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一、罗房地产行业概况

（一）住房拥有率高，但结构性问题突出

欧盟统计局公布的数据显示，2014年，罗马尼亚居民的住房产权拥有率达96.1%，远高于欧盟平均70.1%的水平，在欧盟国家中排名第一。只有3.9%的罗居民租房居住，而欧盟国家的平均水平为29.9%。可以说，在看待住房这个问题上，罗马尼亚人同中国人很相像，都梦想拥有一套属于本人的房子。

但是，与住房产权高拥有率相悖的是，罗住房存在较严重的结构问题。一是存量住房大部分老旧，年久失修，抗震级别较低。一份2011年调研数据显示，罗存量住房中，11.2%为1946年前建造，59.1%为1945-1980年间建造，19%为1980-2000年间建造，只有8%为2001-2011年间建造。二是人均住房面积较小。从住房拥挤程度数据看，2014年超过一半(52.3%)的罗居民住房较为拥挤，高于地区其他国家，匈牙利为44.6%，波兰为44.2%，保加利亚为43.3%，而欧盟平均水平为17.1%。三是住房配套设施较差。目前罗全国共有各类住房850万套，仅44%属于拥有室内卫生间和供暖的较为现代化住房。四是住房空置率持续走高。罗地区发展部曾统计，全国有近150万套处于空置状态，比例达17%，是全球住房空置率最高的国家之一。住房空置有三种主要原因，一是拥有多套住房造成的空置，二是房主去世后没有继承人造成的空置，三是全家外出打工造成房屋空置。越来越多年轻人离开本人或父母具有房产的家乡，集中到首都等几个主要城市，有房者又沦为变相的无房者，无形中大大增加了大城市房产的刚性需求。五是大城市中住房存量和新建房屋严峻不足，缺口较大。这点与上一点提到的大城市吸纳了越来越多的年轻人就业密不可分，可够销售的住房数量不足，同时价位相对于中低收入者过高。

（二）罗住宅房价经历了“过山车”式变动，目前价格逐渐回暖。

近年来，罗马尼亚房价经历了大起大落。由于普通居民难以获得信贷等原因，2004年以前房价较便宜，公寓房一平米200欧元左右。之后，刚需和投机活动得到释放，普通房屋价格开始飞涨，首都布加勒斯特的房价曾在2005-2007年之间上涨了250%，而外地主要城市上涨的幅度在150-200%之间。到2009年房价达到最高峰，首都住宅均价达到一平米2500欧元。之后房价暴跌，到2012-2013年均价跌至一平米800欧元左右。

随着经济危机消退和经济增长企稳，罗马尼亚房价出现回升。根据全球知名地产服务公司 CBRE报告显示，2014年罗马尼亚房地产交易额11.24亿欧元，紧随波兰、俄罗斯、捷克，位列中东欧国家第4位，而增长率以220%居该地区首位。2016年一季度罗马尼亚住房价格环比上涨3.3%，增速欧盟第三。截至2016年2月份，罗全国范围内的住宅（包括新房和二手房）均价达到了每平米1015欧元，为四年来首次突破1000欧元每平米的心理关口。

（三）写字楼、购物中心等商业地产发展迅猛，仍将保持快速发展态势。

写字楼在罗主要城市拔地而起，不断刷新罗马尼亚天际线。随着罗马尼亚外来投资与本国投资增加，特别是IT外包、IT服务、金融服务和能源类企业迅猛增长，写字楼市场日趋火爆，但也同时伴随着空置率增加等问题。截至2016年6月底，布加勒斯特写字楼存量达249万平方米，其中超过100万平方米为A级写字楼。而到年底，还将有23.4万平方米写字楼陆续交付，其中95%为A级写字楼。同时，写字楼需求量也有较大涨幅，今年上半年需求量约20.5万平方米，较去年同期增加40%。随着罗持续发力吸引外来投资，以及大力发展IT服务业有关措施，罗写字楼市场需求仍将在较长时间内保持旺盛增长。

购物中心遍地开花，不断改变着罗马尼亚商业地图。在购物中心购物、休闲已成为罗居民新的生活方式。2015年底，罗购物中心存量达到330万平米，其中2015年当年交付17万平方米。以布加勒斯特为例，在市区连续两年建成大型购物中心，2015年7万平米的MegaMall投入使用，2016年又一个7万平米Parklake Mall投入使用，目前该市各个角落均已落地现代化购物中心。预计2016-2020年间，随着罗各行业工资增长以及增值税减税等措施，罗消费仍将保持强劲增长势头，罗马尼亚还将建成共计50万平方米购物中心，其中近10万平方米建在布加勒斯特。零售业对在购物中心开设店铺也比较热衷，购物中心一摊难求。

物流园区和工业园区发展迅猛。目前，布加勒斯特周边工业园区存量约94万平方米，其中2016年将累计交付近10万平方米。截至2015年底，除首都之外的地区，工业园区存量为69万平方米。2015年全年，物流园区和工业园区交易量约11.3万平方米，较2014年交易量增加23%，其中6.3万平方米为净增加，3.5万平方米为临时租用，其余为调换场地。净增加的园区中，70%为物流企业租用，30%为电子商务公司租用。预计，物流企业从优化布局、提升服务的需求出发，对物流园区的需求仍将保持旺盛态势。同时，电子商务的快速发展，电子商务公司配套物流、仓储需求也快速增加。

（四）土地市场持续回暖。

罗土地市场价格开始出现上升，但相比2008、2009年土地价格高位，仍有上涨空间。目前，布加勒斯特市中心的土地均价为每平方米1500欧元左右，郊区则为200-500欧元左右。

目前，居民住房用地和商业用地为最主要的土地用途。土地交易热点，开始从城市外围为主转向城市中心、郊区遍地开花局势。写字楼比较热门的土地竞买较为激烈。

根据现行规定，欧盟内居民可以以个人名义买卖土地，包括中国在内的第三国居民只能以法人名义购买土地。土地性质分为农业和商住两个性质，可以自由转换，但必须实现拿设计方案报批之后才能转换。

二、罗房地产发展趋势

（一）投资快速增加，料该势头仍将维持较长周期。

美国世邦魏理仕（CBRE）地产咨询公司发布的研究报告显示，今年上半年，罗房地产建设投资达3.59亿欧元，为近6年来的第二高，仅次于2014年同期的4亿欧元，与2015年同期的1.07亿欧元相比，投资额增长了三倍多。主要投资方向是零售和写字楼，占到同期投资总额的88%。从资金来源看，外国企业继续成为罗房地产市场的主导投资者，占比超过99%，主要企业包括总部位于波兰的GTC和南非的NEPI，罗本土资本仅占投资总额的1%。

上半年金额最大的五笔交易占到了总交易额的80%以上，这些交易发生在布加勒斯特及其他主要城市，其中最重要的交易为NEPI公司从Argo 集团收购锡比乌购物中心，金额超过1亿欧元。CBRE预计，2016年房地产市场将有大量的重要交易完成，表现优于2015年已成定局，房地产投资和交易规模在未来一段时间内有望继续保持增长势头。 

（二）政策利好，有助于房地产特别是住宅产业发展。

2009年，为弥合居民住房刚性需求和商业银行不愿提供抵押贷款之间的障碍，罗政府通过并开始执行“首套住房项目”，以政府财政担保的形式为居民购买或建造首套住房提供贷款担保。截至今年9月，国家已经累计为居民提供担保总额37.5亿欧元，极大地促进了住宅市场回暖和繁荣。同时，今年罗政府酝酿将“首套住房项目”每年一批改为多年项目，增强政策稳定性，也更将更加稳定购房需求。

（三）政策性住房市场开始起步。

罗马尼亚政府正在起草住房计划，其中包括可以通过公私合营方式建设保障性住房。之前，以克拉约瓦市为代表的地方政府已经通过划拨土地、公私合作等方式，探索建设限价住房，解决特定人群的住房问题。

2016年，罗政府也开始启动公务员住房建设计划。计划到2021年累计拨付2.85亿欧元，建设约8500套住房。2016年计划投入200万欧元启动有关工作。所有的住房将分配给公务员中的无房户，平均面积约81平方米。由于土地性质为公共用地，所以销售均价将控制在每平方米500欧元。罗国家住房署负责牵头工作，将根据各部门的申请来落实实际的建设规模。