必看!苏梅岛投资需要注意什么?

2019-07-29 12:14  来源:至爱苏梅旅游网
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苏梅岛的面积,常驻人口数量,支柱产业,经济比例构成,游客数据统计
  苏梅岛是泰国仅次于普吉岛的第二大岛屿,面积为228.7平方公里,人口超过63,000,酒店入住率为73%,游客人数持续增加【曼谷邮报。 2014年4月3日。检索2015年2月12日。】
  历史上看,该岛的经济以自给自足的农业和渔业为基础,椰子为主要经济作物。从20世纪80年代开始,旅游业已经成为一个经济因素,现在已成为苏梅岛的主导产业。
  随着苏梅岛旅游业的扩张促使岛上度假村,平房和豪华私人别墅的建筑增长。2013年,有接近17479间酒店客房的总库存量,然而到2015年又增加将近459间新客房。旅游市场份额在逐渐转变,亚洲游客和家庭的到达次数在不断增加,但前三大来源市场是德国,英国和俄罗斯,占总市场份额的27%。2017年,苏梅岛接待了超过250万外国游客,高于2016年的234万。根据一家奢华酒店经营报告,前往苏梅岛的游客平均每人每天花费7,700至8,200泰铢。
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1,苏梅岛的土地规划,以及相关规定

苏梅岛作为一个经济体是独一无二的,因为它作为一个旅游目的地的全球吸引力和作为居住地的吸引力,它在很大程度上不受外部事件的影响。苏梅岛是喜欢逃离当前生活环境、放松身心的人士的首选。如果他们向往一个地处热带,生活轻松的环境,那么苏梅岛一定会成为他们的梦想之地。苏梅岛的全球吸引力确保无论世界其他国家的情况如何,始终有稳定的入境人数。在过去,主要是英国,法国,德国和澳大利亚游客大量访问苏梅岛,现在由俄罗斯人补充,同时中国人,韩国人和印度人正在迅速赶上。

与普吉岛,芭堤雅和华欣等其他泰国海滩目的地不同,苏梅岛在商业上(或物理上)不会过度拥挤,因此仍具有巨大的增长潜力。这与全年旅游旺季相结合,鼓励了国内外公司的外来投资,

通过分区规定(苏梅岛和帕岸岛)

关于苏梅岛的分区,最终的法规草案已提交政府批准。如果获得批准,则该部长条例将执行5年。但整个草案可能会或可能不会被批准。在实际监管生效之前,当然,仍然有一些小修改的余地。但是,就目前而言,这是对已提交的提案的详细概述。

 

“部长条例”的目标是为苏梅岛的财产开发提供可持续的指导和控制;保持社区的独特性;并保护宝贵的环境,生活质量和旅游业。

 

主要政策是安排有效的土地利用系统,与未来的社区扩展保持一致;鼓励岛屿的经济发展;并建立公用事业网络。

 

目的是通过促进苏梅岛作为泰国湾南部地区领先的区域和国际旅游中心来实现这一目标;鼓励苏梅社区成为当地的管理和行政中心;保留和维护有吸引力的环境和自然资源,符合当地传统。并且,根据可持续发展政策;保持苏梅岛独特的生活方式,定居点,艺术,传统和习俗;鼓励和支持保护旅游,旅游业的未来发展和农业的作用;鼓励发展优质,便捷,安全的住宅物业和商业区,提供服务和运输。通过提供符合社区未来增长和岛屿经济扩张的公用事业。

 

未来的增长将通过确定重要的旅游区域以及支持和鼓励保护这些区域(所确定的区域是高密度,中密度和保护旅游服务社区)来加以控制;保护和支持旅游中心,包括但不限于周围的岛屿,海滩,海岸线和山脉;确定土地的使用,鼓励保护山脉,森林,海岸线和天然水资源;保持生态环境。并通过保护与宗教,习俗,传统和公用事业有关的重要领域;确定具体领域,鼓励在着名的,独特的农产品中保护和支持农业区。

 

建议引入12个特定区域,以实现所有这些目标。每个区域在地图上用颜色表示,将确定允许的建筑类型,以及该区域内任何土地或建筑物的允许用途。每个区域都有一份关于其中土地的特别禁止用途的综合清单。并且还必须遵守每个区域的一套规则。它表明政府办公室和公共设施可以位于大多数区域,无论何时何地都需要。区域如下:est interests of the island.
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1.1至1.20区域为黄色,为低密度住宅区,这些区域的土地主要用于住宅和旅游目的。土地可能会被用于这些区域的其他目的。但是,任何用于其他目的的土地不得超过这些区域每个土地的15%。黄区禁止的建筑包括:工厂;天然气和汽油储存设施;动物繁殖;产业;娱乐场所;屠宰场;筒仓;废物处理;或垃圾场。

在这些区域中,以下规则适用:

a)除酒店外,任何建筑物的总面积不得超过2,000平方米,任何建筑物的高度不得超过12米

b)如果土地用于住宅用途,包括酒店,公寓和平房,周围空间必须至少占整体的40%

c)如果土地用于住宅以外的可接受目的,则其周围空间应至少为整体的20%

 

d)如果土地与公共运河或公共水源接壤,则不得使用距离边缘6米的土地(水运输设施或公用设施的建设除外)

e)不得使用距离海岸10米的土地(存在特定的例外情况)

f)如果土地距离海岸50米以内,则建筑物的高度不得超过6米。其总面积不得超过75平方米,周围空间必须至少为整体的75%(具体例外)

区域编号2.1至2.4,橙色,应为中密度住宅区。 这里的土地将用于黄色区域。 但在这些区域用于其他目的的土地不得超过20%。 禁止的建筑物也与黄色区域的建筑物类似。 但是墓地被添加到列表中。 这些区域的规则是:a),如上所述; b),如上所述,但周围空间必须至少为整体的20%;

d),e)和f)如上所述。

区域3.1至3.11将是高密度住宅和商业区域。 这里的土地将主要用于商业,住宅和旅游目的。 用于其他目的的土地不得超过15%。 禁止列表再次与橙色区域相同。 规则如下:a),d),e)和f)如上所述。

4区应为工业和仓库区。 这里的土地主要用于工业(包括部级条例附录中规定的任何允许的工厂),社区回收工厂和仓库。 如果土地用于其他可接受的目的,可以使用最多10%的土地。 住宅,商业和寄养家庭被列入这些区域的禁止建筑物清单。 要遵守的规则是:a)和d)如上所述。

区域5.1和5.2将是特定的工业和仓库区域。 这些区域的土地将用于特定行业,包括部级条例附录中规定的任何允许的工厂,社区回收工厂和仓库。 如果土地用于其他可接受的目的,最多可以使用10%的土地。 禁止的建筑物与紫色区域一样。 规则是:a)如上所述

6.1至6.11区应为农村和农业区。这里的土地将用于农业用途,或与农业,居住和旅游有关的任何活动。如果任何土地用于其他可接受的目的,则可以使用最多20%的土地。这些区域内的违禁建筑物清单更为广泛,包括:用于商业用途的建筑物,但作为住宅开发的一部分除外。它们必须不超过整体的10%;任何住宅,商业或工业建筑,建筑面积超过2,000平方米或高度超过12米;住宅或商业建筑用途,但作为住宅开发的一部分,等于不超过整体的10%;公寓,公寓或宿舍;或作为住宅开发的一部分,但不超过整体的10%的商业建筑物的住宅。

除6.3和6.9区以外的所有绿色区域的规则如下:a)和b); c)如上所述,但周围空间至少为50%; d),e)和f)如上所述。

7.1至7.7区应为保持开放供公众使用和维护环境的区域。这些区域的土地仅用于娱乐或与娱乐有关的任何活动;维护环境;或为了公众的利益(政府拥有的水运设施除外)。这里禁止的目的包括:住宅用途;任何总面积超过1,000平方米或12米高的建筑物;与公寓,公寓,宿舍,附属房屋或商业房屋类型有关的住宅用途;废物处理设施;垃圾场;或车辆维修或制造设施。这些区域的规则是:d)如上所述。在7.1区,附加规则适用:f)如上所述; g)在任何情况下都不得使用平行于海岸的10米空间; h)在距离海岸50米以内的土地上,建筑物高度不得超过6米,占地面积超过100平方米,或建筑物周围空置的空间不得超过整块土地的50%。

根据部长理事会的决议,8.1至8.3区将保留森林区域,其中土地将用于保护和保护森林,野生动物,水资源和任何其他自然资源。 并符合泰国有关野生动物保护和保护的法律,以及对环境的保护。 禁止列表中包括以下建筑物:酒店; 住宅,商业或工业用途的建筑物; 和公寓,宿舍,附属房屋或商业房屋类型。 这些区域的规则是:a)和d)如上所述。

9.1至9.27区域应为教育机构的区域。 这里的土地将用于教育目的或与教育有关的任何活动; 或仅为公众利益。 而为这些区域规定的唯一规则是建筑物的高度不得超过12米。

10区将分配用于旅游,捕鱼和维护周围环境的区域。 这里的土地将用于保护环境; 旅游业或与旅游业有关的任何活动; 海洋生物的好处; 海边钓鱼; 或仅公益。

11.1至11.24区将是宗教用途的区域。 这些地区的土地将用于宗教或与宗教有关的任何活动; 教育; 或仅为公共利益。 这里的规则是:d)如上所述; 并且这些区域的建筑物高度不应超过12米。

标记为12.1至12.29的区域为蓝色标记,将成为政府办公室和公用事业的区域。 这些区域的土地将用于国家运营,与公用事业和公共援助有关的任何活动,或仅用于公共利益。 同样,这里唯一的规则是这些区域的建筑物高度不得超过12米。

区划解释

这些规则与之前的规则之间的主要区别在于它们现在更具区域性。而且,尽管有相反的谣言,但没有提到禁止在80米以上的地区施工。

如果这个城市规划系统得到批准和实施,那么苏梅岛的长期利益是明确的。分区是一种国际公认的控制发展的方法。它已成功应用于世界各地的许多城市。为了完全有益,它需要具有灵活性和常识的元素。这些建议通过允许每个区域的个别法规允许其他可接受的用途来提供一定程度的灵活性。而且,由于不试图对现有规则进行广泛的,可能具有破坏性的变更,这些建议似乎相当明智。

苏梅岛要保持其作为世界主要旅游目的地的地位,并继续吸引房地产业的收入和投资,那么发展应该得到适当的控制和管理是完全合理的。并且它已在b中完成

2.外国人在泰国购买土地&别墅的规定和交易流程(现房&期房)

规定:

a、泰国法律规定,外国自然人不能购买带有直接土地的物业,即带地契的别墅类产品。

b、泰国法律规定,外国人成立的泰国公司,可以以公司名义持有别墅或者土地(目前这种持有方式在泰国被广泛使用)。

c、泰国法律规定,外国人成立泰国公司,外国股东只能占有不超过49%的股份,泰国人持有51%以上的股份。

与在泰国购买公寓不同,外国人在泰国购买别墅手续会更为简便!外国人购买泰国公寓必须要有境外账户到泰国账户的外币转账资金,必须证明此项资金转账目的是用来购买公寓,这样才可以获取泰国银行外币兑换表格(Foreign Exchange Transaction Form)。 然而你在购买别墅的时候,完全不需要泰国银行外币兑换表,你的资金来源,资金额度,付款方式等等,不会受到任何限制,一般一两个工作日内便可以顺利的实现过户。

3.外国人在泰国购买公寓的规定和交易流程(现房&期房)

规定:

泰国允许外国人在泰国购买永久产权公寓,公寓可过户在业主名下,享受100%产权。但是由于法律规定泰国的土地所有权必须归泰国人所有,所以整幢公寓面积的49%可以供外籍人士购买,或以公司的产权名义购买。

流程

1. 看房选房

2. 支付定金 | 定金通常在5~10万泰铢/套左右。支付后,开发商会出具发票以及预订协议。

3. 开设银行账户 | 订房后,针对没有境外账户的客人,开发商/中介会协助买家开设泰国本地银行账户并开通网银功能。

4. 支付首付&收到合同 | 客户通过网银转账支付首付,然后会收到合同。合同通常一式两份,客户签署后保留一份原件,另一份原件给开发商(人若不在泰国,可通过快递寄送)。在房源预定后的14~30天内,需要支付首付款给开发商,首付比例视不同开发商而定,通常在20%~30%。开发商收到首付款后会出具正式的买卖合同(一式两份),买卖双方各持一份,如果买方不能在泰国境内签字,可通过快递寄送。

5. 分期付款 | 客户需根据合同要求,在竣工前分期付款。假设:1套公寓100万人民币,还有3年才能竣工,按照20%首付、20%分期、60%尾款支付。那么客户需在施工3年内分期支付20%的分期款(20万),分期款可平均按月支付,或者一次性支付一整年。

6. 尾款&其他费用 | 客户需在房子竣工时、领取钥匙前付清尾款。此外,还需支付物业费、维修基金、电表押金、过户费等等。

7. 房产证过户 | 待付清尾款、验收完房子之后,开发商会到土地局将房产证(Chanote)过户给买家。

除非外国买家在泰国拥有永久居住权,否则购买公寓的资金必须以外汇形式(任何外汇形式)汇入泰国;接受汇款时,泰国收款银行会将外汇转换为泰铢,并向买家签发银行信、收款通知单或外汇兑换转账表(在泰国过去称为Tor Tor 3)作为资金证明文件。虽然存在上述这些限制,但是在泰国购买公寓时并不对外国人的国籍作任何限制!

 

4.土地证,建筑许可证,租赁备案等相关文件的性质说明

土地证Chanote

泰国地契Chanote标志是土地所有权在泰国的最高形式。Chanote意味着该地块已被准确进入国家土地调查网中。并且已由国土部门丈量和认定。快速现场检查的方法是寻找该地块周围的红色标记桩。这些红色标记桩应该有唯一的编号,这些红色标记桩表明该地块很可能有 Chanote标志。

泰国政府官方颁发的房屋户口簿。用于登记房屋业主的信息及房号,以及泰国住宅规章制度。因为泰国房产(与土地分离)所以以上所有证件是房屋所有权的文件。房屋产权证明通常是由当地区域管理局或泰国官方土地办公室颁发的,针对外国人的房屋户口本是深蓝皮书的。

建筑许可证

建筑许可证是用于房屋的实际建造,这必须根据泰国政府审核和批准后颁发的文件。如果您在没有建筑许可的情况下建造房屋,那么您将非法建造房屋,而“建筑控制法”将规定在泰国非法建造的高额罚款或监禁。如果您正在建设并且不符合建筑计划,那么政府将发出停工令并强迫您更正建筑计划并再次获得批准,否则他们会命令拆除建筑结构。

 

租赁备案

在泰国,租一块土地或者别墅最长租赁期是30年,这也是外国人在泰国获得土地临时产权最有效的方法,然后再续租30年。在泰国,土地租赁年限上限是30年,除非土地是用来建工厂租赁可以到50年。类似地,土地租赁的续约也最多只能延续三个30年或者50年。然后必须更新。然而,30年租约是个棘手的事情,永久的承诺是不存在的,如果发生纠纷,法律是不帮助外籍人士的。有建筑物的租赁土地的产权是受到保护的,因为上面有建筑物。建筑物的产权和土地的产权是分开的,一旦租赁期限到了,土地所有者是不能兼并建筑物的所有者的。如果土地租赁合约没有在土地厅登记注册超过三年的土地租约一律按照三年计算。因此30年的土地租赁都必须到土地厅登记注册。另外,即使该土地被主人出售了,原来的土地租赁条约依然有效。

5.如何在泰国成立公司购买物业,签证的办理,律师费用以及每年的公司维护费用

注册公司所需资料:

1.办公室地址,地图以及租赁合同复印件 1份(如果是租赁的办公室必须跟房东谈好,房东必须允许注册为公司,且需要房东身份证和房产证复印件一份,不要签名);

2.公司的泰名字或英文名字;(最少提供三个以备,选择一种语言的公司名字则另一种语言为音译)

3.公司公章(拿已申请好的公司名字去刻章店做,也可代做500猪);

4. 外国籍股东的护照复印件,泰国股东的身份证和户口本复印件;

5. 经营范围(须详细按点列出);

6. 股份分配明细或百分比(泰国人占股51%以上,外国籍股东持有股份49%以内);

7. 指明董事权力(例:一个董事签名以及该公司的公章为效);

注册费用(以注册200万泰铢的公司为例):

1.注册资金200万泰铢的公司,注册费用25000泰铢;

2.200万注册垫资费10000铢(如你自己有可不用此项费用);

3.泰籍股东费用8000铢/人(如你自己有可不用此项费用);

另:从递交材料开始一般一个月内办理完成,只是代办注册公司,不包括税务登记以及后期的税务做账,也不包括开具公司银行户口;

 

除非您已熟知泰国的物业购买流程,熟悉泰语以及泰国的物权法,或者说您一点也不担心会碰到无良卖家,导致购房过程出现严重问题,并由此遭受重大的金钱损失。正常情况下,我们强烈推荐在付出任何金钱或在任何文件上签字前,找到一位有信誉并且专业知识丰富的独立法律顾问。否则买家自身必须非常谨慎对待。您可以选择聘请一位当地律师为您提供服务,让律师协助您进行购房事务(比如审阅和协商购房协议的细节,对公寓的当前所有人进行背景调查,陪同您办理公寓的转让过户手续),也可以聘请律师为您提供全程服务,法律服务费一般从15,000泰铢起。

 

6.关于泰国环境评估手续的办理要求

泰国的EIA报告需由获得泰国自然资源环境政策规划办公室(ONEP)官方注册的咨询公司编制并递交,申请资料包括: 1)建设项目的基本情况; 2)项目排放的环境指标;3)周边特定范围内的居民意见收集; 4)对环境影响的评估;5)项目建筑规划图纸等一系列复杂的文件,经由ONEP提交EIA环境影响评估报告,并由ONEP颁布环评证书。前后经历1-1.5年时间,EIA费用根据项目规模而定,自200-400万泰铢/项目不等。

基本规定是别墅小区在500户以上或者总占地面积在100莱(莱:泰国面积单位,一莱约合2.4亩)以上才需要申请环评证;公寓和酒店项目在80个房间或者使用面积在4000平米以上就需要申请环评证了;所以开发公寓项目的话基本都要超过这个基本体量了,那么申请环评证将势在必行,环评证的申请周期一般在6-8个月,这是最好的情况,如果设计方案问题比较多,或者说体量比较大的项目,没个一年到将近两年基本很难下来,所以大部分开发商都会寻找专业办理环评证的公司去申请处理,因为环评证不仅仅涉及到项目本身的情况,如室内高度,空气状况,排水排量,电压电容,绿化公共面积等等。

 

7.如何换汇以及汇款

将外币带入泰国有两种方法:

1.转入开发商的银行账户,并指定转账的目的是购买公寓单位,您必须以交易形式写入。银行将发行FET(外汇交易表)。在泰国的陆地办事处转让物业时,您必须出示FET表格。

2.一旦您抵达素万那普机场,请自行携带外币,请立即联系泰国海关,以告知外币汇率,货币金额以及购买公寓单位的外币使用目的。泰国海关将颁发携带外币的证明。之后,在泰国国土办事处转让财产时,出示包括护照和结婚证书在内的证明。

3:其它方式

 

8.如何维护物业&需要支付那些费用,如何转售物业&需要支付那些税费

别墅的管理办法可以分为三种:托管给专业的管理公司、托管给开发商、自己管理。

1、托管给专业的别墅管理公司

大部分的别墅业主都不在本地,不想费时费劲去管理,最好的办法就是托管给当地专业的管理公司去管理和出租。一般业主需要支付固定的物业费给管理公司,并且在出租收益上70%归业主,30%归管理公司(管理公司再出让10%左右给网站或者旅行社代理)。

2、托管给开发商

如果你购买的是别墅群中的一栋,意味着这个项目开发商会做售后的出租管理,费用跟托管给别墅管理公司一样。在购买别墅前,客人都会跟开发商有过深度的接触,在后续的出租上会非常容易沟通。开发商承受了出租的压力,因此会非常卖力去做市场,因为一个漂亮的出租收益表可以促进别墅的销售。

3、自己管理

雇佣一位别墅经理、两三位服务员,然后自己去各个网站倒腾,找几个旅行社负责人来参观、喝茶,一样能把自己的别墅租得满满的。该方式适合时间充裕的业主。

 

关于税费

过户税2%,一般由买卖双方各承担1%。

印花税0.5%,一般由卖方承担(根据官方评估价值或合同售价,择其高者)。

特种商业税3.3%,一般由开发商承担(二手房源通常由买卖双方承担,持有5年房产以上可免)。

个人所得税,预扣税根据房产评估价值用递进率计算。成功过户后,就能拿到楼房钥匙及所有重要文件等。

 

9.苏梅岛酒店分布情况,以及商业分布情况
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位于曼谷的中央集团已在查汶的一个新落成的购物中心投资了9600万美元,该购物中心的建筑面积90,000平方米,总占地24英亩。

泰国开发公司白金集团(Platinum Group)在波普(Bophut)苏梅岛建造一个购物广场花了2000多万美元,在4星级酒店和5星级酒店投入了2700万美元。 Tesco Lotus在建立了3家主要超市+约20家Tesco Express商店,Big C也有一家大型超市,Makro在岛上也有2家商店。

许多高档酒店/度假村品牌选择在苏梅岛开展业务,包括:四季酒店,悦榕酒店,康莱德酒店,W 酒店,Six Senses Hideaway,Sala Samui,Orient Express,Vana Belle,艾美酒店,文艺复兴,阿玛瑞和洲际酒店。喜来登和莫文皮克,丽思卡尔顿酒店都在岛上开业。
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