【法国房地产投资市场价格】法国巴黎银行房地产发布的2019年欧洲写字楼市场报告
2019-12-23 14:53 来源：外房网
法国巴黎银行房地产每年都会发布欧洲办公楼市场报告，介绍欧洲主要的办公和投资市场趋势，重点关注42个城市。
*阿姆斯特丹，雅典，巴塞罗那，贝尔格莱德，柏林，伯明翰，布拉迪斯拉发，布鲁塞尔，布加勒斯特，布达佩斯，哥本哈根，都柏林，爱丁堡，法兰克福，日内瓦，格拉斯哥，汉堡，赫尔辛基，里尔，里斯本，伦敦市中心，卢森堡，里昂，马德里，曼彻斯特，马赛，米兰，莫斯科，慕尼黑，尼科西亚，奥斯陆，中央巴黎，布拉格，里加，罗马，圣彼得堡，斯德哥尔摩，塔林，图卢兹，维也纳，维尔纽斯，华沙。
2018年欧洲写字楼市场活动没有放缓
2018年的租赁市场几乎与2017年一样充满活力
根据法国巴黎银行房地产公司发布的2019年版欧洲办公楼市场报告，欧洲市场的办公室正在蓬勃发展。实际上，欧洲42个主要城市的办公室占用量接近1300万平方米，与2017年相似，这是迄今为止十年来最活跃的一年。
在城市层面，伦敦市中心达到140万平方米（1年内增加19％）并连续第三年增加。由于供应不足，德国四大主要市场（柏林，法兰克福，汉堡，慕尼黑）合计下跌8％但仍然达到304万平方米，远高于长期平均水平。巴黎市中心的交通量减少了9％，主要原因是缺乏非常大的交易。维也纳（+ 54％），卢森堡，里斯本（+ 21％），米兰和华沙（+ 10％）取得了非常高的成绩。
欧洲空置率历史最低，主要租金上涨
2018年，整个欧洲的空置率再次下降，并可能在几个市场上达到最低点。德国的空置率最低，尤其是柏林（1.7％，即立即可用的办公用品仅为327,000平方米）和慕尼黑（2.3％）。卢森堡只有3.7％的空缺职位，接近德国市场的水平。阿姆斯特丹（-310 bps）和华沙（-340 bps）的空置率下降幅度最大。与此同时，空房的份额在所有其他主要市场下跌，例如巴黎市中心（-100个基点），伦敦中心区（-120个基点），米兰（-110个基点）和都柏林（-170个基点）。
在办公室需求旺盛和空置率下降的推动下，所有主要欧洲市场的主要租赁价格均有所增长，伦敦市中心除外（2018年底为-2％），其中优质租金达到每平方英尺1,211英镑。马德里（+ 13％，432欧元/平方米/年）的租金价值增长最为显着。其他大幅增长的是汉堡，柏林（+ 9％），米兰和法兰克福（+ 7％）。
另一个令人惊叹的投资年
巴黎重新成为欧洲领先的城市市场，在德国取得优异成绩
投资市场遵循同样的趋势，投资量保持在较高水平，欧洲投资2645亿欧元。
十六大城市市场的活动实际上有所增强，增长了10％，突破了1000亿欧元; 绝对的历史记录。办事处占欧洲投资额的45％，其特点是大量交易。巴黎受益于令人印象深刻的投资增长（同比增长26％），是2018年最活跃的欧洲市场，其次是伦敦。德国市场再次表现非常好，因为2018年是该国的历史新高，通过2007年的结果分析法国巴黎银行房地产国际投资集团负责人拉里扬。
法兰克福（+ 38％）排在柏林之前（-6％），由于缺乏购买产品而受到阻碍。对于都柏林市场来说，2018年是一个好年头（+ 81％），它集中了爱尔兰90％的市场份额。卢森堡市场达到2007年以来的最高水平，办公室占营业额的94％。
办公室主要收益率的历史低点
办公楼收益率在整个欧洲继续呈下降趋势，在2018年底达到历史最低水平。本报告分析的40个市场平均收益率在2018年第四季度为4.40％，较2017年第四季度下降26个基点。在最大的市场中，柏林的总办公室收益率最低（2.70％），其次是慕尼黑（2.80％），法兰克福（2.95％）和巴黎（3.00％）。
“自2015年以来，由于长期利率暴跌，产量压缩几乎被动地创造了价值。从现在开始，将需要更多关于资产，租赁和收入的工作来创造价值。有抱负的是，大多数租赁市场都是健康的，空置率不太可能发生很大变化，尽管即将到来的供应和旗舰店以及开发中的租赁增长潜力仍然不错 。”法国巴黎银行房地产研究全球主管Richard Malle评论道。
欧洲空置率萎缩推高了主要租赁价值
2018年欧洲的平均空置率再次萎缩，可能在几个市场上达到最低点。德国市场的空置率仍然最低，尤其是柏林（1.7％，仅为327,000平方米）和慕尼黑2.3％。卢森堡（3.7％的空缺）接近德国市场的水平。阿姆斯特丹（-310个基点）和华沙（-340个基点）的空置率下降最多。
所有其他市场的空置房屋份额均下降，例如巴黎市中心（-100个基点），伦敦中心区（-120个基点），米兰（-110个基点）和都柏林（-170个基点）。所有主要欧洲市场的主要租赁价值保持稳定或增长，伦敦市中心除外（2018年底为-2％），其中优质租金达到每平方英尺1,211英镑。马德里（+ 13％， €432 /平方米/年）租金价值增幅最大。其他大幅增长的是汉堡，柏林（+ 9％），米兰和法兰克福（+ 7％）。
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