【泰国房地产投资开发市场】泰国房地产市场面临挑战
2020-01-03 14:38 来源：外房网
Tris评级预计今年泰国住房需求将下降10％，因为负面因素超过正面因素。主要的负面因素包括泰国银行实施的新的贷款价值（LTV）规则，中国买家的预期下降以及政治不确定性。
此外，不良抵押贷款的数量正在上升，开发商的未售出公寓单位库存也在增加。这两个事实都是监管机构和银行关注的主要问题。主要的增长动力仍然是低利率以及大曼谷的公共交通扩张。
共管公寓的需求将受到更严格的贷款规则和中国经济放缓的直接影响。对于每单位价格低于1000万的住房，如果第一抵押期少于三年，中央银行将LTV限额从第二抵押合同的90-95％减少到80％。对于所有住房价格范围的第三次和后续抵押合同，LTV将降至70％。
我们认为，这些变化将影响对公寓的需求，而不仅仅是对有地产的需求。这是因为许多人购买公寓单元作为第二住宅或投资财产。但是，LTV限制不会影响首次购房者。因此，我们认为，新的LTV规则应影响约10-15％的购房者。
随着中国经济放缓，我们预计对公寓的需求将受到影响。根据Tris评级的22位开发商的数据，2017年外国买家占其公寓预售总量的27％，并在2018年上升至33％。据估计，中国买家占所有外国买家的50％左右。
外国买家通常必须支付相当于单价20-30％的首付款。因此，他们更有可能完成转移，而不是走开并失去一大笔钱。因此，我们认为中国或其他国家的经济放缓更可能影响对新单位的需求，而不是对已经签订合同的单位的转移。
Tris Rating预计评级开发商的杠杆水平将上升。这是因为如果开发商继续推出新项目，需求可能会下降，未售出单位的数量将会增加。此外，一些开发商正在投资更多商业物业，如购物中心，办公楼和服务式公寓。
曼谷的地产在2018年以单位计价上涨了9％，价值上涨了16％。
22个评级开发商的加权平均债务与资本化比率预计将从几年前的约51％上升至2019年的55％左右。运营资金（FFO）与总债务的比率可能会从几年前的14-15％降至12-13％左右。
在2018年，我们评估了22个住宅房地产开发商，评级范围从BB到A +。两个被降级，两个被分配了“积极”的前景。总的来说，22家公司在2018年底拥有价值2323亿泰铢的优秀长期债券，占其报告的所有有息债务的64％。
市场回报
根据房地产事务局的数据，在曼谷大都会区推出和销售的新项目的价值在2018年达到顶峰。推出的单位数量同比增长9％至125,118，价值增长28％至5657亿泰铢。房屋销售达到5110亿泰铢，增长23％，单位销售额比上年增长16％。
共管公寓的销售额占整个市场的58％，单位增加22％，价值增长29％。共管公寓库存增加6.5％至创纪录的81,818套。然而，剩余未售出单位的价值增长较快，增长15％至3,924亿，或约为2016 - 18年平均年预售的1.4倍。
有地产的销售额按单位计算增长了9％，价值增长了16％。如果完全建成，库存等于地产的剩余价值约为2016 - 18年平均年销售额的2.3倍。然而，由于有地房产是分阶段建造的，不同于同时建造的公寓，我们认为地产房产的剩余价值不会上升成为一个主要问题。
去年平均房价从2017年的390万上升至450万泰铢，原因是土地成本上涨以及开发商正在建造更高价格的产品。
其中一个原因是银行在向低收入阶层的购房者提供贷款时变得更加严格。抵押贷款整体质量的恶化促使BoT强制实施其新的LTV限制。
市场前景
主要增长动力：大众运输网络的扩建将为开发商开辟新的区域。目前正在建设8个项目，其中3个已经内阁批准，还有一个项目正在招标中。
利率仍然很低。去年，央行在2018年第四季度将单日政策利率提高了25个基点。这一上涨幅度低于我们的预期。
此外，一些评级开发商享有较低的债券票面利率，而不是银行对贷款收取的利率。2018年发行的三年期债券的平均票面利率仅为A级发行人的2.5％和BBB级发行人的3.93％。
一些开发商选择通过发行债券而非获得银行贷款来资助他们的项目。
主要挑战：更严格的LTV规则将影响两组人。首先是购房者希望通过100％的债务融资购买住房。
第二个是投资者同时购买几个公寓单位。他们希望在已完成的单位准备转移之前出售单位，或者，如果他们必须收货，他们希望从银行借入90-100％的价值。
如果这些投资者必须支付更高的首付款，他们将不会购买与以前一样多的单位。
我们认为这些新的LTV措施应该会影响未来一到两年的公寓需求。
然而，从长远来看，他们将通过改善购房者的财务纪律，开发商积压的质量以及银行抵押贷款的质量来使行业受益。这些措施也应该有助于抑制一些投机需求。
高库存：未售出单位的价值去年增长了15％，而成交量仅增长了7％，这反映出土地价格上涨。
公寓价格指数在2018年第四季度同比增长近8％。根据22家评级开发商的数据，2018年底房地产投资价值是三年平均成本的3.18倍房地产销售额，从2017年底的2.95倍上升。
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