【海外购房移民政策】在海外购房，有保证的租金回报，是真的吗？
2019-11-05 10:37 来源：外房网
如果您想投资海外房地产，请搜索市场，找到公寓，保证租金回报率为40％甚至更高，这并不稀奇。是的，它看起来确实太好了，但要价确实很高，而且这些软件包通常附带免费的律师费和其他此类好处。显然，在潜水之前，您需要寻求一些专家和专业意见。
那么，辩论的内容是什么？在投资之前，您应该问什么问题？
保证租金回报显然吸引投资者和购买者，通常标称净回报低于10％。
许多人认为，这不是廉价的营销技巧。是的，它确实具有“营销能力”，它可能只是帮助开发人员和代理商达成交易的额外财务方案。但是对于投资者而言，他们确实可以保证获得最低的投资回报。肯定是肯定的。它减轻了投资者的担忧，并使市场保持活跃。与为什么没有保证的房产相比，为什么买主不愿意选择保证这种收益的房产呢？
其他专家不确定。尽管承认租金担保显然为代理商和开发商提供了营销和销售方面的优势，但业内人士强烈呼吁谨慎行事。令人怀疑的是，附带担保的开发项目可能定价过高，而开发商可能已将担保成本计入所提供财产的实际价格中。
那些对担保持有负面看法的人士认为，对于任何投资者来说，更好的策略可能是真正了解要出售该物业的市场，力争以尽可能低的价格进行交易，然后独立组织租赁。
其他谨慎的声音想知道，是否不会以不切实际的长期回报的眼光吸引投资者。提出的问题是，保证期结束时会发生什么？保质期届满并让投资者突然意识到该物业的真实租金价值远低于他们的预期，这一点并非未知。租金收入突然下降，他们突然意识到自己已经为错误的投资多付了钱。
但是，仍然有许多人否认开发人员在提供担保时高估了物业的价格。无论如何，很明显，对于某些需要担保的投资者而言，租金担保很重要。确实，市场上似乎有一些良好的保证。那么该怎么办？
诀窍是对情况应用常识和尽职调查，并检查担保及其提供市场的法律，商业和财务实力。以下是一些值得考虑的问题：
从法律上讲，担保的结构如何？
它是否具有可以选择追索权的合同承保，您是否不应该获得保证的收入？这显然很重要。
在商业上，保证租金数字是否与物业所在的租赁市场一致？基本上，开发商为您提供的租金收入是否超过当前市场上的实际收入？如果他们为您提供更多服务，则在保证期限到期后，您可能会看到投资回报下降。
在财务上，担保如何运作？保证回报是否取决于项目的商业成功？
有些担保是基于预计的年收入，并且要视这些收入的实现而定。换句话说，如果没有实现预期的收入，则可能无法将全部担保金额支付给购买者。
除此之外，还可能附带一些保证，条件是“保证”的金额“取决于”综合体管理的能力。这似乎含糊不清，但是如果没有实现预期的收入，则很可能将失败归咎于管理公司。
这种“能力”条件的模糊性也可以用来涵盖所有形式的问题。例如，是否可能无法实现预测的租金收入，不是由于综合体管理不善，而是因为原始预测设置得太高？可能很容易将各种不良结果归咎于公寓大楼的管理无能，并且对此不承担任何责任。
考虑到这一点，再次重要的是，查看物业所在的租赁市场，然后问：当前市场的预计年收入是否现实？当然，您将必须对开发人员进行一些研究。
开发商是否拥有成功管理物业，将其出租并确保产生收入的记录？
如果答案是“否”，那么他们将如何产生他们所保证的收入？这可能表明房地产价格已经“人为”提高，以弥补未来收入的任何预期短缺。
总而言之，有很多需要考虑的地方。保证的租金回报确实为投资者提供了一定程度的保障，人们自然会被迫购买这些东西，是的，市场上有一些好的报价。但值得记住的是，在正确的位置，您将始终能够出租房产。
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