澳洲权威机构Core Logic最近的一份报告对25年之后的澳洲房价做出了预测。这份名为《25年房市趋势报告》（25 Years of Housing Trends report）的房产报告是由房产网站Realestate.com，房屋贷款公司Aussie和房产数据分析机构CoreLogic联合出品的。
（图片来源：25 Years of Housing Trends report）
在报告中，他们对25年之后的澳洲房价做出了预测，建议买家应该早日投资房产以获得长期收益，预计25年内财富可增至当前三倍！
1、房市趋势报告
这份报告表示，如果按照过去25年的房价增长速度发展，25年后，悉尼和墨尔本独立屋的中位价将分别达到635万澳元和580万澳元，单元房的中位价也将十分惊人！
（图片来源：25 Years of Housing Trends report）
报告指出，自1993年以来，悉尼独立屋和单元房价格的年均增幅为7.6%和6.3%；而墨尔本独立屋和公寓的年均增幅分别为8.1%和6.6%。
如果按照这样的增长速度发展，到2043年，悉尼独立屋的中位价将从目前的103万澳元增至635万澳元，单元房中位价则会从75.33万澳元增至347万澳元。
如果按照这种趋势发展，到2043年，墨尔本独立屋的中位价将从目前的82.5万澳元增至582.5万澳元，单元房中位价则会从57.4万澳元增至284.7万澳元。
（图片来源：25 Years of Housing Trends report）
报告也对居民收入中用于房贷还款的水平做出了总结。 据悉，到2018年，悉尼居民收入中用于还贷的平均比例从2001年的36.4%增至49.3%；墨尔本居民收入中用于还贷的平均比例则从29%增至42.6%。
图片来源：25 Years of Housing Trends report）
Aussie的首席执行官西蒙德（James Symond）表示，澳洲居民面临的住房可负担能力问题会越来越严重。
报告指出，理论上来说，如果要支付20%的房产首付，悉尼房产买家需要积攒年收入的185%，而这个数字在2001年时仅为116.8%。
为了支付20%的首付，墨尔本买家则需要积攒年收入的160%，这一数字在2001年是93%。
（图片来源：25 Years of Housing Trends report）
根据预测，到2043年，悉尼独立屋中位价最昂贵的5个城区将为： Bellevue Hill：中位价预计为3480万澳元；
Vaucluse：2840万澳元；
Longueville：2670万澳元；
Dover Heights：2500万澳元；
Bronte：2360万澳元。
报告还以从1993年到2018年的数据作为样本，列出了这25年间墨尔本独立屋中位价增长最快的5个城区。
Flinders：12.6万澳元增至151.25万澳元，增长1100.4%，年均增幅10.5%；
Kingsville：8.65万澳元增至101.75万澳元，增长1076.3%，年均增幅10.4%；
Ashburton：15.5万澳元增至182万澳元，增长1074.2%，年均增幅10.4%；
Box Hill：从15.05万澳元增至175.5万澳元，增长1066.1%，平均年增10.3%；
Hughesdale：从12万澳元增至137.5万澳元，增长1045.8%，年均增幅10.2%。
2、悉尼房地产市场实地调研结果
最近，关于澳洲房价下滑的新闻报道不时会出现在一些自媒体上。为了博眼球，很多内容以偏概全、哗众取宠，与事实相去甚远。尽管如此，这些误导性的新闻报道还是对很多买家的心理造成影响。为了将第一手市场信息如实呈现给买家，玛可源市场部近期组织很大人力物力实地调研了悉尼市多个区域的房地产市场，并且与多家知名房地产中介机构、贷款机构、政府机构的行业专家进行了充分的沟通。以下是调研结果：
1）悉尼部分区域房价有一定程度的下滑，集中体现在非热门区域的公寓楼房价，特别是华人聚集区。主要原因是澳洲房贷收紧，使得很多潜在买家无法顺利申请到贷款，造成短期内需求下降，进而导致房价下滑。
2）热门区域的房价持续上涨。传统的热门区域，如东区和北区房价持续上涨。东区靠海，环境好；北区教育资源好。这两个区域的房价多年来持续上涨，累计涨幅远远领先于悉尼其他区域。再次验证了房地产投资的核心：地段。
3）新热门区域涌现，房价涨幅媲美甚至超过传统热门区域。沿着Parramatta River，很多环境优美的地段的房价持续上涨。一些稀缺地段近期出现成交价超过1000万澳币的独立房屋。
4）公寓楼与独立房屋的偏好人群不同，房价走势也不同。西方人侧重隐私，在力所能及的情况下，更愿意购买独立房屋。亚裔人群侧重短期性价比，初期买公寓楼居多，一旦有条件也会考虑买独立屋。由于独立屋相对公寓楼的供应更少，加上对住房条件改善的诉求长期存在，导致独立屋的房价涨幅明显超过公寓楼。
5）超级豪宅的房价偶尔会因非市场因素出现大幅波动。如去年热门新闻“章泽天折价抛售豪宅”，其根本原因超级豪宅的市场很小，客户群体也非常小，如果卖家短期急需用钱，只能大幅折价抛售。反之，如果买家急于购买心仪的豪宅，只能大幅出高价。
结论，长期历史看，澳洲房价尽管短期会出现下跌的情况，但长期走势会一直向上，这个趋势一目了然。背后的根本原因是房地产属于投资回报确定性最强的长期投资品，再加上澳洲一直都是热门的移民输入国，随着海外移民的不断增加，从需求端对房地产的长期上行构成了有力的支撑。需要强调的是，即便是在房地产调整周期内，也不是所有城市的所有区域都会发生同步调整。实际情况是，处于热门城市的热门地段的房地产几乎从来没有发生过调整。所以投资房地产的核心是聪明地选择具有长期升值潜力的地段！
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