四问泰国房产市场，扫清投资困惑
四问泰国房产市场，扫清投资困惑
一直以来，泰国房产行业是海外投资洼地，2018年，泰国在中国房地产对外投资国家中排第四，投资金额达到23亿美元。最近投资人对泰国整体行情有一些疑惑：中美贸易战会让泰国市场受波动吗？LTV调整将如何影响房价？泰国是否有经济泡沫？针对热议的问题，今天给大家带来权威解读。
问题1：中美贸易战对泰国经济有影响吗？
中美贸易争端不是一天两天的事了，从去年开始，双方动作一直很频繁。那么泰国的经济受到影响了吗？众所周知，旅游业是泰国支柱产业之一，我们先看看旅游数据。
（数据来源：www.ceicdata.com）
从旅游收入来看，泰国遥遥领先，几乎是柬埔寨的14倍。而根据泰国旅游和体育局的统计，去年中国赴泰旅游人数突破1054万人，创收188.75亿美元。
今年第一季度，赴泰外籍游客达到3800万人次，同比增长4.49%。看起来中美贸易战并没有削减人们的旅游热情。
另外，中美贸易战以来，不少跨国企业向东南亚国家搬迁，比如索尼扩大了在泰国的生产；日本办公室仪器巨企理光（Ricoh）正式宣布把影印机生产线全面转移到泰国。这些企业入驻，对泰国经济将有不小的拉动作用。
因此，在中美贸易战影响下，泰国究竟会受到怎样的影响，现在还不能妄下定论。
问题2：泰国是否会有经济泡沫？
LTV（Loan to Value ratio）是抵借比，即贷款金额除以抵押物的价值。这是调控资产价格的工具，也是防范经济泡沫的常见手段。一般而言LTV越高，人们可借贷的金钱越多，银行债务也越多。中国平均LVT比例在59%左右，而泰国高达90%以上。
今年4月1日开始，泰国银行(Bank of Thailand)调整了LTV比率，要求购买价值超过1000万泰铢和第二套房的购房者，需要交付至少20%首付，LTV的比率不能超过80%。
这次LTV下调，可以有效管理市场上的借贷行为。对房地产行业来说，这项政策可以减少投机行为，那些“低买高卖”赚取高额的利润的投机客将被遏制，“炒房”“楼市过热”等不稳定因素将大大减少，房屋利用率将提高。
同时，银行NPL（Non-performing Loan不良贷款）也将降低。这意味着银行的放款能力增强，防范经济风险也更有底气。
LTV比率下调对中国房产投资者并没有损失，因为下调后的LTV 比率仍然高于中国20%，购房压力仍比国内轻。从其他角度看，这对中国投资者反而是个机遇。
首先，泰国人不能像原来一样，轻轻松松贷款买房了，因此租房需求更旺盛，而房产租赁正是中国投资者利用在泰房产的重要手段，所以这一政策可能会催生租赁市场繁荣。
其次，为了鼓励人们买房，开发商出台了很多促销措施，比如购房折扣、减免过户费或公区维护费等等，这时购入房产将节省不少资金。
那么LTV调整对泰国房产企业有影响吗？据尚思瑞国际业务部执行副总裁助理Nanmanas Jiwattanakul女士所说，他们目前受到了轻微影响。但是已经根据市场情况调整了商业计划，重新平衡高层与低层项目的投资，并在每一个细分领域提高服务质量和用户满意度。尚思瑞的目标是在三年内海外销售额达到116亿泰铢，可见虽然LTV有调整，但泰国房产企业仍对经济有信心。
事实上，近几年泰国经济比较稳定，波动也在可控范围之内。再加上政府强有力的调控，泰国经济产生泡沫的可能性并不大。
问题3：泰国房屋租赁市场如何？
中国的租金回报率在3%以下，泰国整体的租金回报率远远高于国内，这也是很多人选择投资泰国房产的重要因素。曼谷、普吉、华欣算是当前最热的投资城市了，这里的租金回报率怎么样呢？
曼谷的租金回报率约在5-7%之间，不同地段也有差异。比如说像通罗（Thong Lo）这种“富人区”，租金回报率可以达到6.0%，素坤逸地铁站附近，租金回报率也在5.84%左右，Phetkasem地区整体回报率在5.87%以上。
普吉是全球知名的旅游目的地，租金回报率略高于曼谷，在5-8%之间。每平方米租金涨幅约为5-10%。普吉岛的地价上涨非常迅速，相比2012至2015年，2016年至2019年普吉岛地价平均增长了41%，尤其是中心城区，增长率竟然达到了72％-153％。
然而，曼谷，普吉岛等区域已经接近饱和，成熟，价格也相对较高，而苏梅岛则刚刚开始发展，投资时机最佳，属于价格低洼期，投资的最好时间。
苏梅岛的投资回报率相对曼谷、普吉岛、芭提亚较高，岛上的别墅分为自住和租用，当你的别墅不住的时候租出去的话，投资回报率在8%左右，更高可以达到10%以上；除去可观的租金，苏梅岛的土地保持增值每年百分之5，土地加建筑保持每年增值百分之15-30之间，升值空间高于曼谷，普吉之上。
从这几地来看，泰国的房产市场还是很稳定的。其实，还有一些因素是市场稳定的支撑。
（1）旅游业
2009-2018泰国旅游业收入
数据来源：CEIC Data
了解全面苏梅岛咨询请进入至爱苏梅官网，咨询以及合作请加我们。
前文已经讲到，旅游业是泰国的支柱产业，每年旅游收益占GDP18%以上。近十年，泰国旅游业的收入也在不断上涨。
相比其他东南亚国家，泰国旅游从业者的专业度更高，游客的旅游体验也更好。泰国旅游和体育局预计，2019年，泰国预计接待4000万游客，比去年增长10%。
（2）国际学校
泰国国际学校非常受欢迎，每年的生源都在以10%~20%的比例大幅增长。这些国际学校有两个明显的优势，一是教育质量优质，老师都是知名学校毕业，教学经验丰富，课程设置与欧美大学接轨，教育理念更开放、更国际化。二是教育成本更低，同样的国际品牌学校，泰国一年的费用约为15-20万元，而在北京费用约为20-30万。
（3）医疗
每年，泰国约接待280万人次的医疗旅游者，可见泰国医疗的受欢迎程度。泰国的医生大都有国外留学经历，专业水平很高。而且，泰国的医院并非乱糟糟、闹哄哄，而是像星级酒店一样，有花园、餐吧、儿童游客区，人们的就医体验非常舒适。
（4）区域发展政策
先说东部经济走廊（Eastern Economic Corridor），这是泰国政府颇具雄心的一个战略。走廊贯穿东部北柳、罗勇、春武里三府，横向联通印度洋和太平洋，纵向深入亚洲。
东部经济走廊的基础建设现在已经开始了，开发乌塔堡机场、扩建廉差邦深水港、开通曼谷至罗勇的高铁，海陆空全部发力，这些项目将每年为当地带来0.8-1%的经济增速。
再来看看泛亚铁路。这是一条贯通欧亚大陆的货运铁路网络，在规划中，东、中、西三条线路都在曼谷交汇。预计到2021年，曼谷北部的邦苏高铁站将成为整个东南亚最大的交通枢纽。
无论是旅游、医疗、教育还是区域发展政策，都能看出巨大经济发展潜力。在其支撑下，泰国的房产市场也将稳定发展，可以带来稳定的投资收益。
问题4：泰国购房有何政策优势？
首先是永久业权。中国房产只有70年的使用权，而泰国公寓有永久业权，房子可以世世代代传下去。
其次是性价比，泰国房子一般都是精装修，真正的“拎包入住”，同时社区有免费的健身房、游泳池和其他的公共休闲区，生活氛围和购房性价比都比国内要高。
当然，在购房税费方面泰国同样有优势。泰国没有房产税，只需在过户时缴纳2%过户税，而通常情况下，过户税费由买卖双方分别支付50%。再加上没有资本增值税，所以在泰国购房所交的税费是很少的。
现在看来，中美贸易战是一把“达摩克利斯之剑”，投资者要时刻防范它所带来的风险。但是投资泰国房产的机遇也有不少，一方面，泰国整体经济稳中有升，房产市场供需平衡；另一方面，政府管控下，LTV下调，市场更加稳定，不会出现经济泡沫。投资本来就是风险与机遇并存，希望大家在投资时既要慎重考虑，又要大胆出击。
特别推荐： 苏梅岛第一个主题文旅产业项目
泰国第一个海滨婚礼堂
苏梅最大的泳池水台婚礼场地
苏梅最大的草坪婚礼场地
苏梅第一个拥有全息设备的婚礼场地
苏梅第一个集合住宿，餐饮，娱乐，婚礼，一条龙服务的综合体。
了解全面苏梅岛咨询请进入至爱苏梅官网，咨询以及合作请加我们。
