有句俗话叫“入乡随俗”, 来美国投资的中国朋友真的应该和美国人好好学习如何合理的分散投资风险。 除了分散风险,以公司名义进行房产投资还有很多好处:
避免没有 SSN 带来的损失
在美国,如果一个人要卖房但又没有社会安全号(SSN),需要预交百分之三十的预扣 税。举例来说,在 2014 年用三十万美金买的公寓在 2016 年想以三十五万的价格卖 掉,房子在个人名下又没有 SSN,卖房子的钱到手里之前先有十万多美金会被拿走!其实真正要交的税只有七千五百美金(卖房赚的五万块再乘以百分之 十五的税率),而剩下的八万多只能等到来年报税的时候才能拿回来。如果把房子放在 公司名下,因为公司有自己的税号,就可以轻松卖房省掉预扣税的麻烦。
规避风险
如果房产是属于公司名下的,那么租客的起诉对象就是LLC公司。因为公司只承担有限责任,股东个人资产就得到了很好的保护。
如果仅持有房产作为投资,则上限就是公司名下的房产总额。
节省税金
用 LLC 来经营房产出租生意的时候,会有更多的“办公花费”可以大量加以利用,合法充抵收入。包括办公设备费用,水电气花费,电话费,甚至车辆的里程折算费用等等。
外国人在美国只有遗产6万元免税,因此除非外国人可望成为美国绿卡持有者或公民,才能享有500多万元遗产及赠与免税额。他通常会建议外国人将所购物业放在有限责任公司(LLC)的法律架构下,好处是物业变成LLC名下,而非个人名下,由于LLC是法人,没有死亡问题,因此外国人不须着手生前信托。
方便产权转移
房产的产权转移可以通过 LLC 股东协议进行处理,避免了产权转移上可能出现的复杂手续和花费。通过修改增补股东协议中股份转移要求,改变股东成员组成和股份比例等手段,可以跳过繁杂的过户手续,免去赠与税或者遗产税。如果想以个人的名义将房产赠与或者留给家人、子女,那么外国公民赠与税的免税额度每年只有$1.4 万元,遗产税的免税额度终生只有$6万元;而如果房产属于 LLC 公司,那么可以将家人添加到公司,然后以公司的名义进行“股权转让”和“股份继承”,从而免去高昂的外国公民赠与税和房产税。有些州的法律,未成年人可以成为公司股东,因此以公司名义美国买房时,可以将未成年子女算成股东。
保护隐私
如果以公司形式购买,在房屋的报告中房屋拥有人就会是公司的名字,而不是个人的名字,可以保护个人隐私,不用将资讯公布在市政网站上。因为美国的房地产信息是对公众开放的。