奶茶妹妹血亏370万抛售澳洲豪宅，迪拜却迎来抄底良机
2019-05-14 11:22 来源：
奶茶妹妹血亏370万抛售澳洲豪宅，迪拜却迎来抄底良机
2017年5月，澳大利亚政府又向外国投资者推出了“幽灵税”，即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月，则每年需要向政府交纳5000澳元的费用。一系列限制措施和高昂的税费，让不少海外买家望而却步。
悉尼当地有房地产经理表示，2018年以来澳大利亚房价下跌的最大原因是中国买家的离去，阻断了外来资金的投资，而澳大利亚本地需求又萎靡不振，导致全国房产存量过多。
其实，迪拜房产市场与澳大利亚的房产市场很不一样。
而且这里对“富豪”的定义，指的是那些财富超过100万美元的高净值人群。
根据官方数据显示，在最高峰时期，迪拜房产的租金回报率可达到10%-15%，
迪拜房价的下跌，让不少投资者看到了抄底的机会，而全球最著名的投资者之一巴菲特，已经出手了。
最近两天，澳大利亚房价暴跌的新闻登上了微博热搜榜，
不禁让人好奇，澳大利亚房价究竟怎么了？
作为南半球最大的国家，澳大利亚房产在过去50多年里，都是全球投资回报最佳的资产之一，让不少投资者赚得盆满钵满。
但随着澳大利亚逐渐收紧投资和移民政策，狂欢了50多年的澳大利亚楼市，也终于走到了转折点。
根据澳大利亚统计局公布的住房价格数据，在过去一年里，澳大利亚整体房价水平下跌了5.1%，其中澳大利亚最繁荣的房地产市场——悉尼，更是直接下跌了13.2%。
要知道即使是在当年的金融危机时期，澳大利亚房价的跌幅也不过4.6%。曾被视为最抗跌的海外投资市场澳大利亚，这次也扛不住了。
为什么澳大利亚房价会暴跌？
澳大利亚把这波楼市寒冬归结于外资的离场。
2016年，澳大利亚多地开始对海外买家征收额外的印花税，特别是在悉尼、墨尔本等大城市所在的州。据统计，在墨尔本所在的维多利亚州，一个海外买家买房需要缴纳基本印花税和额外印花税共计12.5%，悉尼所在的新南威尔士州则为12%。
除此之外，澳大利亚还限制外国购房者能持有的房产种类，如外籍人士只能购买期房和一手新房；留学生可以买房，但只能自住不得出租，签证过期后若没有身份或没有留下工作，一定要将房产卖掉。
2017年5月，澳大利亚政府又向外国投资者推出了“幽灵税”，即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月，则每年需要向政府交纳5000澳元的费用。一系列限制措施和高昂的税费，让不少海外买家望而却步。
据彭博环球财经，在悉尼港湾大桥以北、华人居民占三分之一的郊区Chatswood，房产销售额正在急速下降，最少时只有巅峰时的一半。
悉尼当地有房地产经理表示，2018年以来澳大利亚房价下跌的最大原因是中国买家的离去，阻断了外来资金的投资，而澳大利亚本地需求又萎靡不振，导致全国房产存量过多。
对此，房地产数据研究机构CoreLogic评价为：“这是澳大利亚房市在过去十年里表现最差的一年。”
就连“奶茶妹妹”章泽天也宁愿血亏370万澳币（约2000万人民币），在年初抛售了3年前刘强东为其购置的澳大利亚豪宅。
除了限制外资进场外，澳大利亚还在今年收紧了移民政策。
据《卫报》3月报道，澳大利亚将在未来四年内大幅削减移民数量，每年绿卡配额从原来的19万下调到16万。
除此之外，澳大利亚政府还要移民“上山下乡”：新移民政策规定，每年最少有2.3万名移民需要被安排到大城市以外地方居住和工作3年，才可取得永久居民资格。
澳大利亚当局把墨尔本、珀斯、悉尼和黄金海岸4地，定为新移民不能实时定居的城市。
目前，技术移民和留学移民是大多数中产家庭拿到澳大利亚绿卡的主要方式。
这种政策安排等于要求移民若想居住在悉尼、墨尔本等大城市，就必须要去“广大西部农村”锻炼几年，大多数家庭都将很难一步实现定居悉尼和墨尔本的规划。
事实上，澳大利亚这种“关门”趋势早在2018年就体现了出来，去年，澳大利亚接纳了162417名永久性移民，比上一年减少了10%以上。
没有了移民绿卡的光环加持，再加上额外增加的各种税费，投资澳大利亚房产的性价比不再那么吸引，于是一部分投资者离场，导致澳大利亚房价一路下跌，不再是投资市场上的“香饽饽”。
迪拜房产市场也会暴跌吗？
其实，迪拜房产市场与澳大利亚的房产市场很不一样。
首先，迪拜所在的阿联酋并不是移民国家，不存在移民政策收紧的问题。
相反，与澳大利亚政府不同，迪拜政府非常欢迎外来投资，
不仅对外资给予一系列投资优惠政策，更是出台了购买100万迪拉姆以上房产即可申请2年长居签证的政策。
除此之外，
迪拜去年底开始陆续出台了购买500万迪拉姆以上房产可申请5年长居签证，高尖端人才及特殊投资可获得10年长签等新政策，进一步放宽定居迪拜的条件。
得益于此，迪拜投资局（Dubai FDI）发布的年度报告显示，
迪拜2018年吸引外国直接投资（FDI）达到了385亿迪拉姆（约合105亿美元），同比增长41%，排名从全球第十位升至第六位；
其中，外国直接投资项目523个，同比增加43%，新投资项目数量从全球第四升至第三位。
持续增加的外国投资，表明了市场对迪拜的信心，也保证了迪拜市场的活跃度。
其次，与澳大利亚房产相比，投资迪拜房产的持有成本非常低。迪拜房产不仅是永久产权，而且还免税。
无论是本地人还是外国投资者，在迪拜购房一律没有房产税、印花税等税费，除了房产总价之外，只需要交纳4%的土地局注册费（相当于房产证手续费）。
而且现在正值迪拜斋月期间，不少房产项目还推出了减免4%注册费的优惠，持有成本几乎为零了。
购买了迪拜房产后，无论你是自住还是出租，所得的投资回报都全归你自己所有，不需要缴纳任何税费。
即使转手再交易，也没有任何资金或时间的限制。
具备这么多优势的迪拜房产，自然吸引了全世界的投资者。
具备这么多优势的迪拜房产，自然吸引了全世界的投资者。
根据亚非银行和新世界财富发布的《2019年全球财富移民报告》显示，在2018年，仅迪拜就吸引了超过2000名来自世界各地的百万富翁定居，超过了洛杉矶，墨尔本，迈阿密，纽约，旧金山或悉尼等主要国际城市。
而且这里对“富豪”的定义，指的是那些财富超过100万美元的高净值人群。
该报告称，迪拜已成为中东地区最重要的金融中心，也是该地区最安全的城市之一，因此成为富裕人士和富裕外籍人士的热门定居城市。
现在是入手迪拜房产的最好时机吗？
由于不具备移民属性，在迪拜购房，更多的在于投资价值。
也因此，投资回报成为迪拜房产最受关注的一点。
迪拜的租金回报率一直位于全球领先地位，平均可以达到6%-10%的高水平线。
对比国内，北上广深四城的租金回报率普遍低于2%，迪拜房产的回报率轻松胜出。
再对比全球各大主要城市的租金回报率，从下图数据中可以清晰看到，迪拜房产投资的静态回收期只需要11年。
也就是说，购买迪拜房产11年后，就可以收回你的资金投入成本，接下来就是躺赚的纯收益了。
根据官方数据显示，在最高峰时期，迪拜房产的租金回报率可达到10%-15%，
随着全球经济波动和市场的不稳定性，近年来迪拜指数有所下降，回报率维持在6%-8%。
不过，这个数据依然让迪拜在全球市场的租金回报率数据中表现优越，已经是伦敦、巴黎、纽约或香港等世界主要城市的两倍多，可见迪拜市场的投资价值一直被世界认可。
而且，现在是入手迪拜房产的最佳时机了。
在全球经济放缓的大环境下，迪拜房价也不可避免地下跌。Capital Economics在一份报告中表示，由于全球经济疲软给迪拜的制造业和物流业带来压力，房地产行业可能仍将处于低迷状态。
不过从今年3月份开始，迪拜房价特别是公寓的价格，开始出现反弹。迪拜公寓价格低迷了一段时间后开始反弹。
迪拜房价的下跌，让不少投资者看到了抄底的机会，而全球最著名的投资者之一巴菲特，已经出手了。
据彭博社报道，巴菲特旗下的伯克希尔哈撒韦的地产子公司早前宣布，计划在迪拜开设办事处，将经纪业务扩展到中东市场。
“迪拜一直是我们全球网络扩张的重点，它是全球领先创新的代表，也是全球的贸易、物流、旅游和金融中心。”该公司称。
“这不是一种投机行为。”
该公司首席执行官Phil Sheridan表示，进军迪拜是一个“充满信心的长期战略举措”，公司相信迪拜房产具备价值。
另外，现在投资迪拜的最大利好之一，就是2020世博会。
2020世博会将于2020年10月20日至2021年4月10日举行，目前已确认参展的有192个国家。预计在2020世博会期间，迪拜将迎来2500万的旅游客流高峰，并创造27.5万个直接就业机会。
安永（EY）会计师事务所预计，迪拜世博会期间将为阿联酋经济贡献227亿迪拉姆（约合62亿美元），世博会之后至2031年期间将贡献620亿迪拉姆（约合169亿美元）。
世博会期间产生的经济效益将占阿联酋GDP比重达1.5%左右。
图片来源：Dubai Expo 2020
虽然数据预测，迪拜房价今年仍将低位徘徊，但迪拜经济追踪指数（DETI）在2019年3月走高至57.6，成为至2018年5月以来的最高值，尤其是旅游业指数以及批发零售业指数，增长强劲。
所以，迪拜依然是全世界最受欢迎的地方之一，源源不断吸引着各国游客，也吸引着全球各地的投资者，包括素来以价值投资闻名的巴菲特。
所谓投资价值，不是说现在值多少钱，而是将来会值多少钱。
抄底迪拜的机会，巴菲特已经出手了，你跟不跟？
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