【西班牙房屋出租信息】西班牙房屋抵押贷款变得越来越复杂和昂贵,会让外国买家望而却步

2019-08-07 11:20  来源:外房网
 由于政府的干预,我看到西班牙抵押贷款市场正在走向波涛汹涌的海水,这对房地产市场,特别是外国买家来说并不是一个好消息。
 
前几天,桑坦德银行公布了他们的第一季度业绩,并巧妙地指出,由于新的抵押贷款法规,由于总经理何塞·路易斯·阿尔瓦雷斯(JoséLuisÁlvarez)所说的“更长更复杂的流程”,在西班牙签署抵押贷款变得越来越困难。他过于外交,不会批评马德里政府的新抵押法,但你不需要博士来解决他所说的话。
 
新法规将使在西班牙取得抵押贷款变得更加困难和昂贵,特别是如果你是外国人,正如RaymundoLarraín律师在本文中指出的那样:西班牙新抵押法案的摘要及其造成的障碍来自国外的借款人。
 
在新的抵押贷款条例于2019年6月17日开始实施之前,西班牙对外国房地产的需求已经疲软。第一季度外国需求总体下降近十年来,英国和瑞典人等北欧国家的需求明显下降,西班牙银行更倾向于向外国客户提供贷款,因为文书工作和信用评分更容易。不难想象,一定比例的潜在外国买家现在会放弃在西班牙买房的想法,因为获得抵押贷款实在太麻烦了。也许贷款人已经在调整第一季度的法规草案,这可能有助于解释那个时期外国需求的下降。
 
我问过一个专门为外国借款人购买抵押贷款的公司Mortgage Direct的创始合伙人凯文蒙格,他对这个问题的看法。
 
“我们还没有注意到外国对西班牙抵押贷款的需求有任何变化,但我觉得现在看到任何明显变化还为时过早,”他告诉我。“银行仍然在掌握新法律,尤其是客户没有以欧元赚取收入的情况,因为一般的解释是,如果汇率对他们不利,他们可以将抵押贷款货币转换为收益货币。一定的余地。这是一个巨大的风险,我们可能会看到更加保守的贷款给那些以英镑,美元,瑞士法郎,挪威克朗等收入的人。”
 
即使来自抵押贷款市场煤炭面的报道还不错,凯文补充道,“随着银行制定新政策,情况正在发生变化 - 这将是一个有趣的时刻。”
 
就个人而言,我看不出强迫借款人在完工前十天使用抵押贷款来公证,不会对外国需求产生重大负面影响。
 
加泰罗尼亚的抵押印花税增加
 
与此同时,在加泰罗尼亚,地区政府已宣布计划将抵押印花税从该地区所有抵押贷款的1.5%提高至2%。这将扭曲西班牙抵押贷款市场,加泰罗尼亚的借贷成本高于西班牙其他任何地方。计算CECA银行业协会计算,此举将使典型贷款125,000欧元的设置成本接近800欧元。由于加泰罗尼亚的大多数贷款都是140,000欧元或更多,借款人的成本会更高,因为这些贷款都会以这种或那种方式传递给借款人。
 
西班牙(特别是加泰罗尼亚)抵押贷款的成本和复杂性不断增加,在外国需求已经疲软的情况下,可能会阻止一定数量的外国买家。请记住,外国需求是海岸和岛屿以及巴塞罗那,马德里和马略卡岛等城市的一些细分市场的关键。
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