自动帮助您申报所得税。

·       2018年税法和2017年有什么明显差异?

2017年底美国的税务改革,取消了personal exemption 的扣除额。所以2018年的应税收入,会是您的出租房净利润(假设您来自美国的收入仅为出租房产收入),而不再有personalexemption 的这个额外的扣除额。

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