澳洲央行降息却无人贷款?澳洲商业地产投资是否值得考虑?

2019-10-15 13:54  来源:马克源市场部
 澳洲经济新闻:


澳洲财长今天宣布发起针对四大银行(ANZ/CBA/NBA/WESTPAC)没有全额跟进降息的调查。自上个月,澳洲央行在短时间内再次把基准利率下降0.25%至历史新低的0.75% 但是四大银行并没有全额跟进,其中针对自住的房屋贷款人和本息连还的房产投资者,CBAANZ降低其利率0.57%NAB降低了0.59%Westpac降低了0.55%。而针对仅付利息的房产投资者,四大银行表现要慷慨一些,ANZ降低了0.68%CBA降低了0.75%NAB降低了0.74%Westpac降低了0.8%。根据研究,对于一个新贷款度在409000的贷款人来说,每年需则多缴付519利息。白话一点说,现在澳洲的贷款业务是批发商降价了,但零售商却没有降价,批发商感觉很受伤,想要搞清楚零售商到底是为了更高的回报还是其他原因。 

马克源集团新闻:

      上周末,马克源集团在悉尼东区的公寓项目Swan已经全部售罄,尽管平均出售时间较交易旺盛时期要长,但所有单位在银行贷款中得到正面评估,估值也和合同价格保持一致,并没有受到近年市场降价因素影响,项目整体经受了市场的负面冲击,为投资者提供重要的项目投资参考价值,极大提高投资者信心。

马克源行业透视:


对于 2019 财年而言, 一系列地标性写字楼的出售推动商业地产交易达到创纪录的 426 亿澳元,较上一财年增加了22%。澳洲商业地产中介服务公司 Cushman & Wakefield 的研究报告显示, 2019 财年,写字楼物业交易价值增长了 22 . 6 % ,达到 231 亿澳元,占当年商业地产交易的比例超过 50 %。推动写字楼交易的主要因素包括:悉尼和墨尔本写字楼市场空置率创新低,继而支撑了租金的增长,为投资者创造了更高的预期。与此同时,尽管写字楼收益率处于低位,但与债券收益率相比,它们对投资者的吸引力相对更大。过去一年,债券收益率出现大幅下降。该财政年度一些大手笔交易包括:Dexus14.76亿澳元的价格从昆士兰投资公司(QIC)处收购了位于墨尔本中央商务区柯林斯大街0号的物业。这笔交易价值仅次于Scentre上月15.2亿澳元出售给黑市集团的物业。


澳洲顶尖的房产投资管理上市公司Charter Hall 的负责人David Harrison 认为这次写字楼商业物业依然在上涨的通道上,尽管他对这一轮的上升周期保持谨慎乐观态度。“没有什么物业租金是一直涨而不跌,虽然现在的租金回报已经不会呈现两位数字的增长,但是悉尼和墨尔本的写字楼低空置率和高于债券的回报表现,依然是上涨周期在延续的重要原因” 。债券市场收益的全球低迷也令到更多的投资进入实体产业获取更高和稳定的回报。商业地产回报增长甚至和通胀保持了一致,这样从根本上做到了投资保值这一重要概念。Harrison先生认为目前商业地产市场依然是健康的,他认为没有看到资产收益率被压缩,特别是在办公室和工业地产市场,而支撑这个观点的是根据目前的销售业绩。坐落在墨尔本CBD Lonsdale大街130号,号称价值7.5亿澳币的写字楼物业,目前已经全部100%招租完毕,而项目预计需要到2020年年中才竣工。评级机构穆迪目前给予上市的房产基金关于悉尼和墨尔本商业地产收益表现为中间等级。JP摩根则认为2020会有大量商业地产项目在市场供应,令到租金和资产回报率受到影响。


我们认为,资本的天然属性是对利润回报的高度嗅觉,这和蚂蚁会灵敏捕捉甜味是一样的。当澳洲的住房投资市场全面提高了准入门槛而令到投资者热情退却之时,商业地产成为了下一个资本追逐的新目标。

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