【泰国公寓酒店房价产权】投资置业必看:泰国购买公寓要考虑的五件事

2019-04-16  来源:外房网
泰国对外国财产所有权最常见或最常见的摘要之一就是“外国人可以以他们的名义购买外国永久产权公寓”。
 
一听到这句话,许多外国投资者就不感兴趣了,他们认为作者提供的其他细节可能是法律上的胡言乱语,或者是为了赢得他们的生意而几乎不加掩饰的企图。
 
事实上,在你开始寻找房产之前,你应该对泰国的共管公寓有很多了解。由于我的客户一般不会把时间花在阅读法律期刊和法律法规上,除非他们必须这样做,所以我在下面列出了一些法律和实际问题,没有太多区别:

 
1.公寓只有49%的可注册区域可以出售给外国人。
 
在曼谷,这不太可能对您产生任何影响。曼谷公寓的大多数买家和业主都是泰国公民。即使在受外国人欢迎的公寓中,外国人作为建筑物所有者的人数也会超过泰国人,这是一种罕见的现象。你可能会问为什么这条规则存在,但是在许多亚洲国家,而不仅仅是泰国,有一种恐惧和保护主义,试图让外国人通过数字和间谍来控制。
 
在其他地方 - 普吉岛; 芭堤雅; 苏梅岛; 特别是您应该谨慎地确保清迈和华欣能够确保以永久产权的方式向您出售正确的“外国单位”配额。
 
银行经常做广告宣传他们会提供融资,甚至可能给外国人提供融资,但最终却没有
 
我是根据个人经验和客户的经验说的。对于我在曼谷的第一次公寓投资,我不得不向汇丰银行贷款,然后由一家泰国银行接管。我的贷款必须是外币,因为为了购买外国永久业权公寓 - 你必须从海外向泰国汇款,以产生“外汇交易表”,以便在外地办事处向外国人登记所有权。这意味着银行可以通过简单的方式提供抵押贷款。外国人也被泰国银行视为航班风险,他们不想花时间追逐外国资产。这一切都意味着很大比例的外国买家市场是以现金为基础的,这有利于公寓市场的这一部分的稳定性。
 
如果您想尝试向银行申请融资申请,请注意银行正在寻找您在泰国开展业务; 也许是为了嫁给一个泰国国民,从银行的角度来看,他们会有一定程度的财富来获得自立; 并且您在泰国拥有其他资产,有使用和支付信用卡等信用卡的历史。

2.目前曼谷的公寓供过于求,与较贵的亚洲邻国 - 香港和新加坡以及更远的地方相比,租金收益率传统上较低。
 
由于其非常有用的位置和便利设施,高投资价格的优质可出租区域的公寓可以继续租用。如果这样的公寓在零售区的地下室有几十个24小时的超市和数十家餐馆,作为我想的公寓大楼确实有这样的设施,那么如果房产得到维护,它将会待租一段时间。然而,在同一个“Soi”结束时的另一个公寓,以及建造和交付后的建筑物和交付可能在几个月后保持不变,即使租金降至市场价格的50%。不要只听取曼谷公寓租赁市场的状况,询问代理商。
 
除此之外,当局正在密切关注税务申报和“打击”未申报的税收 - 不仅是个人所得税,而且租赁单位的“营业税”为12.5%。这一切都增加了在公寓投资和租赁的成本,你必须在预算和预测中计算这一点,以避免生活在梦想回归的幻想土地上。

3.你对公寓的管理方式没有任何发言权
 
除非你购买了整栋大楼单位的一半以上的投票权,否则你将在提高公共区域费用等问题上少数发言; 使用“偿债基金” - 进行资本维修的基金,规则和法规的变更以及一般维护决策,甚至具有一定意义。不要想象站在共同所有者会议上表达你的意见,并以某种方式在“改变”建筑物管理的方向上取得进展。管理建筑物的方式归结为开发商如何构建所有权,开发人员是否保留了许多单位和大部分投票权,以及开发商是否计划自我管理或外包资产管理一个声誉良好或不那么有信誉的管理公司。
 
如果你没有检查管理计划,那么我可以参考许多类似的情况,你会更加小心 - 如果你买车,你应该考虑附近是否有合适的维修中心,价格合理 - 普吉岛的法拉利我想,作为一名非法拉利车主和观察该省道路状况和状况的观察员,目前还不容易维护。我希望你也不会购买智能手机而不知道你可以通过合理的短时间通知电话服务,固定和更换各种部件。由于房产的投资价值远高于此,因此需要对管理计划进行大量调查。
 
4.不要相信炒作 - 这是续集
 
假媒体,我们不需要它吗?如果你看到一本有光泽的营销手册,并被告知开发商“必须履行其法律承诺” - 要小心谨慎。举一个例子,我买了一套公寓,在这个公寓下面将为每位买家提供一个“私人酒窖区,里面有个人安全的酒瓶储存空间”。令人惊讶的是,在没有任何羞耻的情况下,这位着名的开发商建造了一个带玻璃门的未冷藏的廉价木柜,在游泳池和健身房之间的开放空间走廊中的4把沙发椅旁边没有锁。如果你想在'酒柜'上煎一个鸡蛋,那很可能是有可能的。
 
这些事情并非都是“恐怖故事” - 尽管缺少物品,我实际上还是有一个不错的公寓。但是,在更加严格监管和监管的司法管辖区,您通常不得不妥协。妥协是泰国社会非常普遍的工作,它也适用于商业和消费者购买。

5.设置您的所有权以便于转售
 
如果您购买公寓作为“外国人”并支付现金,那么您可以通过外国公司购买您的公寓,然后再出售该公司。如果建立和维护外国公司的成本合理且您设立的公司“可销售”并且对其他公司具有吸引力,那么这是值得做的。你不应该采用这种结构来“避税”。但是,如果买家愿意购买,您可以设置这种结构,对购买征税,然后按照您认为合适的方式与您的公司打交道。如果这样的公司获得租金收入,那么即使它是外国的,也需要缴税,因为使用“不动产”来产生收入不被认为是在泰国以外的地方,即使是公司试图在泰国以外的地方签订合同并获得租金。
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