不動産・一丸舎丨增税真的要来了！房产投资要趁早
一丸舍OSAKA
在东京奥运会、日元贬值、地价上升等多重因素的影响下，日本房价持续走高。而最近，一件大事的确定，也让许多对日本房产有兴趣的投资客感到了紧迫感，因为在一年以后，2019年的10月开始，日本消费税率将提高到10%！
到目前为止，安倍内阁已经两次推迟了消费税率的提高时间。近年来日本经济形势有所好转，税收收入比民主党政权执政时期有所增加，但财政还是处于发行巨额赤字国债的“极度困难”状态，这种情况下，再推迟税率提高的时间可能较小，增税真的要来了！
2014年4月，消费税率从5%上调到8%时的情景。日本国民对增税的强大不满：游行不断、国民生活成本增加，甚至出现了增税前期国民大量囤货的现象。
购房
增税
你可能会问，
我们也不是日本
，日本增税对我有什么影响？
买房和增税挂钩么？
自然是挂钩的！
先在这里科普一下，
我们外国人在日本，
哪些可以退税哪些不属于退税的范围吧。
免税
增税
01哪些人可以申请退税？
新免税制度适用人群包括持旅游签证短期访日的旅行者以及持短期商务签证、逗留时间不超过90天的人。旅行者可以看入境时海关有没有在护照上贴上“短期滞留”的小标签另外，购买的免税商品必须在购买30天内带出日本。
02哪些商品属于免税品范围？
1、家电、服饰、皮包等传统免税项目，需要每人每家免税店铺每天消费1万日元以上方可退税；
2、食品、饮料、各地特产、药品、化妆品等消耗品，需要每人每家免税店铺每天消费5000日元-50万日元之间方可退税。
注：免税品（包括食品、药品、化妆品等消耗品）在离境前不可以在旅行途中使用。不可拆封。
对号入座，我们可以看到，虽然此次增税对旅游者来说影响不大，但是作为投资客，尤其投资的还是日本房产这种大额物件，真的需要注意一下了。因为房产，真的要交税！
房地产=房+地，你知道哪部分要交税么？
日本购房包括土地价格和建筑物价格两个部分。虽然土地不是用来“消费”的东西，不会产生消费税，但建筑物上会有消费税。因为建筑物在会计处理方面会被认定为固定资产折旧，会产生磨损、恶化，也就是说，建筑物是属于消费材料。
这样一来，住宅中，特别是建筑费用占比特别高的公寓，这次增税的效果就显现出来了。一般来说，公寓销售价格中，土地对建筑物的比率为3∶7左右。如果是市中心的高层公寓，建筑物的价格比率会更高，甚至能达到2:8，1:9。也就是说，提高税率直接对公寓的销售价格起到了快准狠的影响。为了帮助大家抓好投资时机，提高投资收益，在这里，我们首先向大家介绍下购房者面对10%的增税应该掌握的要点。
第1章-两个时间点至关重要-
在消费税上涨到10%之前，如果你想买房，你需要知道以下两个时间点。
［1］10%的税率适用于房产的交付日期
要想以8%的消费税购买住宅，那期限是“2019年9月30日”，而且在这一天之前必须要完成不动产的“交付”。注意，是交付，而不是签合同！即使已经签了房产交易合同，但从合同签订到最后交款交房也需要一定的时间，因此，反过来推算，想要买房的投资者们恐怕现在就要开始着手物色心仪的房子啦。
［2］经过措施中的“承包合同”的时限
这是针对注文住宅来说的。“注文住宅”，也就是定做住宅， 一般都是建筑公司根据个人的要求和希望进行设计和建造的单体别墅楼，只量身定做，不会卖现房。建造定做住宅的时候，完成时间有时多少有些推后。因此，工程承包合同的签订时间很重要。如果承包合同“2019年3月31日”前签署完毕的话，即使交付日期在2019年10月以后，也适用8%的消费税。
第2章-消费税增加到10%，会影响到的两个要点-
如果消费税上涨到10%后再购买住宅的话，因增税造成影响的项目大致有两个。
［1］买卖价格
前已述及，买房时征收消费税的是房地产中“建筑物”的价格部分。土地的部分，因为土地本来就不是用来消费的东西，因此不能征收消费税。在这一点上一户建和公寓是一样的。另外，人们普遍认为“征收消费税的只是新建房屋”，但实际上，只要卖主是“课税事业者”，不管是新房还是二手房，都会征收消费税。因此，即使是二手房，只要是课税业者拥有的房子，就会成为消费税的征税对象。
我们举个例子来看下增税的影响到底有多大。假设购买了建筑物部分的价格为3,000万日元的住宅，增税前后的征税金额分别如下。
增税前：3000万日元X消费税8%=3240万日元
增税后：3000万日元X消费税10%=3300万日元
可以看到，增税前后支付的税费差是60万日元，而且如果房屋的买卖价格越高，这个差额就会越大。
［2］中介手续费
买房时，买主必须向不动产公司支付中介手续费。这个中介手续费“（买卖价格×3%+6万日元)×消费税”也属于征税对象，这一点众多投资客们需要注意。假设购买5000万日元的住宅，增税前后中介手续费如下。
（5,000万日元X3%+6万日元）X（1+消费税8%） = 168.48万日元
（5,000万日元X3%+6万日元）X（1+消费税10%）=171.6万日元
可见，由于消费税的增加，中介手续费将上涨3万1,200日元。
从上面的例子来看，消费税增税前后，一般会产生几十万日元的价格差距，这对于买房者来说将是很大的负担。数据告诉我们，买房需趁早，投资宜迅速呀。
