张平:瑞典高房价泡沫惨痛教训 中国要以此为鉴！
2019-02-25 15:45 来源：
从瑞典房价快速攀升过程中，可以看到，货币政策不独立、房地产发展不平衡、居民杠杆率过高所带来的后果。如果我们中国引以为戒，趁早化解这些危机带来的潜在隐患，那么国内房地产风险就可以控制在最低位。
在多数人的印象中，瑞典作为典型北欧国家，有着优美的风景，居民收入高，社会福利好，这些特别吸引人的优势！但实际上，瑞典民众也同样面临高房价困挠，虽然还不及中国一线城市通过“假离婚”方式去抢购一套房，但是近年来的瑞典房价的飙涨，也着实开始让瑞典人抓狂。
据公开数据显示，2006年时，斯德哥尔摩一套46平方米的公寓房价格是90万瑞典克朗，而到了2016年已疯涨至300多万瑞典克朗（约合219万人民币）。另据瑞典官方公布的数据显示，今年上半年斯德哥尔摩地区平均房价更是变为480万克朗，比去年同期上涨14%，哥德堡和马尔默平均房价分别为370万克朗和320万克朗，均同比上涨约7%。
面对，瑞典房价涨得越来越离谱，国际三大评级机构之一的穆迪于2016年下半年发出明确的警告。穆迪指出，受到负利率政策的影响，瑞典当前的资产泡沫是无法持续的，这是瑞典当前最大的风险。
那么，瑞典房价持续攀升，并形成资产泡沫幕后黑手是谁呢？
首先，瑞典人造房要经历繁锁的过程，从而降低了瑞典房屋供应的效率。瑞典的建筑法规非常复杂。在瑞典，房产开发商拿到土地规划建筑许可证最长需要10年时间。就连瑞典的开发商也在大叹苦经：过去20年，我们建造的房屋只有其他国家的一半，这是我们长期面临的一个问题。由于国家政策的限制性，劳动招聘上，建筑公司的吸引力大大减低。
再者，瑞典的移民政策相对宽松。瑞典是高度发达的资本主义国家，社会福利制度完善，瑞典自身的魅力也成为人们移民的首选。
瑞典的移民环境是欧盟和整个北欧中相对优惠且宽松的。去年瑞典商议中的法案提到“来瑞典攻读博士学位的学生在满足一定条件后也将有望获得瑞典永久居留许可”。这也引起瑞典的新移民风潮。大量移民的涌入推升了瑞典的房价。
最后，政府在房地产政策上也鼓励民众购房。瑞典的贷款门槛很低，且在瑞典，贷款利息不仅可以在个人所得税中抵扣，而且贷款利息囊括了各种消费性贷款，除了买房买车的贷款利息，还有个人外出旅游的贷款利息等。
瑞典近几年的降息政策也刺激瑞典人大量地贷款消费，这些都使得瑞典楼市供不应求。
显然，在房地产方面供给不力，再加上大量移民涌入，同时政府出台政策，鼓励民众购房，造成近年来瑞典房价出现飙升的直接原因。
不过，随着投机资金入市炒作，瑞典的房价越涨越高，当地居民已倍感巨大购房压力。为此，瑞典政策采取了增加公寓出租房的建设，以及提高购房首付比例来给房价降温。
那么，瑞典资产泡沫给中国楼市带来啥启示呢？
第一，任何一个主权国家的货币政策一定要有“独立性”。
瑞典房价出现飙升，主要得益于瑞典央行的超宽松货币政策。瑞典央行在过去十几年中失去了货币政策的独立性。瑞典央行成了欧元区货币政策的人质，特别是受制于欧洲央行的货币政策。
当欧洲央行之前长期采取宽松货币之时，瑞典也不得不紧随其后（而不是根据自身经济情况进行调控），货币政策宽松和长期负利率，所得到的结果是推助了瑞典的资产泡沫，现在欧洲央行开始跟着美国逐渐收紧货币。这意味着，瑞典将被引发通缩海啸，以及给瑞典资产泡沫带去灾难性的冲击。
同样，2008年全球金融危机，我国央行也跟着美联储开始了超宽松货币政策，美国货币宽松不会给自己带来麻烦，因为美元是世界性货币可流向新兴经济体，但是中国一旦实行了宽松货币政策，长期奉行低利率政策，促使国内资产泡沫不断膨胀。
特别是，现在港币还是与美元挂钩，一旦美联储开始紧缩，持续上调利率，香港房贷利率也要上调，而香港高房价与瑞典房地产一样，都将要承担货币政策“不独立”的后果。
第二，对于人口净流入的大型城市，必须要构建满足不同层次需求的住房体系，你既可以选择购房，也可以选择租房，这样可以分化人们对购房需求。
斯德哥尔摩被号称是全球最欠缺房屋的城市，城市总人口在7年内人口激增了25万，对房屋的需求大大增加，但是新房屋的建造速度远远落后于人口增长速度。
根据瑞典房产协会的预测，到2030年为止，斯德哥尔摩的人口将增长大约60万，而目前该城市的住房市场就已经存在11万套房屋的缺口。瑞典的房地产市场与中国一样，过去只重视发展商品房市场，而忽视了租赁房市场，于是形成了一边房地产市场过度繁荣，另一边房屋租赁市场发展滞后。确保房产租赁市场的健康发展在世界各国政府中已经达成共识。
第三，瑞典房地产火爆，主要是给民众加杠杆，除了购房可以获得个调税抵扣外，还可以获得优惠利率。
事实上，降低利率或适度的加杠杆，会促进消费贷款市场的兴起，这对于经济增长有利。
但是盲目给大量移民和低收入群体贷款买房，这样虽然可消化部分房源，但从长期来看，会给经济带来更大的隐患。这很容易再步2008年美国金融危机的后尘。当年美国政府是将房产以很优惠的政策出售给低收入群体后所产生危机。
瑞典房价近年出现飞涨，但如此涨幅与国内一线城市房价动辄一年翻番的效果还是“小巫见大巫”。从瑞典房价快速攀升过程中，可以看到，货币政策不独立、房地产发展不平衡、居民杠杆率过高所带来的后果。如果我们中国引以为戒，趁早化解这些危机带来的潜在隐患，那么国内房地产风险就可以控制在最低位。
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